В настоящата статия са разгледани основните въпроси при разваляне на договор за прехвърляне на имот срещу задължение за издръжка и гледане. Те са анализирани в светлината на практиката на ВКС.
Анализът се предоставя от Адвокатска кантора „Ивайло Василев & партньори“. Ние предлагаме пълна гама от услуги във връзка със сделки и дела за имоти. Консултираме клиенти и осъществяваме процесуално представителство пред съда. Ръководител на нашия екип е адвокат Ивайло Василев, който е доктор по право и един от най-изявените специалисти по вещно право и имотно право в гр. Пловдив, притежаващ над 10 г. опит, подкрепен със задълбочена академична експертиза.
1. Понятия за „разваляне“ на договор и за „договор за издръжка и гледане“
Развалянето е способ за прекратяване на действителен двустранен договор поради виновно неизпълнение на задължение по него от една от страните – чл. 87 ал. 1 от ЗЗД. Съгласно чл. 88, ал. 1 от ЗЗД, развалянето има обратно действие (ex tunc), освен при договорите за продължително или периодично изпълнение – чл. 88 ал. 1 от ЗЗД.
Договорът за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за издръжка и гледане е ненаименован, възмезден, двустранен и алеаторен договор, за който липсва специална правна уредба – Определение № 5679 от 2024 г. на ВКС. Поради това за него се прилагат общите правила на ЗЗД за двустранните договори . В практиката на ВКС той се определя като договор, с който прехвърлителят прехвърля право на собственост върху имот, а приобретателят поема задължение да осигури на прехвърлителя издръжка и грижи до края на живота му – Решение № 484 от 2009 г. на ВКС. Алеаторният му характер произтича от обстоятелството, че към момента на сключването му нито обемът на насрещните престации, нито тяхната еквивалентност са известни; те зависят от продължителността на живота на прехвърлителя и неговите бъдещи нужди – Определение № 5679 от 2024 г. на ВКС.
Договорът се сключва в нотариална форма, съгласно изискването на чл. 18 от ЗЗД за договори, с които се прехвърлят вещни права върху недвижими имоти. Прехвърлянето на собствеността настъпва по силата на самия договор, без да е необходимо предаване на имота – чл. 24 ал. 1 от ЗЗД. ВКС приема, че дори когато договорът е сключен в полза на трето лице-бенефициер, прехвърлянето на правото на собственост настъпва директно в патримониума на третото лице, без да е необходимо последващо прехвърляне – Решение № 573 от 2010 г. на ВКС.
2. Съдържание на престацията по договора – съществено и несъществено съдържание
Съдържанието на задължението на приобретателя е да осигури на прехвърлителя издръжка в натура (храна, режийни разноски, облекло и др.) и полагане на грижи (поддържане на хигиена, помощ в домакинството, придружаване, медицинско обслужване), за да му осигури „спокоен и нормален живот, какъвто е водил досега“ – Решение № 484 от 2009 г. на ВКС. Обемът на дължимата престация е променлив и зависи от конкретните нужди на кредитора, неговата възраст, здравословно състояние и способност да се самообслужва – Определение № 5679 от 2024 г. на ВКС. Задължението за издръжка е цялостно и не зависи от това дали прехвърлителят има собствени доходи или имущество – Определение № 5679 от 2024 г. на ВКС.
Практиката на ВКС приема, че задължението е неделимо и трябва да се изпълнява непрекъснато, ежедневно и в пълен обем през цялото времетраене на договора – Решение № 484 от 2009 г. на ВКС.
Тежестта да докаже точното и пълно изпълнение на тези задължения лежи върху длъжника (приобретателя) – Решение № 573 от 2010 г. на ВКС.
Разваляне на договора се допуска само при съществено неизпълнение – Постановление № 3 от 1973 г. на Пленум на Върховния съд. Съгласно чл. 87, ал. 4 от ЗЗД, разваляне не се допуска, когато неизпълнената част от задължението е незначителна с оглед интереса на кредитора – чл. 87 ал. 4 от ЗЗД. Преценката за незначителност не е само количествена (например продължителността на периода на неизпълнение), а качествена и се извършва обективно, като се отчитат всички обстоятелства – възрастта и здравословното състояние на кредитора, и дали липсата на грижи е влошила състоянието му – Определение № 5816 от 2024 г. на ВКС. Например, неизпълнение за период от 9 месеца при кредитор със захарен диабет и хипертония е прието за съществено – Решение № 484 от 2009 г. на ВКС. В друго решение ВКС приема, че при обща продължителност на договора от 9 месеца, неизпълнение за 2,5 месеца не е незначително – Определение № 5816 от 2024 г. на ВКС.
3. Общи и специфични предпоставки за разваляне на договор за издръжка и гледане
Основни предпоставки
Основна предпоставка за разваляне е виновно неизпълнение на задължението от страна на длъжника-приобретател – чл. 87 ал. 1 от ЗЗД. Както беше посочено, неизпълнението трябва да е съществено, а не незначително с оглед интереса на кредитора – чл. 87 ал. 4 от ЗЗД и Постановление № 3 от 1973 г. на Пленум на Върховния съд.
Специфичните предпоставки
Неделимост на задължението
Когато задължението е поето към няколко кредитори (прехвърлители), то е неделимо и всеки от тях може да иска разваляне на целия договор при неизпълнение, дори то да е само спрямо един от тях, ако има интерес от това – Постановление № 96 от 28.06.1966 г. по дело № 96/1966 г., Пленум на ВКС. Същото важи и при множество длъжници (приобретатели). Поради неделимостта на задължението, спрямо тях се прилагат правилата за солидарните задължения – Тълкувателно решение по дело 6/2011 на ВКС. Това означава, че ако дори само един от длъжниците изпълнява задължението в пълния му обем, кредиторът е удовлетворен и не може да иска разваляне на договора на основание неизпълнение от страна на останалите длъжници – Тълкувателно решение от 15.05.2012 г. по тълк. дело № 6/2011 г., ОСГК на ВКС.
Трансформация на задължението
Ако кредиторът откаже да приема грижи и издръжка в натура, длъжникът, за да бъде изправна страна, трябва да поиска от съда трансформация на задължението в паричен еквивалент. Бездействието на длъжника в тази ситуация се счита за неизпълнение – Решение № 484 от 2009 г. на ВКС.
Съдебен ред
Развалянето на договори, с които се прехвърлят вещни права върху недвижими имоти, става задължително по съдебен ред – чл. 87, ал. 3 ЗЗД и Постановление № 142-6 от 1954 г. на Пленум на Върховния съд.
4. Разваляне от страна по договора и специфики при разваляне на договора от наследник
Активно легитимирана страна да предяви иск за разваляне е кредиторът-прехвърлител – чл. 87 ал. 1 от ЗЗД. Правото на иск за разваляне е имуществено и наследимо – Определение № 5679 от 2024 г. на ВКС. Наследниците на прехвърлителя могат да предявят иск за разваляне, ако правото е възникнало за наследодателя приживе, но не е било упражнено от него – Определение № 5679 от 2024 г. на ВКС. Те упражняват това право съобразно размера на наследствените си дялове – Постановление № 96 от 28.06.1966 г. по дело № 96/1966 г., Пленум на ВКС. Наследниците обаче не могат да искат разваляне, ако приживе кредиторът се е считал за удовлетворен от предоставеното изпълнение – Определение № 5679 от 2024 г. на ВКС.
Когато договорът е сключен в полза на трето лице, то не е страна по него и поначало не може да иска развалянето му – Постановление № 30 от 1981 г. на Пленум на Върховния съд. То може да придобие това право само ако е наследник на прехвърлителя, при което настъпва сливане на качеството му на трето лице-бенефициер и на наследник-кредитор – Постановление № 30 от 17.06.1981 г. по дело № 30/1981 г., Пленум на ВКС.
Смъртта на приобретателя не прекратява договора по право – Постановление № 96 от 1966 г. на Пленум на Върховния съд. Задълженията преминават върху неговите наследници, които отговарят съобразно дяловете си – Постановление № 30 от 1981 г. на Пленум на Върховния съд. Ако те не продължат изпълнението, прехвърлителят може да иска разваляне на договора по съдебен ред – Постановление № 30 от 1981 г. на Пленум на Върховния съд.
5. Погасителна давност при разваляне на договора
Правото да се развали договорът се погасява с петгодишна давност съгласно чл. 87, ал. 5 от ЗЗД. Поради трайния характер на задължението за издръжка и гледане, практиката на ВКС приема, че давностният срок започва да тече от всеки ден на неизпълнение, което само по себе си е достатъчно основание за разваляне – Определение № 5679 от 2024 г. на ВКС.
Когато задължението се прекрати със смъртта на прехвърлителя, правото на неговите наследници да искат разваляне се погасява с изтичането на 5 години от датата на смъртта, която се счита за последния ден на евентуално неизпълнение. От смъртта на наследодателя не започва да тече нова давност за неговите наследници – Определение № 5679 от 2024 г. на ВКС.
6. Особености при развалянето на договора по съдебен ред
Предявяване на иска и другарство
Искът се предявява с искова молба до съда по местонахождение на имота – чл. 109 ГПК. Поради неделимия характер на задължението, всички приобретатели по договора са задължителни необходими другари – Определение № 4929 от 2024 г. на ВКС. Искът трябва да бъде предявен срещу всички тях, в противен случай исковата молба е нередовна и постановеното решение би било процесуално недопустимо – Определение № 4929 от 2024 г. на ВКС. Това е трайна практика, основана на Тълкувателно решение № 6 от 15.05.2012 г. по тълк. дело № 6/2011 г., ОСГК на ВКС и Тълкувателно решение № 3/2016 г. по тълк. дело № 3/2016 г., ОСГК на ВКС.
Цена на иска
Определя се по реда на чл. 69, ал. 1, т. 4, вр. т. 2 от ГПК – данъчната оценка на имота – чл. 69 ал. 1 от ГПК. Когато искът се предявява от наследник, цената на иска е частта от данъчната оценка, съответстваща на неговия наследствен дял – Решение № 47 от 2023 г. на ВКС.
Описание на имота
Исковата молба трябва да съдържа подробно описание на имота съгласно изискванията на чл. 6 от Правилника за вписванията, а за имоти в райони с одобрена кадастрална карта – задължително с идентификатор по кадастралната карта и скица.
Вписване на исковата молба
Исковата молба за разваляне на договор за недвижим имот задължително се вписва в службата по вписванията по местонахождението на имота – чл. 114, б. „а“ ЗС. Вписването има оповестително-защитно действие спрямо трети лица – Тълкувателно решение по дело 1/2019 на ВКС.
Обективно съединяване на искове
Искът за разваляне може да бъде обективно съединен с други искове, например за прогласяване на нищожност. В такъв случай цената на всеки иск се определя поотделно – Решение № 47 от 2023 г. на ВКС.
7. Възражения на ответника срещу иска за разваляне на договора
Ответникът-приобретател трябва да направи всичките си възражения в срока за отговор на исковата молба, като например възражение за изпълнение, за незначителност на неизпълнението, за съпричиняване от страна на кредитора или за погасителна давност – чл. 131 ал. 2 от ГПК. Ненаправените в срок възражения се преклудират – чл. 133 от ГПК.
Основно възражение е, че кредиторът с поведението си е направил изпълнението невъзможно (например отказва да приема грижи). ВКС обаче константно приема, че такъв отказ не освобождава длъжника от отговорност, ако той не е поискал трансформация на задължението в парично – Решение № 484 от 2009 г. на ВКС.
При множество длъжници, ответникът може да направи възражение, че друг съдлъжник е изпълнил изцяло задължението, което освобождава от отговорност всички – Тълкувателно решение по дело 6/2011 на ВКС. За да бъде разгледано такова възражение, е необходимо всички длъжници да са конституирани като страни по делото – Определение № 4929 от 2024 г. на ВКС.
8. Правни последици от влязлото в сила съдебно решение
Влязлото в сила решение, с което се уважава искът за разваляне, има конститутивно действие – то прекратява договора с обратна сила – чл. 88, ал. 1 ЗЗД. В резултат на това отпада правното основание за прехвърлянето на собствеността и страните дължат реституция – връщане на даденото – Постановление № 122 от 1986 г. на Пленум на Върховния съд. Прехвърлителят възстановява собствеността върху имота, а приобретателят има право да иска връщане на стойността на положените грижи и дадената издръжка, ако това е възможно . Съдът не се произнася служебно за реституцията на престациите; за това е необходимо страните да предявят осъдителен иск по чл. 55, ал. 1, предл. трето от ЗЗД – Постановление № 122 от 01.12.1986 г. по дело № 122/1986 г., Пленум на ВКС.
Развалянето не засяга правата, придобити от трети лица върху имота преди вписването на исковата молба – чл. 88, ал. 2 ЗЗД. Ако приобретателят е прехвърлил имота на трето добросъвестно лице преди вписването, развалянето няма вещноправен ефект по отношение на това трето лице. В такъв случай за прехвърлителя възниква само облигационно право да иска от приобретателя паричната равностойност на имота – Определение № 979 от 2024 г. на ВКС.
9. Вписване на съдебното решение и последици от вписването по чл. 115 от Закона за собствеността
Влязлото в сила съдебно решение, с което се уважава искът за разваляне, подлежи на отбелязване в службата по вписванията въз основа на вписаната искова молба. Съгласно чл. 115, ал. 1 от ЗС, съдът дава на ищеца шестмесечен срок да извърши това отбелязване. Ако този срок бъде пропуснат, вписването на исковата молба губи своето действие. Това означава, че защитното действие на вписването отпада и трети лица, придобили права върху имота след вписването на исковата молба, но преди отбелязването на решението, ще могат да противопоставят правата си на ищеца.
Ако исковата молба изобщо не е била вписана, влязлото в сила решение няма действие спрямо трети лица, освен от деня, в който самото решение бъде вписано – чл. 115 ал. 2 от ЗС. Отбелязването на решението по реда на чл. 115 ЗС и чл. 14 от Правилника за вписванията осигурява пълна гласност и противопоставимост на настъпилата правна промяна, като „затваря“ партидата на имота по отношение на разваления договор и легитимира обратно прехвърлителя като собственик.