Апартаментът е купен „на зелено“ от строителя, а в нотариалния акт стои и открито паркомясто в двора. Години по-късно собственикът на земята, учредил правото на строеж, предявява иск – и печели пред Върховния касационен съд. С Решение № 586 от 02.10.2026 г. по гр. д. № 2185/2025 г. на ВКС, I г. о. съдът прие, че правото на суперфициара да ползва част от земята за паркиране възниква само ако следва от договора за учредяване на правото на строеж. Препращането към одобрения инвестиционен проект не стига.
Решението засяга три групи хора едновременно: купувачите на жилища в нови сгради, собствениците на терени, които са ги отстъпили срещу обезщетение с апартаменти, и строителите, които продават паркоместа в двора. За всяка от тях изводите са различни и ги разглеждаме поотделно.
Накратко
- При право на строеж строителят става собственик на сградата, а земята остава на нейния собственик.
- По чл. 64 ЗС собственикът на постройката ползва земята само доколкото това е необходимо за използването на постройката според нейното предназначение – освен ако в акта за учредяване е постановено друго.
- Паркирането в двора не се включва автоматично в това ползване. То трябва да следва от договора за право на строеж.
- Одобреният инвестиционен проект, в който са очертани паркоместа, не учредява права върху земята.
- Откритото паркомясто не е самостоятелна недвижима вещ, отделна от земята, върху която се намира.
- Купувачът, загубил паркомястото, има защита срещу продавача по правилата за отговорността при евикция.
Какво реши ВКС с Решение № 586 от 02.10.2026 г.?
Първо гражданско отделение отмени въззивното решение на Софийски градски съд в частта, с която беше отхвърлен искът по чл. 108 ЗС за предаване на владението, и осъди купувачката да предаде на собственицата на земята открито паркомясто № 2 с площ 12,30 кв. м. Искът за обезщетение за ползването остана отхвърлен.
Правният въпрос, по който ВКС допусна обжалването
Касационното обжалване беше допуснато на основание чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК по следния въпрос:
Следва ли правото по чл. 64 ЗС на суперфициарния собственик да ползва за паркиране реално определена част от земята да бъде уговорено в акта, с който се учредява правото на строеж, или е достатъчно този акт да препраща към съдържанието на одобрени инвестиционни проекти, с които са обособени надземни паркоместа.
Отговорът е недвусмислен: правото да се ползва земята за паркиране възниква само ако това следва от предмета на договора за учредяване на право на строеж.
Защо решението по чл. 290 ГПК има значение отвъд конкретния спор
Актът е окончателен и е постановен в производство, чиято цел е уеднаквяване на практиката. Обжалването беше допуснато точно защото въззивният съд се е отклонил от вече установената линия на I г. о. По-долните съдилища ще се съобразяват с това разрешение при всеки аналогичен спор – а подобни спорове има във всеки град с активно ново строителство.
Какъв беше случаят – обезщетение с апартаменти и „паркомясто № 2“
Договорът за право на строеж от 2015 г.
Собственицата на поземления имот учредява с нотариален акт от 2015 г. право на строеж на строително дружество за монолитна пететажна сграда в съответствие с действащия план за застрояване и регулация. Договорът препраща към одобрени от страните идейни чертежи, които ще послужат за основа на инвестиционните проекти. За паркоместа в двора не е уговорено нищо.
Продажбата от 2017 г.
Строителят продава на купувачката апартамент заедно с 12,30/24,60 идеални части от надземен паркинг до източната фасада на сградата, съответстващи на открито паркомясто № 2 с площ 12,30 кв. м. Купувачката се легитимира с нотариален акт, а паркомястото фигурира в одобрения инвестиционен проект.
Как решиха инстанциите
Собственицата на земята предявява иск по чл. 108 ЗС за предаване на владението върху паркомястото и иск по чл. 59 ЗЗД за обезщетение за ползването му от 29.05.2017 г. до 15.12.2021 г. Районният и градският съд отхвърлят осъдителния иск. Купувачката защитава тезата, че паркомястото е изградено съгласно одобрения инвестиционен проект и има статут на принадлежност към жилището. ВКС не приема тази теза.
Право на строеж и земя – кой какво притежава след построяването
За да се разбере решението, трябва да се разграничат два обекта, които в ежедневието се възприемат като едно: сградата и земята под и около нея.
Какво дава чл. 63 ЗС на строителя
Съгласно чл. 63, ал. 1 ЗС собственикът на земя може да отстъпи на другиго правото да построи сграда върху неговата земя, като приобретателят става собственик на сградата. Строителят придобива сградата, но не и терена. Земята остава собственост на учредителя, освен ако в отделна сделка не бъдат прехвърлени идеални части от нея. Подробно сме разгледали института в анализа ни за правото на строеж.
Какво позволява чл. 64 ЗС и докъде стига
Ключовата разпоредба е чл. 64 ЗС. Тя гласи, че собственикът на постройката може да се ползва от земята само доколкото това е необходимо за използването на постройката според нейното предназначение, освен ако в акта, с който му е отстъпено правото, е постановено друго.
Ползване „доколкото е необходимо“ – тесният стандарт
Законовият критерий е функционален и ограничителен. Той покрива онова, без което сградата не може да служи по предназначението си: достъп до входа, пътеките, пространството за обслужване на сградата. Паркирането на автомобил в двора е удобство, но не и условие жилищната сграда да може да се обитава. Затова то не се включва в законовото ползване по подразбиране.
„Освен ако в акта е постановено друго“ – единственият изход
Законът допуска по-широко ползване, но изисква то да бъде уредено в самия акт за учредяване на правото на строеж. Именно там трябва да бъде договорено, че определена част от двора ще служи за паркиране на собствениците на обектите в сградата. Липсва ли такава клауза, собственикът на земята запазва пълната власт върху двора извън необходимото за сградата.
Защо одобреният инвестиционен проект не създава право на паркиране
Това е въпросът, по който долните инстанции сгрешиха, и този, който е най-важен за купувачите.
Строителните книжа и вещните права имат различни функции
Инвестиционният проект отговаря на въпроса как може да се строи. Договорът за право на строеж отговаря на въпроса кой какви права има. Одобряването на проект от администрацията е публичноправен акт, който удостоверява съответствие с изискванията на строителните правила. То не прехвърля и не учредява вещни права между частноправни субекти.
Изискванията на ЗУТ за места за паркиране не учредяват права
Законът за устройство на територията изисква при ново строителство да се осигуряват места за паркиране в границите на имота. Това е изискване към проекта, а не правно основание за ползване на чуждата земя. Обстоятелството, че без паркоместа проектът не би бил одобрен, не означава, че собственикът на земята ги е отстъпил.
Препращането към идейни чертежи не е уговорка
В разглеждания случай договорът препращаше към одобрени от страните идейни чертежи. ВКС прие, че от такова препращане не може да се направи извод за съгласие на собственика на земята да предостави част от нея за паркиране. Волята за учредяване на право на ползване трябва да личи от предмета на договора, а не да се извлича от приложените технически документи.
Открито паркомясто – вещ ли е?
Част от земята, а не самостоятелен обект
Позовавайки се на трайната си практика, ВКС потвърди, че откритите паркоместа не представляват самостоятелна недвижима вещ, различна и отделена от земята, върху която се намират. Очертаното на терена място е част от поземления имот. Поради това то не може да бъде собственост на някого, различен от собственика на земята, освен ако той не прехвърли идеални части от самия терен или не учреди ограничено вещно право върху него.
Разликата с гаража и с паркомястото в подземен паркинг
Гаражът като самостоятелен обект в сградата и подземният паркинг са част от построеното по правото на строеж и имат различен правен режим. Дали отделното място в подземен паркинг може да бъде самостоятелен обект на собственост, е отделен въпрос, който изисква преценка на конкретния проект. Откритото паркомясто в двора не е построено – то е част от земята. Затова продажбата на „паркомясто в двора“ от строител, който не е собственик на терена и не е получил право на паркиране по договора, не създава права за купувача.
Какво означава решението за купувачите
Какво сте купили в действителност
Ако сте придобили от строителя „идеални части от надземен паркинг“ или „открито паркомясто“, първият въпрос е какво е получил самият строител от собственика на земята. Ако договорът за право на строеж не урежда паркирането, строителят е продал нещо, което не притежава. Нотариалният акт на купувача не поправя този дефект – той удостоверява сделката, но не създава права, които продавачът не е имал. Именно затова искът на собственика на земята е насочен срещу купувача, а не срещу строителя: купувачът е лицето, което държи паркомястото без основание.
Каква защита имате срещу продавача-строител
Купувачът, който бъде осъден да предаде паркомястото, не остава без защита. Съгласно чл. 189, ал. 1 ЗЗД, ако продадената вещ принадлежи изцяло на трето лице, купувачът може да развали продажбата по реда на чл. 87 ЗЗД, а продавачът е длъжен да върне платената цена и да заплати разноските по договора, както и необходимите и полезни разноски за вещта.
Кога и как да предявите претенцията
Когато паркомястото е продадено заедно с апартамента в една сделка, преценката дали претенцията обхваща целия договор, или само съответната част, изисква анализ на нотариалния акт и на цената, отнесена към паркомястото. Препоръчително е строителят да бъде привлечен в делото, което собственикът на земята води срещу Вас, за да бъде обвързан от изхода му. Пропуснатата възможност за привличане затруднява последващата претенция.
Какво означава решението за собствениците на земя
Ако сте отстъпили право на строеж срещу обезщетение с обекти и договорът не урежда паркирането в двора, решението потвърждава, че дворът извън необходимото за сградата остава под Ваша власт. Можете да поискате предаване на владението от всеки, който държи паркомясто без основание, по реда на исковете за защита на собственост.
Защо искът за обезщетение беше отхвърлен
Собствениците на земя трябва да внимават с паричната претенция. Съгласно чл. 59, ал. 1 ЗЗД вън от другите случаи всеки, който се е обогатил без основание за сметка на другиго, дължи да му върне онова, с което се е обогатил, до размера на обедняването. Искът по чл. 59 ЗЗД обаче изисква доказване, че ответникът действително е ползвал имота – лично или чрез трето лице. В разглеждания случай това не беше установено и обезщетението беше отказано, въпреки че искът за предаване беше уважен. Доказателствата за реалното ползване се събират отрано: снимки, свидетели, регистрационни номера на автомобили, кореспонденция.
Какво да проверите, преди да купите паркомясто в нова сграда
- Поискайте нотариалния акт, с който е учредено правото на строеж, а не само акта на строителя за собствеността върху сградата.
- Проверете дали в него изрично е уредено ползването на двора за паркиране и от кого.
- Установете дали строителят е придобил идеални части от земята, или само правото да построи сградата.
- Разграничете какво купувате: гараж или паркомясто в сградата, или открито място в двора.
- Не приемайте одобрения инвестиционен проект като доказателство за права – той такова доказателство не е.
- Ако правото на паркиране липсва, поискайте то да бъде уредено със собственика на земята преди сделката, а не след нея.
Тези проверки са сърцевината на правния анализ на имот и на проверката на тежести върху имот. Те се правят преди подписването на предварителния договор за имот, когато все още може да се преговаря. Подробно сме описали и другите рискове при покупка на имот на зелено.
Как правото на паркиране се урежда правилно
Съществуват няколко правно издържани решения, които защитават и трите страни:
- Изрична клауза в договора за право на строеж, че определена и индивидуализирана част от двора се предоставя за паркиране на собствениците на обектите в сградата.
- Учредяване на ограничено вещно право – право на ползване – върху определена част от двора в полза на собствениците на обектите, в изискуемата нотариална форма и с вписване.
- Прехвърляне на идеални части от поземления имот на собствениците на обектите, когато страните са готови на това.
Изборът зависи от целта на страните и от размера на имота. Изготвянето на такива клаузи е част от услугата ни за право на строеж, ползване и сервитути, а при сделката – от изповядването на сделка пред нотариус. Когато режимът на общите части на сградата е спорен, той се урежда и по правилата за етажната собственост.
Често задавани въпроси
Купих паркомясто в двора от строителя. Мое ли е?
Зависи от договора, с който собственикът на земята е учредил правото на строеж. Ако в него не е уредено ползването на двора за паркиране, строителят не е имал право да Ви го продаде и собственикът на земята може да поиска да му го предадете.
В одобрения проект паркоместата са очертани. Това не е ли достатъчно?
Не. Инвестиционният проект е строителен документ и не учредява права върху чуждата земя. ВКС изрично прие, че препращането към проект или към идейни чертежи не е достатъчно.
Мога ли да си върна парите, ако загубя паркомястото?
Да. По чл. 189, ал. 1 ЗЗД купувачът може да развали продажбата и да поиска от продавача връщане на платената цена, разноските по договора и необходимите и полезни разноски за вещта. Обхватът на претенцията зависи от това как е оформена сделката.
Гаражът в сградата има ли същия проблем?
Не по същия начин. Гаражът и подземният паркинг са част от построеното по правото на строеж и не попадат под това разрешение, но режимът на отделното място в тях също изисква проверка. Решението засяга откритите паркоместа в двора, които са част от земята.
Аз съм собственик на земята. Мога ли да искам и обезщетение за годините, в които мястото е ползвано?
Можете, но трябва да докажете, че ответникът действително е ползвал мястото – лично или чрез друг. Без такива доказателства искът по чл. 59 ЗЗД се отхвърля, както стана в разглеждания случай.
Адвокатска кантора в Пловдив – ние сме на Ваше разположение!
Спорът за паркомястото в двора се решава от една клауза, написана или пропусната години по-рано. Адв. д-р Ивайло Василев и екипът на Адвокатска кантора „Ивайло Василев & партньори“ проверяват документите преди покупката, изготвят договорите за право на строеж така, че да не оставят празноти, и водят процесуалното представителство по имотни дела пред всички инстанции. Пълният обхват на защитата е описан в раздела вещно право и имоти от услугите на кантората. Разгледали сме и практиката на ВКС по исковете за защита на правото на собственост.