Настоящия анализ насочва внимание към някои аспекти при разваляне на договор за издръжка и гледане, представени от адвокат от Пловдив в светлината на практиката на ВКС. С Решение № 296 от 18.05.2026 г. по гр. д. № 4211 от 2025 г. на ВКС четвърто гражданско отделение на Върховния касационен съд дава ясен отговор на важен практически въпрос: кога приобретателят по договор за прехвърляне на недвижим имот срещу издръжка и гледане е в неизпълнение, ако прехвърлителят има собствени средства или не приема грижи в натура. Решението е особено важно за семейни и наследствени спорове, при които имот е прехвърлен на близки лица срещу обещание за грижи, но след време отношенията се влошават.
Настоящият анализ на Адвокатска кантора „Ивайло Василев & партньори“ представя решението на достъпен език, без да се губи юридическата точност. Темата има висока практическа стойност, защото договорът за издръжка и гледане често се използва при прехвърляне на жилище, двор, земеделска земя или семеен имот, но страните невинаги разбират какво точно означава задължението за издръжка, грижи, обслужване и достоен живот.
Основният извод на ВКС е следният: когато в нотариалния акт няма изрично уговорени ограничения, приобретателят дължи цялата необходима издръжка и всички необходими грижи от момента на сключване на договора. Той не може да се защити само с твърдение, че прехвърлителят е имал доходи или имущество, с които е можел да се издържа сам.
Какъв е спорът по Решение № 296 от 18.05.2026 г. на ВКС
Делото е разгледано по реда на чл. 290 от Гражданския процесуален кодекс. Това означава, че ВКС се произнася не само по конкретния спор, но и по правни въпроси, които са от значение за еднаквото прилагане на закона от съдилищата. В конкретния случай касационното обжалване е допуснато по въпросите за обема на дължимата престация по договор за издръжка и гледане и за последиците, когато кредиторът не приема или не съдейства за изпълнение.
Прехвърлителят е прехвърлил недвижими имоти на свои деца срещу задължение за издръжка, гледане и обслужване до края на живота му. В нотариалния акт приобретателите са поели задължение да осигуряват грижи при болест и немощ, храна, отопление, лекарства и всичко необходимо за нормален и достоен живот. След завеждане на иска прехвърлителят починал, а процесът продължил от негов наследник. Искът е бил насочен към разваляне на договора поради неизпълнение, но само до размера на наследствения дял на наследника.
Първите две инстанции са отхвърлили иска, като са приели, че приобретателите не са били виновни за неизпълнението. ВКС отменя този извод и приема, че неизпълнение има, защото задължението по договора не възниква едва при тежко заболяване или видима немощ, а от самото сключване на договора.
| Въпрос | Отговорът на ВКС | Практическо значение |
|---|---|---|
| Дължи ли се издръжка, ако прехвърлителят има собствени доходи? | Да, ако няма изрична уговорка за ограничаване на задължението. | Приобретателят не може да се позове само на пенсия, спестявания или имущество на прехвърлителя. |
| Кога възниква задължението за издръжка и гледане? | От сключването на договора, освен ако страните са уговорили друго. | Не е необходимо прехвърлителят първо да се разболее, за да започне изпълнението. |
| Какво става, ако прехвърлителят не приема грижи в натура? | Грижите може да станат невъзможни без вина на длъжника, но издръжката може да се изпълнява в пари. | Приобретателят трябва активно да предложи парично изпълнение и да търси правен механизъм за трансформация. |
| Може ли договорът да бъде развален само за наследствен дял? | Да, когато наследник упражнява правото според своя дял. | Наследниците трябва да преценят размера на правата си и точния обем на исковата защита. |
Какво представлява договорът за издръжка и гледане
Договорът за издръжка и гледане е ненаименован, възмезден, двустранен и алеаторен договор. Той не е уреден като отделен вид договор в закона, но е трайно признат в съдебната практика. При него едната страна прехвърля недвижим имот или идеална част от имот, а другата страна се задължава да осигурява издръжка и грижи, обикновено до края на живота на прехвърлителя.
Този договор е алеаторен, защото обемът на бъдещите грижи не е напълно известен при сключването му. Никой не може предварително да знае колко дълго ще живее прехвърлителят, какви заболявания ще възникнат, какви разходи ще бъдат необходими и какъв интензитет на грижи ще се наложи. Именно поради това съдилищата тълкуват договора не формално, а според действителната обща воля на страните, целта на договора и изискването за добросъвестност по чл. 20 от Закона за задълженията и договорите.
На практика договорът често се сключва между родители и деца, между възрастен човек и роднина, между съпрузи или между лица, които имат близки отношения. Това обаче не го прави морално обещание, а правно обвързващ договор. Ако приобретателят не изпълнява, прехвърлителят или неговите наследници при определени предпоставки могат да търсят разваляне на договор за издръжка и гледане.
Какво означава издръжка и какво означава гледане според ВКС
ВКС приема, че ако страните не са въвели ограничения в нотариалния акт, издръжката включва изцяло храна, режийни разноски, дрехи, лекарства и други необходими разходи според нуждите на прехвърлителя. Грижите обхващат съдействие за здравето, хигиената, домакинството, обслужването и нормалното ежедневие на лицето според неговото състояние.
Този извод е важен, защото в практиката често се прави погрешно разграничение. Някои приобретатели считат, че щом прехвърлителят има пенсия, заплата, спестявания или друг имот, задължението им е само морално или се активира едва при болест. Решението на ВКС отхвърля подобно разбиране. Ако страните са искали издръжката да се дължи само при недостатъчност на личните средства на прехвърлителя, това трябва да бъде изрично и ясно уговорено.
Дължи ли приобретателят издръжка, ако прехвърлителят може да се издържа сам
Да. Според ВКС наличието на лични средства на прехвърлителя не освобождава приобретателя от задължението за издръжка, когато договорът не съдържа ограничение. Причината е проста: прехвърлителят вече е дал имот срещу бъдеща насрещна престация. Тази насрещна престация не се свежда само до помощ при бедност, а е договорената цена на прехвърлянето.
Следователно, ако в нотариалния акт е записано, че приобретателят дължи издръжка и гледане до края на живота на прехвърлителя, съдът ще изследва дали реално са предоставяни грижи и средства, а не само дали прехвърлителят е имал възможност да оцелее със собствени доходи.
Кога започва изпълнението по договора за издръжка и гледане
Изпълнението започва от сключването на договора, освен ако в него изрично не е посочен друг начален момент. Това е един от най съществените практически изводи от Решение № 296 от 18.05.2026 г. на ВКС. Не е правилно да се приема, че приобретателят започва да дължи грижи едва когато прехвърлителят се разболее тежко или стане напълно зависим от чужда помощ.
Разбира се, обемът на грижите се изменя според нуждите. Ако прехвърлителят е здрав и самостоятелен, дължимите грижи може да са по ограничени по интензитет. Ако обаче настъпят болест, немощ или нужда от ежедневна помощ, задължението става много по интензивно. Във всички случаи приобретателят трябва да проявява активност, а не да чака изрична покана при всяка нужда.
Забава на кредитора при договор за издръжка и гледане
В разглежданото дело въззивният съд е приел, че прехвърлителят е лишил приобретателите от възможност да изпълняват, защото е напуснал известното им местожителство и е пребивавал на адрес, който те не са знаели. Този въпрос поставя темата за забавата на кредитора по чл. 95 и чл. 96 от Закона за задълженията и договорите.
Забава на кредитора е налице, когато кредиторът не приема предложено надлежно изпълнение или не оказва необходимото съдействие, без което длъжникът не може да изпълни. При договор за издръжка и гледане това може да се случи, ако прехвърлителят не допуска приобретателя до себе си, не приема грижи, отказва контакт или не съдейства за изпълнение в натура.
Но ВКС прави ключово разграничение. Ако грижите в натура са невъзможни поради поведение на кредитора, това може да освободи длъжника от отговорност за неполагането на конкретни грижи. Това обаче не означава, че отпада задължението за издръжка. Издръжката може да бъде предоставяна и в пари. Затова приобретателят трябва да предложи парична издръжка, да я заплаща реално и при нужда да поиска съдебна трансформация на задължението.
Трансформация на издръжката в пари: защо това е решаващо
Когато прехвърлителят не приема издръжка в натура, приобретателят не бива да остава пасивен. ВКС подчертава, че за да бъде изправна страна, длъжникът следва да трансформира задължението си за издръжка в парично и да заплаща съответната сума. Ако размерът е спорен, той може да потърси съдебна намеса.
Това разрешение има силен превантивен ефект. Приобретателят, който действително иска да изпълнява, трябва да събира доказателства за предложено изпълнение, за преведени суми, за направени опити за контакт, за закупени лекарства или продукти, за кореспонденция и за всякакви действия, които показват добросъвестност. Обратно, пълната пасивност за дълъг период може да бъде възприета като виновно неизпълнение.
Какви грешки най често водят до разваляне на договора
Най честата грешка е схващането, че след като имотът вече е прехвърлен, грижите могат да се предоставят само когато прехвърлителят изрично ги поиска. Втората грешка е убеждението, че пенсията или спестяванията на възрастния човек освобождават приобретателя. Третата грешка е липсата на доказателства. В съдебен процес не е достатъчно да се твърди, че са правени опити за грижа. Нужно е тези действия да бъдат доказани.
При спор по договор за издръжка и гледане всяка страна трябва да разполага с доказателствена стратегия. Прехвърлителят следва да докаже неизпълнението, а приобретателят следва да установи, че е предлагал и осигурявал изпълнение или че неизпълнението не се дължи на негова вина. Точно поради това предварителната консултация с адвокат по имотни и наследствени дела е особено важна. Повече за правната помощ при имотни спорове може да откриете в страницата за сделки и дела с недвижими имоти.
Могат ли наследниците да искат разваляне на договор за издръжка и гледане
Да, при определени условия. Правото да се иска разваляне на договора е имуществено право и може да бъде упражнено от наследниците, когато е възникнало приживе за прехвърлителя и не е било упражнено от него. Когато наследникът действа самостоятелно, обичайно искът се предявява до размера на неговия наследствен дял.
В разглежданото дело ВКС разваля договора именно до размера на наследствения дял на ищцата. Това е важно за практиката, защото много спорове възникват след смъртта на прехвърлителя, когато част от наследниците считат, че приобретателят не е изпълнявал, а друга част или самият приобретател твърдят обратното. В подобни случаи правилната квалификация на иска и точният размер на претенцията са решаващи. Адвокатска кантора „Ивайло Василев & партньори“ консултира клиенти по въпроси, свързани с наследствено право, включително при наследствени имоти, договори за издръжка и гледане и спорове между наследници.
Какви доказателства са важни при иск за разваляне на договор за издръжка и гледане
Доказването е централният практически въпрос. Съдът не разваля договора само защото отношенията между страните са се влошили. Нужно е да се установи съществено неизпълнение, което засяга интереса на кредитора. При това съдът оценява както периода на неизпълнение, така и качеството на дължимите грижи, здравословното състояние на прехвърлителя, неговите нужди и поведението на приобретателя.
| Доказателство | Защо е важно |
|---|---|
| Нотариален акт | Показва точния обем на поетите задължения и дали има ограничения. |
| Медицински документи | Доказват нуждата от грижи, лекарства, придружаване и помощ. |
| Банкови преводи и разписки | Показват дали е давана парична издръжка или са покривани разходи. |
| Свидетелски показания | Установяват ежедневното поведение на страните и реално положените грижи. |
| Кореспонденция и покани | Показват дали е предлагано изпълнение и дали е имало отказ от приемане. |
При съмнение дали договорът е изпълняван правилно, е разумно да се извърши ранна правна оценка. Това важи както за прехвърлители, които се чувстват изоставени, така и за приобретатели, които искат да избегнат бъдещо дело. Практическа помощ може да бъде получена чрез услугите за правен анализ на имот и за консултации по наследствено право.
Какво означава решението на ВКС за хората, които вече имат такъв договор
Решението показва, че договорът за издръжка и гледане трябва да се изпълнява активно и постоянно. Ако приобретателят не прави нищо, защото счита, че прехвърлителят има достатъчно доходи, тази позиция е правно рискова. Ако прехвърлителят не приема грижи, приобретателят трябва да документира опитите си за изпълнение и да премине към парична издръжка, вместо да прекрати всякакви действия.
За прехвърлителите решението е гаранция, че прехвърлянето на имот срещу обещание за грижи не ги оставя без защита. За приобретателите то е предупреждение, че получаването на имота не е край на отношенията, а начало на продължително договорно задължение. За наследниците решението е ориентир кога могат да търсят защита, ако приживе прехвърлителят е бил лишен от договорената престация.
Как да се избегнат бъдещи спорове при договор за издръжка и гледане
Най добрата защита е ясният договор. В нотариалния акт трябва да се посочи какъв е обемът на издръжката, какви грижи се очакват, къде ще се изпълняват, дали издръжката включва всички разходи, дали има значение личният доход на прехвърлителя и как страните ще действат при отказ от приемане на грижи. Общите фрази може да изглеждат удобни при подписване, но често пораждат тежки спорове години по късно.
При вече възникнал спор страните трябва да избягват импулсивни действия. Прехвърлителят трябва да събере доказателства за липсата на грижи, а приобретателят трябва да покаже реални действия за изпълнение. В много случаи правилната правна покана, предложението за парично изпълнение или искането за съдебна трансформация може да има решаващо значение.
Ако предстои сключване на договор, е препоръчително да се потърси правна помощ преди нотариалното изповядване. Така се намалява рискът от неясни клаузи и бъдещи дела. Вижте повече за услугите, свързани с изповядване на сделка пред нотариус и с искове за защита на собственост.
Често задавани въпроси за разваляне на договор за издръжка и гледане
Може ли договорът да се развали, ако грижите са били частични
Да, ако неизпълнението е съществено с оглед интереса на прехвърлителя. Съдът не гледа само броя дни или месеци, а цялостната картина: здравословното състояние, нуждите, поведението на страните, качеството на грижите и дали липсата на изпълнение е засегнала нормалния и достоен живот на прехвърлителя.
Достатъчно ли е приобретателят да твърди, че е искал да помага
Не. В съдебен спор твърденията трябва да бъдат доказани. Ако приобретателят твърди, че е предлагал грижи, че е търсил контакт или че е изпращал средства, трябва да представи доказателства. Пасивното поведение рядко е добра защита, особено когато договорът е сключен години преди заболяването или смъртта на прехвърлителя.
Какво става, ако прехвърлителят не допуска приобретателя до себе си
Това може да има значение за грижите в натура, но не освобождава автоматично от издръжката. Приобретателят трябва да предложи парична издръжка, да потърси съдействие, да документира поведението си и при нужда да поиска съдът да определи начина или размера на изпълнението.
Кога е необходим адвокат при договор за издръжка и гледане
Правна помощ е необходима както преди подписването на договора, така и при първи признаци на спор. Това е особено важно, когато има недвижим имот, наследници, възрастен или болен прехвърлител, отказ от контакт, конфликт между деца и съпруг или съмнение за неизпълнение. За контакт с кантората може да използвате страницата контакти с Адвокатска кантора Ивайло Василев & партньори.
Заключение
Решение № 296 от 18.05.2026 г. на ВКС затвърждава строга, но справедлива линия в съдебната практика: договорът за издръжка и гледане не е формалност и не е само морално обещание. Той създава реални, продължителни и доказуеми задължения. Ако няма ограничения в нотариалния акт, приобретателят дължи цялата необходима издръжка и всички необходими грижи, независимо от личните средства на прехвърлителя.
Когато грижите в натура са възпрепятствани, приобретателят трябва да остане активен, да предложи парично изпълнение и да търси законов начин да изпълни. В противен случай рискува договорът да бъде развален по съдебен ред. Този извод е важен за всички, които са сключили или обмислят да сключат договор за издръжка и гледане, както и за наследници, които търсят защита при неизпълнение.