Анализът поставя в центъра си въпроса за опасността от предявен преждевременен иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД при предварителен договор за продажба на имот. Когато купувачът е сключил предварителен договор за имот в строеж, но сградата все още не е въведена в експлоатация, възниква практически важният въпрос дали той може веднага да предяви иск за обявяване на предварителния договор за окончателен. В Определение № 2531 от 14.05.2026 г. на ВКС е даден ясен отговор, който има съществено значение за купувачи, строители, инвеститори и страни по имотни сделки.
Решението на Върховния касационен съд разглежда спор за разноски след прекратено дело по иск по чл. 19, ал. 3 от Закона за задълженията и договорите. На пръв поглед спорът е процесуален, защото се отнася до това кой трябва да плати разноските след оттегляне на исковата молба. В действителност обаче ВКС прави важен материалноправен извод, който е от значение за самата допустимост и основателност на съдебната защита при предварителен договор за недвижим имот в строеж.
Основният извод е следният: ако в предварителния договор е уговорено, че окончателният договор ще се сключи след въвеждане на сградата в експлоатация, искът по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, предявен преди настъпването на това договорно условие, е преждевременен. Това важи дори когато строителят се е забавил с изпълнението на строителните дейности. Забавата в строителството не превръща автоматично неизискуемото задължение за прехвърляне на собственост в изискуемо задължение за сключване на окончателен договор.
Какъв е казусът пред ВКС
Делото произтича от предварителен договор за продажба и строителство на недвижим имот, сключен на 20.05.2021 г. Между страните е уговорено, че дружеството продавач и строител ще изгради сградата и след това ще прехвърли собствеността върху конкретния обект на купувача. В договора е предвидено, че прехвърлянето трябва да стане в срок от 45 дни от датата на въвеждане на сградата в експлоатация и в деня на окончателното плащане на цената.
Купувачът предявява иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД на 06.01.2023 г. В самата искова молба е посочено, че сградата е на етап груб строеж. Удостоверението за въвеждане в експлоатация е издадено по късно, на 01.06.2023 г., а окончателният договор е сключен с нотариален акт на 31.07.2023 г. След това купувачът оттегля исковата молба, тъй като правният интерес от водене на делото е отпаднал.
Спорът, който достига до ВКС, е кой трябва да понесе разноските по прекратеното дело. Долните инстанции приемат, че строителят е дал повод за завеждане на делото и го осъждат да заплати разноски на купувача. ВКС отменя този извод и приема обратното, а именно че искът е бил преждевременно предявен, поради което разноските следва да се възложат на ищеца.
| Факт по делото | Правно значение според ВКС |
|---|---|
| Предварителният договор съчетава продажба и строителство | Договорът има комплексен характер и включва елементи на договор за изработка и предварителен договор за продажба |
| Обектът не съществува като завършен самостоятелен обект към момента на договора | Задължението за прехвърляне възниква след построяване и след изпълнение на уговорените предпоставки |
| Сградата е въведена в експлоатация след предявяване на иска | Към датата на исковата молба задължението за сключване на окончателен договор не е било изискуемо |
| Окончателният договор е сключен в хода на делото | Това не означава, че ответникът е дал повод за преждевременно заведения иск |
Какво означава иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД
Искът по чл. 19, ал. 3 ЗЗД е съдебен способ, чрез който страна по предварителен договор може да поиска от съда да обяви договора за окончателен. Когато искът бъде уважен, съдебното решение замества окончателния договор. При имоти това означава, че решението може да произведе ефект, сходен с нотариален акт, при изпълнение на законовите условия и след надлежно вписване.
Правната уредба на предварителния договор се съдържа в Закона за задълженията и договорите. Предварителният договор за имот трябва да бъде в писмена форма и да съдържа съществените уговорки на бъдещия окончателен договор. При продажба на недвижим имот това най често са страните, конкретният имот, цената, срокът за нотариално прехвърляне и условията, при които сделката ще се финализира.
За потребителите е важно да се разбере, че предварителният договор не е просто резервационен документ. Той е юридически обвързващ договор, който може да бъде защитен по съдебен ред. Именно затова при изготвяне, проверка или подписване на такъв договор е препоръчително да се направи правен анализ, особено когато става дума за имот в строеж, ипотека върху терена или сградата, бъдещо въвеждане в експлоатация и банково финансиране.
Практическа помощ при такива случаи може да бъде получена чрез услугата предварителен договор за имот, както и чрез предварителна правна проверка на недвижим имот преди подписване на договор или плащане на значителна сума.
Защо ВКС приема, че искът е преждевременен
ВКС изхожда от съдържанието на конкретния договор. Съдът приема, че договорът има комплексен характер, защото обединява две групи задължения. От една страна, строителят трябва да построи сградата и да създаде годен обект. От друга страна, след настъпване на уговорените предпоставки той трябва да прехвърли собствеността върху този обект.
Именно тази последователност е решаваща. Когато страните са уговорили, че нотариалното прехвърляне ще се извърши след въвеждане на сградата в експлоатация, купувачът не може да иска от съда да замести окончателния договор преди този момент. Причината е, че към датата на предявяване на иска задължението за прехвърляне още не е възникнало като изискуемо задължение.
ВКС подчертава, че ако строителят е в забава по отношение на строителството, купувачът не остава без защита. Той може да търси обезщетение за вреди, договорна неустойка при наличие на такава уговорка, както и разваляне на договора при предпоставките на закона и договора. Тези средства обаче са различни от иска за обявяване на предварителния договор за окончателен.
Практическият извод е ясен. Забавата в строителството не е равнозначна на отказ за прехвърляне на собственост. Искът по чл. 19, ал. 3 ЗЗД е правилният инструмент, когато задължението за сключване на окончателен договор вече е изискуемо, но насрещната страна неоснователно отказва да подпише нотариалния акт.
Връзката с Тълкувателно решение № 4 от 2020 г. на ОСГТК на ВКС
ВКС допуска касационно обжалване именно поради необходимостта да се провери съответствието на въззивното определение с тълкувателната практика на ОСГТК на ВКС по чл. 19, ал. 3 ЗЗД. Тълкувателната практика има особено значение, защото уеднаквява съдебните решения по въпроси, които често възникват при предварителни договори за имоти.
При иск за обявяване на предварителен договор за окончателен съдът следи дали са налице предпоставките за сключване на окончателния договор. Когато купувачът има насрещно задължение, например да плати цената, процесуалният ред по Гражданския процесуален кодекс допуска решение, което поставя изпълнението в зависимост от насрещното плащане. Различен е случаят обаче, когато самият обект все още не е достигнал договорно уговореното състояние, което отключва задължението за прехвърляне.
Точно тук е съществената разлика. Неплатената цена може да бъде отчетена в съдебното решение при условията на процесуалния ред. Липсата на въведена в експлоатация сграда, когато договорът изрично поставя прехвърлянето след този момент, засяга възникването и изискуемостта на самото задължение за окончателен договор.
Как решението засяга купувачите на имоти в строеж
За купувачите решението има пряко практическо значение. То показва, че съдебният иск трябва да бъде избран внимателно и да бъде предявен в точния момент. Ако купувачът прибърза с иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, съществува реален риск искът да бъде счетен за преждевременен, а разноските по делото да останат за негова сметка.
Това не означава, че купувачът трябва пасивно да чака при забавено строителство. Напротив, той следва да анализира договора и да прецени кои права вече са възникнали. Възможно е да има право на неустойка за забава, право на обезщетение, право да изисква заличаване на тежести, право да постави срок за изпълнение или право да развали договора. Възможно е също след настъпване на условията за нотариално прехвърляне да се пристъпи към обявяване на предварителен договор за окончателен.
Най добрата защита започва преди подписването на договора. В договора трябва ясно да се посочат сроковете за строителство, условията за въвеждане в експлоатация, срокът за нотариално прехвърляне, последиците при забава, неустойките, тежестите върху имота, условията за плащане и документите, които продавачът трябва да представи. При вече възникнал спор е важно да се избере правилната стратегия, а не автоматично да се предявява иск за окончателен договор.
Как решението засяга строители и инвеститори
За строителите и инвеститорите решението също е важно. То потвърждава, че когато договорът ясно обвързва прехвърлянето с въвеждане в експлоатация, купувачът не може успешно да настоява за съдебно заместване на окончателния договор преди този момент. Това обаче не освобождава строителя от отговорност за забавено строителство или за други договорни нарушения.
Инвеститорът трябва да има добре структурирани договори, които разграничават строителните задължения от задължението за прехвърляне на собственост. Ако договорът е неясен, съдът ще тълкува действителната обща воля на страните. Поради това професионалното изготвяне на договора има значение както за предотвратяване на съдебни спорове, така и за правилното разпределение на риска при забавяне, кредитиране, тежести и промени в строителния процес.
Когато има опасност от спор, полезна е предварителна консултация относно изготвяне, преглед и преговори относно договори, защото правилната договорна конструкция често решава бъдещия спор още преди той да е започнал.
Разноските по делото при оттегляне на иска
Съществената процесуална част от определението е свързана с разноските. По общо правило, когато делото се прекрати поради оттегляне на иска, ответникът има право на разноски. Има изключения, когато ответникът с поведението си е дал повод за завеждане на делото и след това е изпълнил задължението си, поради което ищецът е бил принуден да сезира съда.
В конкретния случай ВКС приема, че това изключение не е приложимо. Причината е, че искът е бил предявен преди да възникне изискуемо задължение за прехвърляне. Строителят не е отказал да сключи окончателен договор след настъпване на уговорените предпоставки. Напротив, окончателният договор е бил сключен след въвеждането на сградата в експлоатация. Затова според ВКС не може да се приеме, че ответникът е дал повод за преждевременно заведеното дело.
Крайният резултат е, че ВКС отменя определението на Софийския апелативен съд, оставя без уважение искането на купувача за присъждане на разноски и осъжда купувача да заплати на дружеството сумата от 9990 лева разноски за адвокатско възнаграждение пред първата инстанция. Първоначално претендираното адвокатско възнаграждение е било 15000 лева, но ВКС уважава възражението за прекомерност и намалява размера.
| Процесуален въпрос | Отговор в Определение № 2531 от 14.05.2026 г. на ВКС |
|---|---|
| Кога ответникът дължи разноски при прекратяване | Когато е дал повод за завеждане на делото и последващо изпълнение е направило иска ненужен |
| Какво става при преждевременен иск | Разноските могат да се възложат на ищеца, защото делото е започнало преди изискуемостта на претендираното право |
| Има ли значение, че окончателен договор е сключен по време на делото | Да, но това не доказва автоматично, че ответникът е дал повод за завеждане на преждевременния иск |
| Може ли адвокатското възнаграждение да се намали | Да, ако е направено възражение за прекомерност и съдът го намери за основателно |
Какви грешки да избягват страните по предварителен договор за имот
Първата честа грешка е да се смята, че всяко забавяне на строителя автоматично дава право на иск за окончателен договор. Това не е вярно. Ако договорът поставя прехвърлянето след въвеждане в експлоатация, трябва да се прецени дали това условие вече е настъпило и дали срокът за нотариално прехвърляне е изтекъл.
Втората грешка е да се подценяват клаузите за срокове и условия. Изрази като след въвеждане в експлоатация, след снабдяване с удостоверение, след заличаване на ипотека или след окончателно плащане не са формални добавки. Те определят кога възниква задължението за окончателна сделка и кога може да се търси съдебна защита.
Третата грешка е да се води дело без пълна проверка на фактическата и правната ситуация. Преди предявяване на иск трябва да се провери статутът на строежа, наличието на актове и удостоверения, тежестите върху имота, изпълнението на плащанията, кореспонденцията между страните и съдържанието на договора. При имотни сделки е особено полезна услугата проверка на тежести върху имот.
Кога искът по чл. 19, ал. 3 ЗЗД е правилната защита
Искът по чл. 19, ал. 3 ЗЗД е правилната защита, когато има валиден предварителен договор, уговорени са съществените условия на окончателния договор, настъпили са договорените предпоставки за сключване на окончателния договор, и насрещната страна неоснователно отказва да подпише нотариален акт. При имот в строеж това обикновено означава, че трябва да е ясно дали обектът съществува като годен предмет на сделка и дали е настъпило уговореното условие за прехвърляне.
Ако проблемът е забавено строителство, но срокът за прехвърляне още не е настъпил, по подходящи могат да бъдат други претенции. Това може да са претенции за неустойка, обезщетение, разваляне на договора или преговори за анекс и нов срок. Изборът зависи от договора, фактите и целта на клиента, дали той иска да придобие имота, да получи компенсация, да прекрати отношенията или да намали риска от допълнителни разходи.
Адвокатската кантора Ивайло Василев & партньори консултира купувачи, продавачи, строители и инвеститори при предварителни договори, имоти в строеж, съдебни спорове по чл. 19, ал. 3 ЗЗД и защита при неизпълнение на договори. При вече възникнал спор ключово значение има не само какво е нарушено, а и кое право е настъпило, кое е изискуемо и кой процесуален път е най безопасен.
Заключение
Определение № 2531 от 14.05.2026 г. на ВКС е важно, защото поставя ясна граница между забавата в строителството и изискуемостта на задължението за прехвърляне на собственост. Когато страните са уговорили, че окончателният договор ще се сключи след въвеждане на сградата в експлоатация, искът по чл. 19, ал. 3 ЗЗД преди този момент е преждевременен.
Практическото значение е голямо. Купувачът трябва да подбере точната защита според етапа на изпълнение на договора, а строителят трябва да формулира ясно договорните условия и да изпълнява своевременно строителните и документалните си задължения. И за двете страни правният анализ преди съдебни действия може да спести значителни разноски, включително риск от заплащане на адвокатски възнаграждения на насрещната страна.