Придобивна давност на имот и презумпцията на чл. 69 от Закона за собствеността
Институтът на придобивна давност на имот е един от най-важните в областта на вещното право. Той позволява на едно лице, което е упражнявало фактическа власт върху чужд имот за определен от закона период, да стане негов собственик. Централен елемент на владението, което може да доведе до придобиване по давност, е т.нар. animus sibi habendi – намерението да се свои вещта, да се държи като своя. Но как се доказва това намерение? Трябва ли владелецът активно да демонстрира на собственика, че вече не признава неговите права? С Решение № 128 от 25.02.2026 г. по гр. д. № 4793/2024 г., Върховният касационен съд (ВКС) дава изключително важни разяснения по този въпрос, като потвърждава силата на презумпцията по чл. 69 от Закона за собствеността (ЗС). Като специалисти по имотни дела в Пловдив, от адвокатска кантора „Ивайло Василев & партньори“ ще анализираме в дълбочина това решение и неговото практическо значение.
Правният казус: Трябва ли владелецът да уведоми собственика, че свои имота?
Основният правен въпрос, на който ВКС отговаря, е: „Дали фактическият състав на придобивната давност включва демонстриране пред всички на намерението за своене и отблъсване владението на собственика?“
Казусът е свързан с ревандикационен иск, предявен от търговско дружество срещу физическо лице, което владее недвижим имот, собственост на дружеството. Ответникът по делото е съпруг на едноличния собственик на капитала на дружеството-ищец. Той твърди, че е придобил имота по давност, тъй като го е владял явно, необезпокоявано и непрекъснато повече от 10 години. По-долните съдебни инстанции отхвърлят възражението му с мотива, че той не е доказал, че е демонстрирал пред собственика (дружеството, представлявано от съпругата му) намерението си да свои имота и не е „отблъснал“ неговото владение. Именно този извод е атакуван и отменен от ВКС.
Категоричният отговор на ВКС: Презумпцията за своене по чл. 69 ЗС е в сила
Върховният касационен съд постановява, че когато фактическата власт върху изцяло чужд имот е придобита чрез завладяване (т.е. при липса на правно основание), се прилага презумпцията на чл. 69 ЗС. По силата на тази презумпция се предполага, че упражняващият фактическа власт държи вещта за себе си, т.е. има качеството на владелец.
Мотивите на Върховния съд
ВКС основава своето решение на трайно установената съдебна практика и на правилното тълкуване на закона:
- При завладяване не се изисква противопоставяне: Когато едно лице установи фактическа власт върху чужд имот без правно основание, то от самото начало има качеството на владелец, а не на държател. Поради това не е необходимо да демонстрира промяна в намерението си спрямо собственика. Достатъчно е владението му да е явно, спокойно и непрекъснато.
- Тежестта на доказване е на собственика: Щом се прилага презумпцията на чл. 69 ЗС, владелецът е освободен от задължението да доказва субективния елемент (намерението за своене). В тежест на собственика, който оспорва придобивната давност, е да докаже, че лицето е било само държател – т.е., че е упражнявало фактическата власт от името на собственика (например като наемател, заемополучател и др.).
- Неправилно приложение на закона от долните инстанции: Като е изисквал от владелеца да докаже, че е демонстрирал намерение за своене и е отблъснал владението на собственика, въззивният съд е приложил неправилно материалния закон. Това е довело до отмяна на неговото решение и връщане на делото за ново разглеждане.
Допълнителни указания на ВКС относно придобиването на земя от чужденци
ВКС обръща внимание и на друг съществен пропуск на въззивния съд. Съдът е приел, че ответникът, като канадски гражданин, не може да придобива земя в България по силата на конституционна забрана. ВКС посочва, че този извод е в противоречие с доказателствата, според които лицето е родено в Нидерландия. Като гражданин на държава-членка на ЕС, за него тази забрана не се прилага. ВКС указва на съда при новото разглеждане да установи точното гражданство на лицето съгласно нормите на международното частно право.
Практически съвети от нашия адвокат по вещно право в Пловдив
Решението на ВКС относно придобивната давност е от огромно практическо значение:
- Не е нужно да уведомявате собственика: Ако сте установили фактическа власт върху имот, който не е ваша собственост, и го владеете явно, спокойно и непрекъснато в законовия срок (5 години за добросъвестно и 10 години за недобросъвестно владение), не е необходимо да уведомявате или да се противопоставяте на собственика, за да придобиете имота по давност.
- Презумпцията по чл. 69 ЗС е вашата защита: Законът ви защитава, като предполага, че вие владеете имота за себе си. Този, който твърди обратното, трябва да го докаже.
- Консултирайте се с адвокат по имотни дела: Въпросите, свързани с придобивната давност, са изключително сложни и изискват задълбочени познания. Навременната консултация с опитен адвокат по вещно право в Пловдив е ключова за успешната защита на вашите права, независимо дали се позовавате на изтекла давност или се защитавате срещу такова възражение.
Често задавани въпроси за придобивната давност
Какво е владение и какво е държане? Владението е упражняване на фактическа власт върху вещ с намерение да се държи като своя. Държането е упражняване на фактическа власт от името на друг (например наемателят е държател, а не владелец).
Какво означава владението да е „явно“? Означава, че не се упражнява по скрит начин. Всеки, включително и собственикът, трябва да може да разбере, че имотът се владее от друго лице.
Може ли държателят да придобие имот по давност? Да, но само ако промени намерението си и започне да свои имота, като тази промяна трябва да бъде доведена до знанието на собственика. Това е хипотеза, различна от разгледаната в решението на ВКС, която се отнася за първоначално завладяване на имота.
Нуждаете се от консултация по имотно дело в Пловдив?
Ако сте изправени пред казус, свързан с придобивна давност, защита на собственост или друг въпрос от областта на вещното право, не се колебайте да се свържете с нас. Адвокатска кантора „Ивайло Василев & партньори“ предлага експертна правна помощ и процесуално представителство по имотни дела в Пловдив. Ние ще ви помогнем да защитите правата си и да постигнете най-добрия резултат. Свържете се с нас още днес!