В практиката на един адвокат по вещно право в Пловдив често се срещат казуси, свързани с покупка на имот „на зелено“, в частност – право на строеж с отлагателно условие. Един от най-често използваните юридически инструменти в тези случаи е договорът за продажба на право на строеж, който съдържа отлагателно условие. Това условие обикновено обвързва преминаването на собствеността с пълното изплащане на цената по отделен договор за строителство. Въпросът, който възниква, е: кога купувачът действително придобива правото на строеж и кога става собственик на бъдещия имот? В свое ключово Решение № 125 от 25.02.2026 г. по гр. д. № 593/2025 г. Върховният касационен съд (ВКС) дава ясен и категоричен отговор, който има огромно практическо значение за защита на правата на купувачите.
Фактическата обстановка по казуса за право на строеж с отлагателно условие
Казусът, разгледан от ВКС, е показателен за рисковете при покупка на имот с право на строеж с отлагателно условие. През 2008 г. дружество-строител („Айлин-строй“ ЕООД) продава на двама граждани (С.Г.Д. и П.Л.Д.) право на строеж за изграждане на апартамент и изба в бъдеща сграда. Цената на правото на строеж е платена изцяло при подписването на нотариалния акт. В акта обаче е включено отлагателно условие: собствеността върху имота ще премине върху купувачите едва след като те изплатят всички свои задължения по отделен договор за строителство, сключен ден по-рано. Това трябвало да се удостовери с нотариално заверена декларация от строителя.
Години по-късно ситуацията се усложнява. През 2010 г. строителят продава целия поземлен имот на трето дружество („Рози 21“ ООД). Едва през 2013 г. първоначалният строител, който вече не е собственик на земята, издава декларация, че купувачите са изплатили всичко и обявява условието за сбъднало. Проблемът е, че строежът на сградата така и не е започнал. Впоследствие, имотът е придобит от дружество за събиране на вземания („АБ Кълекшън“ ООД), което предявява иск, за да установи, че купувачите всъщност никога не са придобили правото на строеж, тъй като отлагателното условие не е било изпълнено валидно.
Правният въпрос, на който ВКС отговаря относно правно на строеж с отлагателно условие
Основният правен въпрос, който Върховният касационен съд разрешава, е следният: Какви са правните последици на отлагателно условие в нотариален акт за покупка на право на строеж, което обвързва преминаването на собствеността с плащания по друг договор (договор за строителство)?
С други думи, ВКС трябва да отговори дали такова условие спира придобиването на самото право на строеж (суперфицията) до момента на неговото сбъдване, или то има друго правно действие. Отговорът на този въпрос е от ключово значение за сигурността на купувачите и за определяне на момента, от който те стават носители на ограниченото вещно право.
Какво прие Върховният касационен съд?
Върховният касационен съд отменя изцяло решението на въззивния съд и дава задължителни указания, които защитават правата на купувачите. Според ВКС, правото на строеж се придобива веднага с подписването на нотариалния акт, независимо от наличието на отлагателно условие, свързано с бъдещи плащания.
Отлагателното условие не спира придобиването на правото на строеж с отлагателно условие
ВКС е категоричен, че уговореното право на строеж с отлагателно условие не се отнася до самото право на строеж. То се отнася до момента, в който купувачът ще придобие собствеността върху вече построения обект. Правото на строеж (суперфицията) като ограничено вещно право преминава в патримониума на купувача веднага, в момента на сключване на договора под формата на нотариален акт. Плащането на цената на самото право на строеж е достатъчно, за да настъпи този ефект.
Условието има ролята на право на задържане
Според върховните съдии, така формулираното отлагателно условие има съвсем друга функция. То не спира вещно-прехвърлителния ефект на сделката за правото на строеж, а играе ролята на договорено право на задържане по смисъла на чл. 73, ал. 3 от Закона за собствеността (ЗС). Това означава, че строителят има право да откаже да предаде владението върху готовия имот, докато купувачът не изплати всички дължими суми по договора за строителство. Условието обаче не може да попречи на купувача да стане собственик на имота по силата на чл. 63, ал. 1 от Закона за собствеността (ЗС), т.е. в момента на завършване на сградата в груб строеж.
Какво означава това решение за Вас?
Решението на ВКС е изключително важно за всеки, който купува имот „на зелено“ чрез учредяване на право на строеж. То внася правна сигурност и защитава купувачите от недобросъвестни строители.
1.Вие придобивате правото на строеж веднага. Дори нотариалният акт да съдържа отлагателно условие, свързано с бъдещи плащания, вие ставате носител на правото на строеж от момента на подписване на акта.
2.Условието не може да ви лиши от собственост. След като сградата бъде построена в груб строеж, вие автоматично ставате собственик на вашия обект. Строителят може единствено да откаже да ви предаде ключовете (да задържи имота), докато не платите всичко, но не може да оспори собствеността ви.
3.Внимавайте за погасителната давност. Трябва да се има предвид, че правото на строеж се погасява по давност, ако не бъде упражнено в 5-годишен срок (чл. 67 ЗС). Върховният съд е върнал делото именно за да се провери дали строежът е започнал в този срок.
Често задавани въпроси относно право на строеж с отлагателно условие
Какво е право на строеж с отлагателно условие?
Това е договор, с който придобивате право да построите сграда върху чужда земя, но в договора е записано, че ще станете собственик на готовия обект едва след като изпълните дадено условие (най-често пълно плащане).
Кога ставам собственик при право на строеж с отлагателно условие?
Според ВКС, вие ставате носител на правото на строеж веднага, а собственик на имота ставате автоматично с изграждането му в груб строеж. Условието дава право на строителя само да задържи имота до плащането.
Какво да правя, ако строителят не започне строеж в 5-годишен срок?
Ако правото на строеж не се упражни в 5-годишен срок, то се погасява по давност и вие може да го загубите. Затова е изключително важно да следите за започването на строителните дейности и да се консултирате с адвокат по вещно право в Пловдив, ако има забавяне.
Нуждаете се от консултация по имотен казус?
Ако сте изправени пред сложен казус, свързан с право на строеж с отлагателно условие, придобивна давност или други имотни спорове, не се колебайте да се свържете с екипа на адвокатска кантора „Ивайло Василев & партньори“. Като опитни адвокати по вещно право в Пловдив, ние ще анализираме вашия случай и ще защитим правата ви по най-добрия начин. Свържете се с нас за консултация!