Разглежданата тема засяга някои от най-практически значимите въпроси относно придобиване по давност на общинска земя. Дядото получава право на строеж от държавата през 1970 г., семейството строи къща, огражда двора и го стопанисва десетилетия наред. После общината се вписва като собственик на земята. Наследниците предявяват иск – и губят пред три инстанции. С Решение № 568 от 24.09.2026 г. по гр. д. № 3503/2025 г. на ВКС, I г. о. Върховният касационен съд обясни защо: продължителността на ползването не замества промяната в неговото правно качество.
Накратко
- Носителят на отстъпено право на строеж държи земята на правно основание – той е държател, а не владелец.
- Държането не се превръща във владение от само себе си, колкото и дълго да продължи.
- Необходима е външна, недвусмислена демонстрация на промененото намерение, насочена към собственика.
- Давностният срок тече от момента на тази демонстрация, а не от започване на ползването.
Какво реши ВКС с Решение № 568 от 24.09.2026 г.?
Съставът отмени решението на Окръжен съд – Благоевград и отхвърли исковете за признаване на собственост върху идеални части от поземления имот. Мотивът не е в липса на доказателства за ползването, а в неговата правна квалификация: ищците никога не са спрели да бъдат държатели.
Защо решението по чл. 290 ГПК е окончателно
Касационното обжалване беше допуснато на основание чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК – за проверка дали изводът на въззивния съд относно превръщането на държането във владение съответства на практиката на ВКС. Актът не подлежи на обжалване.
Какъв беше спорът – право на строеж от 1970 г. и двор, ползван десетилетия
С договор от 26.11.1970 г. държавно земеделско стопанство отстъпва право на строеж върху държавна земя. Сградата е завършена през 1988 г. Наследниците на суперфициара твърдят, че владеят поземления имот повече от петдесет години и претендират по 1/3 идеална част. Земята впоследствие преминава в собственост на общината, която през 2024 г. се легитимира като собственик.
Защо началото на ползването няма значение
До 1996 г. придобивна давност срещу държавно имущество изобщо не течеше. Дори обаче да се брои периодът след отпадането на тази забрана, ВКС приема, че не е изтекъл пълен десетгодишен срок, защото не е установен моментът, в който държането е станало владение. Без начална точка няма и срок.
Държане или владение – разликата, която реши делото
Двете понятия звучат сходно в говоримия език и се изключват в правото. Съгласно чл. 68, ал. 1 ЗС владението е упражняване на фактическа власт върху вещ, която владелецът държи като своя, а по ал. 2 държането е упражняване на фактическа власт върху вещ, която лицето не държи като своя. Разликата е в намерението, не в интензивността на ползването.
Защо суперфициарът е държател, а не владелец
Правото на строеж дава власт върху чуждата земя, но я дава на правно основание, което признава чуждата собственост. Който ползва имота по силата на такова основание, ползва го за другиго. Оградата, поддръжката и плащането на такси не променят това – те са точно поведението, което се очаква от един суперфициар. Обхватът и границите на това право са предмет на услугата ни за право на строеж, ползване и сервитути.
Кога презумпцията по чл. 69 ЗС не работи
Чл. 69 ЗС предполага, че владелецът държи вещта като своя. Презумпцията обаче отпада, когато фактическата власт е установена на основание, което прави упражняващия я само държател. Наличието на такова основание изключва намерението да се свои. Затова в тези случаи доказателствената тежест не е облекчена – тя е изцяло върху претендиращия собственост.
Как държането се превръща във владение?
Правото познава този преход, но при строги условия. Юридическият термин е интервертиране на владението.
Какво изисква ВКС: външна и недвусмислена демонстрация
Промяната в намерението фактическата власт да се упражнява изключително за себе си трябва да намери външна проява чрез действия, които недвусмислено отричат правата на досегашния собственик. Демонстрацията се насочва към собственика и той трябва да има реална възможност да узнае за нея и да предприеме защита. Владение, установено по скрит начин, не поражда давностни последици.
Какви действия не са достатъчни
Вътрешното решение „вече го смятам за мое“ е правно безразлично. Плащането на данъци и такси, поддържането на имота, ограждането и дори декларирането пред общинската администрация са двусмислени – суперфициарът прави същото. Достатъчна е онази постъпка, която поставя собственика пред избора да реагира: отказ да бъде допуснат в имота, писмено оспорване на правата му, снабдяване с констативен нотариален акт, предявяване на иск.
От кой момент започва да тече давността
От демонстрацията, не от нанасянето. Това е причината подобни дела да се печелят или губят на едно-единствено обстоятелство – дата. Ако тя не може да бъде установена с доказателства, десетгодишният срок по чл. 79, ал. 1 ЗС няма откъде да започне.
Втората преграда – може ли изобщо да се придобие по давност общинска земя?
Дори интервертирането да е доказано, остава въпросът за характера на имота.
Какво остана след Решение № 3 от 2022 г. на Конституционния съд
Публична държавна и общинска собственост не може да се придобива по давност – забраната по чл. 86 ЗС е безусловна. За частната държавна и общинска собственост режимът се промени: с Решение № 3 от 24.02.2022 г. по к. д. № 16/2021 г. на Конституционния съд, обнародвано в ДВ, бр. 18 от 04.03.2022 г., бяха обявени за противоконституционни разпоредбите, с които действието на давността беше спирано. Давността отново тече, но само за имоти частна общинска или частна държавна собственост. Разгледали сме подробно и спирането на придобивната давност според закона и практиката на ВКС.
Какво да направите, ако ползвате общинска или държавна земя от години
- Установете на какво основание ползвате имота – право на строеж, наем, търпимост или без основание. Основанието определя дали сте държател, или владелец.
- Проверете актуалния статут на имота: публична или частна общинска собственост. Първата не се придобива по давност при никакви обстоятелства.
- Потърсете документа или събитието, което може да бъде доказано като момент на промяна в намерението, и датирайте го.
- Съберете доказателствата за периода след тази дата – свидетели, кореспонденция с общината, откази, заявления.
- Преценете алтернативата: при частна общинска собственост често по-бързият път е придобиване от общината по реда на Закона за общинската собственост, а не съдебен спор.
Тази преценка е съдържанието на правния анализ на имота. Когато спорът вече е висящ, поемаме процесуалното представителство по имотни дела, а при основателна претенция подготвяме и придобиването по давност на имот. Пълният обхват е описан в раздела вещно право и имоти от услугите на кантората.
Често задавани въпроси
Имам право на строеж върху общинска земя от десетилетия. Мога ли да придобия и земята по давност?
Само ако докажете, че сте превърнали държането във владение чрез външни действия, недвусмислено отричащи правата на общината, и че от този момент е изтекъл десетгодишен срок. Самото право на строеж Ви прави държател, а не владелец.
Плащам данъци за имота от години. Това достатъчно ли е?
Не. Плащането на данъци и такси е двусмислено действие – то се очаква и от носителя на право на строеж. Съдът търси постъпка, която поставя собственика пред необходимостта да защити правата си.
Общината се вписа като собственик. Загубен ли е случаят?
Не непременно. Вписването не създава собственост. Изходът зависи от характера на имота, от Вашето основание за ползване и от това дали има доказуем момент на интервертиране.
Може ли да се придобие по давност публична общинска собственост?
Не. Забраната по чл. 86 ЗС е безусловна. Давност тече само за имоти частна държавна или частна общинска собственост.
Адвокатска кантора в Пловдив – ние сме на Ваше разположение!
Делата срещу държавата и общината се решават на един въпрос: от коя дата ползвате имота като свой и с какво го доказвате. Адв. д-р Ивайло Василев и екипът на Адвокатска кантора „Ивайло Василев & партньори“ преценяват шансовете преди делото и казват откровено, когато по-добрият път е договаряне с общината, а не иск.