Придобиването на право на собственост върху земеделска земя по давност е един от най-сложните и същевременно практически значими въпроси в българското вещно право. Този оригинерен способ за придобиване на собственост, макар и уреден в общите разпоредби на Закона за собствеността (ЗС), притежава редица особености, когато се прилага по отношение на земеделските земи. Тези особености произтичат както от специалния правен режим на земеделските земи, установен в Закона за собствеността и ползването на земеделските земи (ЗСПЗЗ) и свързаните с него нормативни актове, така и от противоречивата съдебна практика, която се е формирала през годините.
Конституцията на Република България в чл. 21 прогласява земята за основно национално богатство, което се ползва от особената закрила на държавата и обществото. Обработваемата земя се използва само за земеделски цели, а промяната на нейното предназначение се допуска по изключение при доказана нужда и при условия и по ред, определени със закон. Тази конституционна разпоредба е в основата на специалния правен режим на земеделските земи и обуславя редица ограничения при тяхното придобиване, включително и по давност.
Настоящата статия има за цел да направи цялостен преглед на правния режим на придобиването по давност на земеделски земи, като се фокусира върху практическите проблеми и даде насоки за тяхното разрешаване. Ще бъдат разгледани въпроси, свързани с определението на земеделска земя, елементите на владението, необходимия давностен срок, субектите на придобиването, както и специфичните ограничения и забрани, които съществуват в тази област.
ЗЕМЕДЕЛСКАТА ЗЕМЯ КАТО ОБЕКТ НА ПРИДОБИВАНЕ ПО ДАВНОСТ
Легално определение на земеделската земя
За да може да се придобие по давност, един имот трябва преди всичко да отговаря на легалното определение за „земеделска земя“. Съгласно чл. 2 от ЗСПЗЗ, земеделските земи са „земи, предназначени за земеделско производство“. Очевидно отграничаването на земеделските земи от други res soli (земни участъци) се извършва въз основа на тяхното предназначение. Това обаче не е достатъчно, за да се определи една земя като земеделска.
Законът въвежда допълнителни правни белези, на които трябва да отговарят земите, предназначени за земеделско производство. Тези белези са формулирани негативно, т.е. те изключват определени територии от обхвата на земеделските земи. Съгласно чл. 2, т. 1-4 от ЗСПЗЗ, земеделска земя е тази, която:
•не се намира в границите на урбанизираните територии (населени места и селищни образувания), определени с подробен устройствен план, или с околовръстен полигон;
•не е включена в горския фонд;
•не е застроена със сгради на промишлени или други стопански предприятия, почивни или здравни заведения, религиозни общности или други обществени организации, нито представлява дворове или складови помещения към такива сгради;
•не е заета от открити мини и кариери, от енергийни, напоителни, транспортни или други съоръжения за общо ползване, нито представлява прилежащи части към такива съоръжения.
Земите, предназначени за земеделско производство, които отговарят едновременно на всички изисквания на чл. 2 от ЗСПЗЗ, могат да се определят като земеделски земи. Трябва да се отбележи обаче, че чл. 2, ал. 2 от Закона за опазване на земеделските земи (ЗОЗЗ) въвежда допълнително изискване за ползването на земеделските земи по предназначение (което според ЗОЗЗ е производство на растителна продукция и паша на добитък), а именно: то трябва да се осъществява по начин, неувреждащ почвеното плодородие и здравето. Тази разпоредба въвежда ограничение на един от елементите на правото на собственост, но то е основано на чл. 21 от Конституцията на Република България.
Разграничение между поземлен имот и урегулиран поземлен имот
При анализа на придобиването по давност на земеделски земи е необходимо да се направи разграничение между „поземлен имот“ и „урегулиран поземлен имот“. Съгласно §5, т. 2 от Допълнителните разпоредби на Закона за устройство на територията (ДРЗУТ), „поземлен имот“ е част от територията, включително и тази, която трайно е покрита с вода, определена с граници съобразно правото на собственост. Чл. 24 от Закона за кадастъра и имотния регистър (ЗКИР), който определя поземления имот като основна единица на кадастъра, в ал. 2 буквално повтаря определението на ЗУТ. Няколко поземлени имота образуват неурегулирана територия – територия, която поземлените имоти не са урегулирани с подробен устройствен план (§5, т. 3 ДРЗУТ).
„Урегулиран поземлен имот“ или „урегулиран имот“, съгласно §5, т. 11 от ДРЗУТ, е „поземлен имот, за който с подробен устройствен план са определени граници, достъп от улица, път или алея, конкретно предназначение и режим на устройство“. Чл. 200, ал. 1 от ЗУТ определя забрана за придобиване по давност на реално определени части от поземлени имоти в границите на населените места и селищните образувания – т.е. забраната е само по отношение на УПИ.
ВЛАДЕНИЕТО – КЛЮЧОВ ЕЛЕМЕНТ НА ПРИДОБИВНАТА ДАВНОСТ
Същност на владението
Придобивната давност е правен институт, който позволява на едно лице, което не е собственик на дадена вещ, да придобие правото на собственост върху нея, ако я е владяло непрекъснато в продължение на определен от закона срок. Придобиването по давност е оригинерен способ и не зависи от волята на предишния собственик на земята. Различно щеше да бъде положението, ако чл. 72 от Закона за наследството (ЗН), вместо прехвърляне, предвиждаше придобиване. Като способ за придобиване на собствеността usucapio (придобивна давност) щеше да се включи в обхвата на правната норма и правилото за минимални размери щеше да се прилага и по отношение на разглеждания придобивен способ.
Владението, съгласно чл. 68, ал. 1 от ЗС, е упражняване на фактическа власт върху вещ, която владелецът държи лично или чрез другиго като своя. То се състои от два елемента:
Corpus (корпус) – обективен елемент, който се изразява в упражняването на фактическа власт върху вещта. При земеделските земи това може да се изразява в обработване на земята, засяване и прибиране на реколтата, ограждане на имота, косене на трева, паша на животни и др. Съгласно чл. 4, ал. 1 от ЗСПЗЗ, собственикът свободно избира начина на ползване на земеделските земи според тяхното предназначение, но е длъжен да не уврежда почвата и да спазва санитарно-хигиенните, противопожарните и екологичните норми. Външният признак на владението върху земеделска земя обикновено се състои в нейното ползване по предназначение.
Animus (анимус) – субективен елемент, който представлява намерението на владелеца да свои вещта, т.е. да я държи като своя. Този елемент е от ключово значение, тъй като разграничава владението от държането. Държателят също упражнява фактическа власт върху вещта, но той не я държи като своя, а за другиго (например наемател, арендатор, залогоприемател).
Ползване на земеделска земя на правно основание
Ползването на земеделската земя може да бъде на правно основание (например право на ползване или въз основа на облигационно правоотношение – договор за аренда). То съществува и се доказва по силата на правоотношението, от което третото лице черпи правата си, или от придобивното основание, ако ползването се упражнява като елемент от правото на собственост. Очевидно е, че лицето, което упражнява фактическата власт върху земеделската земя на правно основание (наемател, арендатор и др.), не може да я придобие по давност независимо от продължителността на правоотношението.
Ползването на земеделска земя без правно основание е налице тогава, когато ползвателят не може да представи документи, които удостоверяват наличието на правоотношение или доказващи правото му на собственост върху обекта на ползване. Нормативната уредба предвижда някои неблагоприятни последици за ползвателя без правно основание, като например пречка за получаване на субсидия по Закона за подпомагане на земеделските производители (ЗПЗП). Освен това, предвидена е извънсъдебна процедура за връщане на земите на лицата, които имат титул на собственост или са страна по надлежно учредено договорно правоотношение, по силата на което държат земята. Всеки собственик или ползвател на правно основание може да поиска от кмета на общината по местонахождение на имотите да издаде заповед за изземването на имотите от лицата, които ги ползват без правно основание. Заповедта на кмета се изпълнява по административен ред (чл. 34, ал. 1-3 ЗСПЗЗ).
Владение на сънаследници
В съдебната практика се приема, че всеки сънаследник е владелец на своите и държател на чуждите идеални части от недвижимия имот. Когато един сънаследник упражнява фактическата власт върху целия сънаследствен имот, се смята, че я упражнява за всички сънаследници, поради което той е само държател на техните части, а не владелец.
За да може сънаследникът да придобие по давност частите на останалите сънаследници, е необходимо да се предприемат действия, които да отричат правата на останалите съсобственици и тези действия да са достигнали до тяхното знание. Тези действия трябва да бъдат публични, като например:
•извършване на подобрения в имота;
•декларирането му пред данъчната служба като собствен;
•снабдяването с нотариален акт по обстоятелствена проверка;
•подаване в общината на молба-декларация за придобиване правото на собственост.
След като един от сънаследниците е установил върху съсобствения имот самостоятелна фактическа власт, отблъсвайки владението на останалите сънаследници и манифестирайки спрямо тях намерение занапред да владее целия имот изключително и само за себе си, той може да придобие по давност и частите на останалите сънаследници след изтичане на предвидения в чл. 79, ал. 1 от ЗС 10-годишен давностен срок, ако в този период упражнява фактическата власт върху имота явно, необезпокоявано и непрекъснато.
Доказване на владението върху неограден имот
При неоградени земеделски имоти могат да възникнат трудности с доказване на фактическата власт (корпуса), защото не е изключено да се приеме, че всеки би могъл да има достъп до имота и да събира неговите естествени плодове. Трябва да се има предвид обаче, че не е задължително владелецът да получава добиви от земята, получени вследствие на вложен от него труд – прибиране на реколта. Възможно е да извършва други действия, от които може да се направи извод, че свои имота – например заграждане, присъединяване към свой съседен имот. Възможно е да манифестира владение като събира добив, който имотът е произвел без негово участие – например коси трева или я ползва за паша на свои животни.
ДАВНОСТНИ СРОКОВЕ
Общи правила
Законът за собствеността предвижда два давностни срока за придобиване на недвижими имоти:
10-годишен давностен срок (чл. 79, ал. 1 ЗС): Това е общият давностен срок, който се прилага, когато владелецът е недобросъвестен. Недобросъвестен е този, който знае, че владее чужда вещ. Съгласно чл. 79 от ЗС, правото на собственост по давност върху недвижим имот се придобива с непрекъснато владение в продължение на 10 години.
5-годишен давностен срок (чл. 79, ал. 2 ЗС): Този по-кратък срок се прилага, когато владението е добросъвестно. Добросъвестен владелец е този, който владее вещта на правно основание, годно да го направи собственик, без да знае, че праводателят му не е собственик или че предписаната от закона форма е била опорочена. При земеделските земи добросъвестното владение е по-скоро изключение, тъй като сделките с тях се извършват в нотариална форма и трудно може да се приеме, че купувачът не е знаел за недостатъците на сделката.
Специални правила за земеделски земи, възстановени по ЗСПЗЗ
По отношение на бившите собственици на земеделски имот срок за придобивна давност не тече до момента, до който имотът им е възстановен с решение на Общинската служба по земеделие (ОСЗ). Съгласно чл. 5, ал. 2 от Закона за възстановяване собствеността върху одържавени недвижими имоти (ЗВСОНИ), изтеклата придобивна давност за имоти, собствеността върху които се възстановява по ЗСПЗЗ, не се зачита и започва да тече от 21.11.1997 г., деня на влизането на разпоредбата в сила.
За да започне да тече срок на придобивна давност, е необходимо имотът да е бил възстановен на бившите собственици с решение на ОСЗ. До постановяване на позитивното решение имотът не е индивидуализиран и намерението на ползувателя да владее не е насочено към точно определен обект и конкретното лице, което е негов собственик.
СПЕЦИФИЧНИ ПРОБЛЕМИ ПРИ ПРИДОБИВАНЕТО ПО ДАВНОСТ НА ЗЕМЕДЕЛСКИ ЗЕМИ
Забрана за раздробяване на земеделските имоти
Един от най-дискусионните въпроси е дали забраната за раздробяване на земеделските имоти под определени минимални размери, установена в чл. 7, ал. 1 от ЗСПЗЗ във връзка с чл. 72 от ЗН, се прилага и при придобиването по давност. Чл. 7, ал. 1 от ЗСПЗЗ определя, че при разпореждане, делба и оземляване земеделските имоти не могат да се раздробяват на части с размери, по-малки от размерите, определени в чл. 72 от ЗН – не се допуска разделянето на нивите на части по-малки от 3 декара, на ливадите на части по-малки от 2 декара и на лозята и овощните градини на части по-малки от 1 декар.
Минималните размери по чл. 72 от ЗН трябва да се различават от минималните размери на земеделската площ (на стопанството и на земеделския парцел), за които може да се получи плащане по схемата за единно плащане на площ, които се определят от Министерския съвет въз основа на чл. 39, ал. 2 от ЗПЗП.
Съдебната практика е противоречива по въпроса дали забраната за раздробяване се прилага и при придобиването по давност. В някои решения се застъпва становището, че забраната за придобиване по давност не може да се извежда по аналогия от забраната за раздробяване на земеделските имоти под определени размери, въведена за разпоредителните сделки. Действително в чл. 200 от ЗУТ изрично е указано, че реално определени части от поземлени имоти в границите на населените места и селищните образувания могат да се придобиват чрез правни сделки или по давност само ако са спазени изискванията за минималните размери по чл. 19 от ЗУТ. Съдът приема, че забраната за раздробяване на урегулираните поземлени имоти, въведена в чл. 200 от ЗУТ, по силата на изрична правна норма действа само при придобиване по давност на реална част от поземлени имоти в границите на населените места. Това според съда аргументира невъзможността да се въведе ограничение в приложното поле на придобивната давност по аналогия. Приема се също, че чл. 72 от ЗН касае единствено изчерпателно изброените хипотези на разпореждане, делба и оземляване, че правилото се прилага първо постановява на правото на собственост, а не при придобиване по давност върху земеделска земя.
Следователно, към настоящия момент преобладаващото становище е, че е възможно да се придобие по давност реална част от земеделска земя, дори ако тази част е под минималните размери, установени за сделки и делба.
Придобиване по давност на държавни и общински земи
В продължение на много години съществуваше забрана за придобиване по давност на държавни и общински имоти. Разпоредбата на чл. 86 от ЗС, до изменението с ДВ, бр. 31/1990 г., забранява придобиването по давност на вещ, представляваща социалистическа собственост. От 1951 г. до 1 юни 1996 г. действа тотална забрана за придобиване на каквато и да е вещ държавна или общинска собственост. През 1996 г. забраната отпадна (остана само за публичната държавна и общинска собственост).
През 2006 г. обаче беше въведен мораториум върху придобиването по давност на имоти – частна държавна и общинска собственост, който беше удължаван многократно. Последното удължаване е със задна дата – изменението в ЗС беше прието през януари 2018 г., но влезе в сила от 31 декември 2017 г.
С решение от 24.02.2022 г. Конституционният съд единодушно обяви този мораториум за противоконституционен. Съдът прие, че мораториумът поставя една категория частна собственост и нейните собственици в привилегировано положение спрямо друга, че държавата и общините черпят права от собственото си бездействие, и че продължаващият вече 15 години мораториум е непропорционална мярка, която от временна мярка през 2006 г. се е превърнала в постоянно правно положение.
Това означава, че от влизане в сила на решението на КС (08.03.2022 г.) давността за придобиване на имоти – частна държавна и общинска собственост, отново започна да тече. Важно е да се отбележи, че изтеклият преди мораториума давностен срок не се зачита.
ЗСПЗЗ въвежда изрична забрана за придобиване по давност на земите от държавния поземлен фонд (чл. 24, ал. 7 ЗСПЗЗ). Земи от държавния и общинския поземлен фонд, които се ползват без правно основание, се изземват със заповед на кмета на общината по местонахождение на имотите (чл. 34 във връзка с чл. 24, ал. 7 ЗСПЗЗ). Забраната за придобиване на земи от общинския поземлен фонд е установена от чл. 7, ал. 1 от Закона за общинската собственост (ЗОС). Изземването на земите от общинския поземлен фонд от лица, които ги ползват без правно основание, се провежда по реда на чл. 65 от ЗОС (чл. 34, ал. 4 ЗСПЗЗ).
Субекти на придобиването по давност
Правните субекти, които могат да придобиват по давност земеделски земи, са физически лица, държавата, общините и юридически лица (арг. чл. 3, ал. 1 ЗСПЗЗ). От последната категория субекти са изключени политическите партии и организации, движения и коалиции с политически цели (арг. чл. 3, ал. 2 и 3 ЗСПЗЗ), чужди държави (арг. чл. 3, ал. 2 и 3 ЗСПЗЗ), търговски дружества, в които съдружниците или акционерите са пряко или косвено дружества, регистрирани в юрисдикции с преференциален данъчен режим (арг. чл. 3, ал. 7, т. 1 ЗСПЗЗ), както и акционерни дружества, които са издали акции на приносител (арг. чл. 3, ал. 7, т. 3 ЗСПЗЗ).
Що се отнася до чужденците и чуждестранните юридически лица, те могат да придобиват земеделски земя при условията на международен договор, ратифициран по реда на чл. 22, ал. 2 от Конституцията на Република България. Чужденци, които не са граждани на държава-членка на ЕС и няма международен договор, ратифициран по реда на чл. 22, ал. 2 от Конституцията на Република България, обнародван и влязъл в сила, не могат да придобиват правото на собственост върху земеделска земя по давност.
Проблемът с реституцията и третите лица
Един от най-сложните проблеми възниква в хипотезата, когато едно лице е придобило земеделска земя от друго лице, на което собствеността е била възстановена по реда на ЗСПЗЗ, но впоследствие решението за възстановяване е отменено с решение по чл. 14, ал. 4 от ЗСПЗЗ. В този случай купувачът се оказва в положението на владелец, който е придобил имота от несобственик. Въпросът, който се поставя, е от кой момент започва да тече придобивната давност в полза на купувача.
Съдебната практика по този въпрос е изключително противоречива.
Според едното становище (2011 г.), придобивната давност в полза на третото лице-приобретател започва да тече веднага след сделката, дори ако по-късно правата на продавача бъдат оспорени и отменени с решение по чл. 14, ал. 4 от ЗСПЗЗ. Аргументът е, че третото лице не е страна в административното производство по ЗСПЗЗ и затова то не може да защити правата си по друг начин.
Според другото становище (2014 г.), придобивната давност в полза на третото лице започва да тече едва след влизане в сила на решението, с което правата на първоначалния възстановен собственик са отречени и имотът е върнат на друг собственик. Съдът обосновава това с принципа, че добросъвестното владение е възможно само когато приобретателят не е знаел и не е могъл да предполага, че праводателят му не е собственик.
По отношение на лице, което е купило земеделската земя от несобственик, без купувачът да знае това обстоятелство, владението може да бъде и добросъвестно. Но и в този случай, срокът за придобивна давност тече от момента, от който имотът е възстановен на бившите собственици с решение на ОСЗ, а не от момента на закупуване на имота.
Поради тази противоречива практика е образувано тълкувателно дело № 5/2024 г. пред Гражданската колегия на Върховния касационен съд, което се очаква да даде задължително тълкуване по въпроса: „От кой момент започва да тече придобивна давност в полза на третото лице-приобретател, придобило имота от лица, на които е била възстановена собствеността, но впоследствие правата на прехвърлителите са отречени?“
Ползване на земеделски земи и масиви за ползване
Законодателят въвежда допълнителни изисквания към собствениците и ползвателите на земеделски земи. Те са обосновани и от задължението на ОСЗ да води регистър на собствениците и ползвателите на земеделски земи (чл. 37б, ал. 1, изр. последно ЗСПЗЗ). Собствениците са длъжни да декларират в общинската служба по земеделие по местонахождението на имотите формата на стопанисване и начина на трайно ползване на всеки от имотите. Ако не желаят имотите им да се включват в масиви за ползване, те изрично посочват това обстоятелство в декларацията (чл. 69, ал. 1 от Правилника за прилагане на ЗСПЗЗ във вр. с чл. 37б, ал. 1 ЗСПЗЗ).
Важна последица от неподаването на декларацията е разпределянето на земята между ползвателите пропорционално на площта и съобразно начина на трайно ползване на земеделската земя в съответното землище (чл. 37в, ал. 3, т. 2 ЗСПЗЗ). Освен това недекларираните имоти се включват в границите на масивите при формиране на тяхната непрекъсната площ (чл. 72, ал. 7 от Правилника за прилагане на ЗСПЗЗ). Ползването на недекларираните земи не е безвъзмездно. Ползвателят на земеделски земи, който обработва масив, към който са присъединени недекларирани земеделски земи, е длъжен да внася по банкова сметка за чужди средства на общината сума в размер на средното годишно рентно плащане за землището. От своя страна общината изплаща сумите на правоимащите лица в тригодишен срок (чл. 37в, ал. 7 ЗСПЗЗ).
Това не означава, разбира се, че течението на придобивна давност е изключено. Възможно е определена овощна градина или масив с трайни насаждения по смисъла на §16, ал. 1 от Правилника за прилагане на ЗСПЗЗ да не бъде включена в декларирано нежелание на собственика, било поради невъзможност да се достигне минималната площ от 50 дка. Собственикът на нива също може да изрази несъгласие за включването на имота си в декларацията по чл. 37б, ал. 1 от ЗСПЗЗ. Това означава, че земята няма да бъде придадена към масив, а спрямо третото лице, което установи фактическа власт, няма да може да се приеме, че ex lege е държател. Спрямо него няма да е оборена презумпцията на чл. 69 от ЗС.
ПРАКТИЧЕСКИ СТЪПКИ ЗА ДОКАЗВАНЕ НА ПРИДОБИВНА ДАВНОСТ
Лице, което е владяло земеделска земя в продължение на необходимия давностен срок и желае да се снабди с документ за собственост, може да направи това чрез издаване на констативен нотариален акт по обстоятелствена проверка. За целта е необходимо да се представят пред нотариус доказателства за упражняваното владение. Такива доказателства могат да бъдат:
Свидетелски показания: Трима свидетели, които са съседи на имота и познават добре обстоятелствата, свързани с неговото владение, трябва да дадат показания пред нотариуса. Трябва да се докаже, че лицето не само владее земята необезпокоявано над 10 години, но и че намерението му е стигнало до знанието на останалите съсобственици (ако има такива).
Писмени доказателства: Такива могат да бъдат договори за аренда или наем, сключени от владелеца с трети лица, документи за платени данъци и такси за имота, документи от общинската служба по земеделие, удостоверяващи, че имотът е деклариран и обработван от владелеца, и др.
Основни документи за издаване на констативен нотариален акт, неизчерпателно, са:
•Оригинал или заверен препис на решение на поземлената комисия (ако има такова);
•Актуална скица на недвижимия имот;
•Валидна данъчна оценка на имота;
•Актуално удостоверение за наследници (ако имотът е наследствен);
•Аренден договор (ако има такъв).
Важно е да се отбележи, че ако е налице договор за аренда на имота, тогава много трудно ползвателят на земята ще може да поиска да бъде съставен констативен нотариален акт по обстоятелствена проверка, тъй като арендаторът е държател, а не владелец.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Придобиването по давност на земеделски земи е сложен процес, който изисква добро познаване на законодателството и съдебната практика. Наличието на специален правен режим на земеделските земи, както и противоречивата съдебна практика по редица въпроси, създават несигурност и могат да доведат до сериозни правни спорове.
Основните изводи, които могат да се направят, са следните:
Първо, земеделската земя като обект на придобиване по давност трябва да отговаря на легалното определение по чл. 2 от ЗСПЗЗ и да не попада в изключенията, предвидени в закона.
Второ, владението е ключовият елемент на придобивната давност и трябва да включва както обективния елемент (corpus – фактическа власт), така и субективния елемент (animus – намерение за своене). Лицата, които ползват земеделска земя на правно основание (наематели, арендатори), не могат да я придобият по давност.
Трето, давностните срокове са 10 години за недобросъвестно владение и 5 години за добросъвестно владение, като при земеделски земи, възстановени по ЗСПЗЗ, давността започва да тече от 21.11.1997 г.
Четвърто, забраната за раздробяване на земеделските имоти под минималните размери по чл. 72 от ЗН не се прилага при придобиването по давност, тъй като законът изрично предвижда тази забрана само за разпореждане, делба и оземляване.
Пето, след решението на Конституционния съд от 2022 г. отново е възможно придобиването по давност на имоти – частна държавна и общинска собственост, но земите от държавния и общинския поземлен фонд остават изключени от този способ за придобиване.
Шесто, съществуват ограничения за придобиване на земеделски земи от чужденци и определени категории юридически лица, които се прилагат и при придобиването по давност.
Поради сложността на материята и противоречивата съдебна практика, преди да се предприемат каквито и да било действия, свързани с придобиване по давност на земеделска земя, е силно препоръчително да се потърси консултация с адвокат, който да анализира конкретния казус и да даде адекватни съвети за защита на правата и интересите на владелеца.