Когато собственик загуби чрез публична продан имот, ипотекиран за чужд дълг, законът не допуска стойността, създадена с негови средства, автоматично да послужи за удовлетворяване на чужд кредитор. Именно затова чл. 177 ЗЗД признава на този собственик специална защита за необходимите разноски и за увеличението на стойността, причинено от полезни разноски.
Новото Определение № 3864 от 14.07.2026 г. на ВКС поставя във фокуса не размера на подобренията, а един предварителен и решаващ процесуален въпрос. Съдът трябва да установи срещу кого следва да се предяви искът по чл. 177 ЗЗД. Спорът е дали като задължителни ответници трябва да участват едновременно длъжникът по обезпеченото вземане и ипотекарният кредитор, или искът може да се води само срещу длъжника, докато кредиторът разполага с други средства за защита.
Актът е особено важен за собственици на ипотекирани имоти, купувачи на имоти с тежести, инвеститори, банки, строителни дружества и участници в изпълнителни производства. Той е важен и по още една причина. ВКС установява противоречие между две свои решения, постановени по реда на чл. 290 ГПК, спира конкретното дело и предлага на Общото събрание на гражданската и търговската колегия да постанови тълкувателно решение.
Какъв е краткият извод от определението на ВКС?
Краткият извод е, че към момента няма окончателен и единен отговор кои лица са задължителни ответници по иска по чл. 177, ал. 1 ЗЗД. ВКС не разрешава спора по същество, не потвърждава присъдената сума и не отхвърля претенцията за подобрения. Съдът спира производството, защото две решения на ВКС дават несъвместими отговори по въпроса за надлежните ответници.
Според Решение № 60167 от 30.07.2021 г. искът трябва да бъде предявен едновременно срещу длъжника и ипотекарния кредитор. Според Решение № 91 от 13.02.2025 г. задължен по вземането е длъжникът, а ипотекарният кредитор не е задължителен другар. Именно това противоречие налага използването на процедурата по чл. 292 ГПК.
Важно е да се използва точната юридическа терминология. Предоставеният акт е определение, а не решение по съществото на касационната жалба. Определението урежда движението на производството и отправя предложение за тълкувателно произнасяне. Бъдещото тълкувателно решение ще има задача да уеднакви практиката по поставения правен въпрос.
Какъв спор разглежда ВКС по гр. д. № 1343/2026 г.?
Делото е образувано по касационна жалба на банка, участвала пред предходните инстанции като трето лице помагач на ответното дружество. Жалбата е насочена срещу въззивно решение на Софийския окръжен съд, с което дружеството е осъдено да заплати на двама собственици 20 000 лв. за полезни разноски и подобрения в тяхно студио. Имотът се намира в апартаментен хотел и е предмет на индивидуално принудително изпълнение.
Как е възникнала ипотеката върху терена, правото на строеж и бъдещите обекти?
През 2007 г. между банката като кредитор и дружеството като кредитополучател и ипотекарен длъжник е сключен договор за банков кредит. За обезпечаване на вземанията е учредена договорна ипотека върху поземлен имот и върху правото на строеж за бъдещ апартаментен хотел. Ипотеката е формулирана така, че да обхваща бъдещата сграда и отделните обекти в нея независимо от степента на завършеност.
Впоследствие дружеството учредява възмездно право на строеж за конкретното студио в полза на ищците. Сградата достига етап груб строеж през 2008 г. и е въведена в експлоатация през 2009 г. Така собствениците придобиват обект, върху който ипотеката продължава да тежи по силата на правото на следване.
Защо е важно, че ипотеката обхваща сградата независимо от етапа на строеж?
Тази уговорка обяснява защо кредиторът претендира предпочтително удовлетворяване и от стойността на завършения самостоятелен обект. Ипотеката следва имота и по принцип обхваща промените в неговия вид и стойност. Спорът възниква, защото част от тази стойност според собствениците е създадена чрез техни средства и дейности. За общия режим на ипотеката, нейното действие и публичната продан е полезен подробният анализ за ипотека върху имот.
Какво са претендирали собствениците на студиото?
Собствениците са претендирали стойност за необходими и полезни разноски. Въззивният съд е приел, че доказаните строителни и довършителни работи, с изключение на част от заявените дейности, са превърнали обекта в годно за нормално обитаване жилище и са увеличили пазарната му стойност. Съдът е възприел експертно заключение, според което стойността след подобренията надхвърля стойността на придобитото право на строеж.
Какви суми са присъдени и какво е останало извън касационния спор?
Въззивният съд е уважил иска за 20 000 лв. полезни разноски, въпреки че експертно изчисленото увеличение е било по-високо. Искът за 10 000 лв. необходими разноски е отхвърлен, а решението в тази част е влязло в сила. Следователно пред ВКС остава спорът относно уважената претенция за полезни разноски, но касационният състав първо е длъжен да провери допустимостта на въззивното решение и правилното участие на страните.
Какво предвижда чл. 177, ал. 1 ЗЗД?
Чл. 177, ал. 1 от Закона за задълженията и договорите предвижда, че ако собственикът на продадения ипотекиран имот не е лично задължен, той има право да получи от цената на имота преди ипотекарните кредитори необходимите разноски, направени за имота, както и увеличението на стойността, дължащо се на негови полезни разноски.
Нормата защитава имущественото равновесие. Без нея кредиторът би могъл да получи удовлетворение от стойност, която не е съществувала при учредяването на ипотеката и е създадена за сметка на собственик, който не дължи обезпечения дълг. Едновременно с това законът не освобождава собственика от доказване. Той трябва да установи предпоставките на вземането, вида на разноските, причинната връзка с имота и релевантното увеличение на стойността.
Кой може да се ползва от специалната защита?
Защитата принадлежи на собственика на ипотекирания имот, който не е лично задължен по обезпеченото вземане. Типични са две ситуации. При първата едно лице учредява ипотека върху свой имот за чужд дълг. При втората купувач придобива вече ипотекиран имот и ипотеката продължава да му бъде противопоставима.
Това разграничение е съществено. Личният длъжник отговаря с цялото си имущество, докато собственикът, ипотекирал имот за чужд дълг, понася вещна отговорност до стойността на обременения имот. Той търпи насочването на изпълнението върху имота, но не става автоматично личен длъжник за остатъка от чуждото задължение.
Каква е разликата между необходимите и полезните разноски?
Необходимите разноски са тези, без които имотът би погинал, би се повредил или състоянието му съществено би се влошило. Полезните разноски не са непременно нужни за физическото запазване на вещта, но обективно увеличават нейната пазарна стойност. При чл. 177 ЗЗД разграничението има пряко значение за размера на защитата.
За необходимите разноски законът говори за получаване на самите разноски. При полезните разноски собственикът получава увеличението на стойността, което се дължи на тях. Следователно вложената сума и увеличението на пазарната стойност могат да бъдат различни величини. Разграничението е различно и от правото на задържане на владелец за подобрения. По тази съседна, но самостоятелна правна материя може да се прочете анализът за право на задържане за подобрения.
Защо се възстановява увеличението на стойността, а не непременно всяка платена сума?
Полезният разход може да е значителен, без пазарът да оцени имота със същото увеличение. Възможна е и обратната ситуация, при която добре планирана инвестиция води до по-голямо нарастване на стойността от нейния номинален размер. Законът свързва защитата с обективния имуществен резултат, защото именно този резултат би попаднал в цената от публичната продан и би послужил за удовлетворяване на кредиторите.
Кога възниква и как се упражнява правото?
В практиката и доктрината съществуват различни акценти. Решение № 91 от 2025 г. приема, че вземането възниква след публичната продан, защото тогава собственикът действително се обеднява, а увеличената стойност се използва за погасяване на чуждото задължение. В научната литература е застъпено и виждане, че правото по чл. 177 ЗЗД по същество се упражнява в изпълнителния процес чрез участие в разпределението.
Научният доклад „Подобренията в съдебната практика на ВКС: особени хипотези“ определя правото като особена привилегия в изпълнителното производство и представя както исковата концепция, така и доктриналната теза за упражняване на правото при разпределението. Точното съотношение между материалното вземане, изпълнителния титул и процесуалната привилегия е една от причините спорът за надлежните ответници да бъде толкова сложен.
Защо въпросът за надлежните ответници е решаващ?
Съдът не може да разгледа правилно един иск, ако в производството липсва лице, чието участие законът или естеството на спорното правоотношение прави задължително. Затова ВКС проверява служебно допустимостта още преди да обсъди доводите за стойността на подобренията, доказателствата и правилността на въззивните мотиви.
Какво означава задължително необходимо другарство?
Задължително необходимо другарство е налице, когато няколко лица трябва да участват заедно като страни, защото решението трябва да бъде еднакво спрямо всички тях. Не е достатъчно лицето да има икономически интерес от изхода на делото. Необходимо е законът изрично да изисква участието му или характерът на материалното правоотношение да не позволява валидно и допустимо произнасяне без него.
Какви са последиците, ако задължителен ответник не участва?
Липсата на задължителен необходим другар засяга допустимостта на съдебното решение. Това може да доведе до обезсилване и връщане на делото за ново разглеждане с участие на всички надлежни страни. Практическата цена е значителна, защото спорът може да започне отново след години процесуални действия, експертизи и доказване.
Защо пасивната легитимация е важна за допустимостта?
Пасивната легитимация отговаря на въпроса срещу кого трябва да бъде насочен искът. При чл. 177 ЗЗД това не е само формален въпрос. Установеното вземане може да намали сумата, която ипотекарният кредитор ще получи от продажната цена, а остатъкът от дълга може да остане за плащане от личния длъжник. Така и двамата имат пряк интерес да оспорват основанието, размера и привилегията на претенцията.
Какво приема Решение № 60167 от 30.07.2021 г.?
Решение № 60167 по т. д. № 2314/2019 г. на Второ търговско отделение приема, че искът по чл. 177, ал. 1 ЗЗД трябва задължително да бъде предявен едновременно срещу ипотекарния кредитор и длъжника, чийто дълг е обезпечен с имуществото на ищеца.
Защо кредиторът трябва да е ответник според Второ търговско отделение?
Основният аргумент е, че вземането на собственика се удовлетворява преди ипотекарния кредитор и по правило намалява достъпната за него сума. За да извърши разпределение, съдебният изпълнител има нужда от изпълнителен титул, който установява основанието и размера на привилегированото вземане. Понеже съдебното решение засяга пряко удовлетворението на кредитора, той трябва да може да се защити като главна страна, а не само като помагач.
Защо и длъжникът трябва да е ответник?
Длъжникът има интерес ипотекарният кредитор да получи възможно най-пълно удовлетворение от обезпечението. Колкото по-малка част от цената достигне до кредитора, толкова по-голям може да остане непогасеният личен дълг. Длъжникът може да разполага и със собствени възражения относно това кой е извършил разноските, дали те са полезни, как са оценени и дали действително са увеличили стойността.
Каква е ролята на аналогията с чл. 440 и чл. 464 ГПК?
Решението от 2021 г. се позовава на сходни искове в изпълнителното производство. При иска по чл. 440 ГПК третото лице насочва претенцията срещу взискателя и длъжника. При спора между взискатели по чл. 464 ГПК искът също се предявява срещу оспорвания кредитор и длъжника. От това се извежда аналогия, че и собственикът по чл. 177 ЗЗД трябва да съди едновременно ипотекарния кредитор и длъжника.
Искът по чл. 440 ГПК обаче има различен предмет. С него трето лице твърди, че имуществото, върху което е насочено изпълнението, не принадлежи на длъжника. Подробно разграничение може да се намери в анализа за иск по чл. 440 ГПК при ипотекиран имот.
Какво приема противоположното Решение № 91 от 13.02.2025 г.?
Решение № 91 по гр. д. № 4864/2023 г. на Трето гражданско отделение приема, че ипотекарният кредитор не е задължителен другар на длъжника. Искът за вземането по чл. 177, ал. 1 ЗЗД се насочва срещу лицето, чийто дълг е обезпечен с ипотеката.
Защо вземането е насочено срещу длъжника?
Според това разрешение вземането има характер на специално уредено неоснователно обогатяване. Когато увеличената стойност на продадения имот погаси част от обезпеченото задължение, имуществената полза настъпва за длъжника. При необходимите разноски длъжникът се обогатява чрез спестени разходи за поддържане и запазване на вещта. Затова именно той е материално задълженото лице.
Правото на предпочтително удовлетворение е отделна процесуална последица с адресат съдебния изпълнител. По тази логика собственикът не води самостоятелен иск срещу кредитора за признаване на привилегията, а установява вземането си срещу длъжника и след това участва в разпределението.
Как кредиторът може да защити интереса си без да е задължителен ответник?
Решението от 2025 г. посочва две възможности. Ипотекарният кредитор може да встъпи в делото като подпомагаща страна на длъжника и да участва в доказването. Ако делото приключи без негово участие и собственикът се снабди с изпълнителен титул, кредиторът може да оспори вземането по реда на чл. 464 ГПК като спор между взискатели.
Защо чл. 464 ГПК не се прилага по аналогия според това решение?
Чл. 464 ГПК изрично урежда задължително участие на оспорвания взискател и длъжника при спор между кредитори. Според Решение № 91 тази норма е изключителна. Изключителните процесуални правила не следва да се разширяват към неуредени случаи чрез аналогия. От липсата на изрична уредба в чл. 177 ЗЗД се извежда, че ипотекарният кредитор не е задължителен ответник.
Как се различават двете разрешения на ВКС?
| Критерий | Решение № 60167 от 2021 г. | Решение № 91 от 2025 г. |
|---|---|---|
| Надлежни ответници | Длъжникът и ипотекарният кредитор участват задължително. | Ответник е длъжникът, а кредиторът не е задължителен другар. |
| Основен материален акцент | Вземането намалява сумата за кредитора и засяга остатъка от дълга. | Обогатяването настъпва за длъжника чрез погасяване на дълг или спестяване на разходи. |
| Роля на кредитора | Главна страна и задължителен ответник. | Трето лице помагач или бъдещ ищец по чл. 464 ГПК. |
| Отношение към чл. 440 и чл. 464 ГПК | Прилага се аналогия поради сходството с други спорове в изпълнението. | Аналогията е отхвърлена, защото правилото за задължително другарство е изключение. |
| Практически ефект | Всички пряко засегнати лица участват в един процес. | Първият процес е срещу длъжника, но е възможен последващ спор между кредиторите. |
Какво точно постановява Определение № 3864 от 14.07.2026 г.?
ВКС извършва служебна проверка за допустимостта на въззивното решение и установява, че въпросът за пасивната легитимация е решен противоречиво в практиката на гражданската и търговската колегия. Поради това съдът не преминава към останалите въпроси, поставени в касационната жалба.
Защо ВКС спира производството по чл. 292 ГПК?
Чл. 292 от Гражданския процесуален кодекс предвижда, че когато състав на ВКС установи противоречиво разрешавани въпроси в практиката на ВКС, той предлага на съответното общо събрание да постанови тълкувателно решение и спира производството. Целта е конкретното дело да не бъде решено върху основа, която друг състав на същия съд отрича.
Какъв въпрос е предложен за тълкувателно решение?
Предложеният въпрос е дали по иск по чл. 177, ал. 1 ЗЗД, предявен от собственик на имот, ипотекиран за чужд дълг, като задължителни другари ответници трябва да бъдат конституирани едновременно длъжникът по обезпеченото вземане и ипотекарният кредитор.
Това е въпрос за допустимостта и структурата на процеса. Отговорът ще определи кого собственикът трябва да посочи като ответник, как съдът следи за участието на страните и дали решение, постановено без кредитора, може да остане в сила.
Има ли вече окончателен отговор?
Не. Определението само предлага постановяване на тълкувателно решение и спира делото. То не избира едното от двете разрешения. Към 30.07.2026 г. в публичния регистър на тълкувателните дела на ОСГТК не е публикувано образувано дело по това предложение. Затова не е коректно да се твърди, че вече има тълкувателно решение или задължителен отговор. Самото Определение № 3864 не подлежи на обжалване.
Какво ВКС все още не е решил по спора?
Касационната жалба поставя множество въпроси относно понятието за подобрение, метода за оценяване, доказването на плащането, връзката между обедняването и обогатяването и задължението на въззивния съд да обсъди всички доказателства. Определение № 3864 не дава отговор на тези въпроси.
Решено ли е как се изчислява увеличението на стойността?
Не. Въззивният съд е сравнил стойността на придобитото право на строеж със стойността на завършения обект и е възприел експертно заключение. Банката оспорва този подход и поставя въпроса дали увеличението трябва да се изчислява по друг начин. ВКС все още не е допуснал касационно обжалване по този материалноправен въпрос и не е оценил правилността на използваната методика.
Решено ли е кой е извършил и платил подобренията?
Не. Въззивният съд е приел, че дейностите са извършени по възлагане на собствениците и е кредитирал свидетелски показания и експертизи. Касаторът поддържа, че не е доказано реално плащане със средства на ищците. Този доказателствен спор остава открит.
Защо тези въпроси ще се разглеждат едва след уеднаквяването?
Ако въззивното решение е постановено без задължителен ответник, то може да се окаже недопустимо. В такъв случай обсъждането на размера и доказателствата би било преждевременно. Процесуалната допустимост логически предхожда проверката дали съдът е приложил правилно материалния закон.
Какви практически изводи следват за собственик на ипотекиран имот?
Определението показва, че защитата по чл. 177 ЗЗД не започва в деня на публичната продан. Тя трябва да бъде подготвена още при придобиването на имота, при планирането на строителните дейности и при първите действия по принудително изпълнение. Правната стратегия зависи от съдържанието на ипотеката, момента на придобиване, характера на разноските и етапа на изпълнението.
Какво трябва да се провери преди покупка или строителство?
Преди придобиване на имот или право на строеж трябва да се установят всички вписани ипотеки, възбрани, искови молби и други тежести. Необходимо е да се проучи какво точно обхваща ипотеката, дали се разпростира върху бъдещата сграда, какви задължения обезпечава и има ли започнало изпълнение. Подробната проверка на тежести върху имот намалява риска купувачът да инвестира в обект, който може да бъде изнесен на публична продан за чуждо задължение.
При придобиване на бъдещ обект трябва да се анализира и правото на строеж, неговият обем, срокът за упражняване и връзката му с ипотеката върху земята. Практическите въпроси са разгледани в услугата за право на строеж, ползване и сервитути.
Какви доказателства следва да се съхраняват?
Собственикът трябва да пази договорите с изпълнители, количествените сметки, фактурите, платежните документи, приемателните протоколи, строителните книжа, снимките преди и след работите и кореспонденцията за възлагането. Полезни са и доказателства за състоянието на обекта към придобиването, защото без начална база трудно може да се установи каква промяна е настъпила.
- Документите трябва да показват конкретния обект и вида на извършената работа.
- Плащанията трябва да могат да се свържат с договора и реално изпълнените дейности.
- Строителните работи трябва да бъдат разграничени от обикновено обзавеждане и движими вещи.
- Оценката трябва да установи не само стойността на разхода, а и отражението му върху пазарната стойност.
Как се доказва връзката между разхода и увеличената стойност?
Обичайно е необходима съдебна техническа или оценителна експертиза. Вещото лице трябва да работи с ясно определен момент на оценката, надеждна начална стойност и подходящи пазарни аналози. Не всяка строителна дейност увеличава стойността със сумата, платена за нея. Експертизата трябва да отдели необходимите работи, полезните подобрения, луксозните елементи и дейностите без доказуем пазарен ефект.
Как трябва да се планира съдебната защита?
До постановяването на тълкувателно решение не съществува универсална процесуална формула. Изборът на ответници трябва да отчита и двете линии в практиката, етапа на публичната продан, разпределението и възможността кредиторът да встъпи като помагач. Неправилният избор може да доведе до недопустимост, а прекалено широкото конституиране на страни също може да създаде допълнителни процесуални спорове.
Затова е необходим анализ на конкретното изпълнително дело и документите за имота. Адвокатска кантора „Ивайло Василев & партньори“ предоставя процесуално представителство по имотни дела, включително при спорове за ипотеки, право на строеж, публична продан и защита на собственици на обременени имоти.
Какви са критичните правни изводи от противоречието?
Двете решения защитават различни ценности на процеса. Решението от 2021 г. поставя акцент върху пълното участие на всички лица, чиито имуществени интереси ще бъдат засегнати при разпределението. Решението от 2025 г. поставя акцент върху материалния длъжник по вземането и върху изключителния характер на задължителното необходимо другарство.
Кое разрешение включва всички пряко засегнати лица?
Разрешението от 2021 г. има предимство от гледна точка на процесуалната концентрация. Кредиторът и длъжникът могат в едно дело да спорят за основанието и размера на вземането. Така се намалява рискът след приключване на първия процес кредиторът да започне нов иск по чл. 464 ГПК. Участието на всички заинтересовани лица подпомага и пълното събиране на доказателства.
Слабата страна на тази теза е източникът на задължителността. Чл. 177 ЗЗД не посочва изрично двама ответници. Изводът се основава на аналогия с чл. 440 и чл. 464 ГПК, а тези разпоредби съдържат специално уредени процесуални конструкции.
Кое разрешение съответства на изключителния характер на задължителното другарство?
Разрешението от 2025 г. е по-близо до принципа, че задължителното другарство е изключение и не следва да се създава само поради икономически интерес от изхода на спора. То ясно отделя личното вземане срещу длъжника от процесуалното право на предпочтително удовлетворение при разпределението.
Слабата страна е възможността за последователни производства. Ако кредиторът не участва в първия процес, той може впоследствие да оспори вземането по чл. 464 ГПК. Това увеличава времето, разхода на процесуални усилия и риска едни и същи факти да бъдат оценени различно.
Защо тълкувателният отговор трябва да съчетае допустимост и ефективност?
Убедителното тълкуване трябва едновременно да посочи кой е материално задължен, кой е засегнат от привилегията и как решението ще действа в разпределението. Ако кредиторът е задължителен ответник, трябва да се обясни защо естеството на правоотношението налага това въпреки липсата на изрична норма. Ако не е задължителен ответник, трябва да се гарантира реална възможност да узнае за делото и своевременно да участва, за да не се превърне последващият иск по чл. 464 ГПК в обичайно второ производство.
От систематична гледна точка Решение № 91 формулира силен аргумент за стриктно тълкуване на изключенията. От гледна точка на правната сигурност Решение № 60167 убедително подчертава необходимостта всички пряко засегнати лица да бъдат обвързани от установяването на вземането. Именно напрежението между тези два аргумента обосновава нуждата от тълкувателно решение, вместо механично предпочитане на едната практика.
Какво означава определението за бъдещата съдебна практика?
Определението е начало на процедура по уеднаквяване, а не нейният край. След евентуалното образуване на тълкувателно дело могат да бъдат събрани становища от съдилища, професионални организации и правната наука. Общото събрание ще трябва да определи границата между материалната отговорност на длъжника, процесуалния интерес на кредитора и специалната привилегия на собственика.
Дотогава съдилищата разполагат с две противоречиви решения по чл. 290 ГПК. Това налага повишена процесуална предпазливост. Всеки нов иск трябва да посочи защо избраните ответници са надлежни и как ще бъде защитен интересът на лицето, което може да получи по-малка сума от разпределението.
Определението има значение и извън тесния спор по чл. 177 ЗЗД. То напомня, че ипотеката върху терен и право на строеж може да достигне до бъдещите самостоятелни обекти, а инвестициите на последващия собственик могат да се окажат в обсега на принудителното изпълнение. Ето защо правната проверка преди сделката и документалното обезпечаване на всяко подобрение са еднакво важни.
Кога е необходима индивидуална правна консултация?
Индивидуална консултация е необходима при получена покана за доброволно изпълнение, възбрана, опис, насрочена публична продан, изготвено разпределение или спор за разноски в ипотекиран имот. Не трябва да се изчаква продажбата, ако още преди нея могат да бъдат събрани доказателства, заявени права и предприети допустими защитни действия.
На страницата за правни услуги може да бъде намерена обща информация за правната помощ, а разделът за сделки и дела с недвижими имоти представя свързаните услуги по проверки, договори, вещни права и съдебни спорове.
Адвокатска кантора „Ивайло Василев & партньори“ предоставя на територията на Пловдив правен анализ на ипотечни тежести, договори за право на строеж, изпълнителни дела и претенции за подобрения. Допълнителна информация за кантората е достъпна на началната страница на Адвокатска кантора „Ивайло Василев & партньори“.
Важно: Настоящият анализ има информационен характер. Определение № 3864 от 14.07.2026 г. не решава окончателно нито въпроса за надлежните ответници, нито спора за присъдените полезни разноски. Приложимата защита зависи от фактите, етапа на изпълнителното производство и съдържанието на документите по конкретния случай.