Въпросът за придобиване по давност на недвижим имот и право на строеж е често срещан в практиката на нашите адвокати по вещно право в Пловдив и региона. Когато става въпрос за давностно владение, особено при учредено право на строеж, възникват множество правни казуси и практически проблеми. В тази статия ще разгледаме подробно Решение № 164 от 11.03.2026 г. на Върховния касационен съд (ВКС), което дава важни разяснения относно приложението на чл. 67 от Закона за собствеността (ЗС) и възможността за придобиване на собственост чрез давностно владение. Решението на ВКС е от голямо значение за всички лица, които желаят да защитят своите права при придобиване по давност на недвижим имот.
Какво представлява правото на строеж и как се погасява по давност?
Правото на строеж (суперфиция) е ограничено вещно право, което позволява на едно лице да построи и притежава сграда върху чужда земя. Суперфициарът (лицето с правото на строеж) получава правото да упражнява фактическа власт над имота в определени граници, но не е собственик на земята. Съгласно общото правило на чл. 67, ал. 1 от ЗС, правото да се построи сграда върху чужда земя се погасява в полза на собственика на земята по давност, ако не се упражни в продължение на 5 години. Важно е да се отбележи, че този срок е давностен, а не преклузивен. Това означава, че съдът не може да го прилага служебно, а собственикът на земята трябва изрично да се позове на изтеклата давност.
Какво се случва, ако правото на строеж не бъде реализирано в срок?
Според практиката на ВКС, ако гражданинът, на когото е отстъпено право да построи жилище върху държавна или общинска земя, не извърши строежа в 5-годишния срок, правото на строеж не се погасява автоматично. В миналото, съгласно отменената ал. 2 на чл. 67 от ЗС, това право е могло да бъде отнето само с изричен административен акт. След отмяната на тази разпоредба, собственикът на терена (включително държавата или общината) може да се позове на погасяване на правото на строеж по общия ред на чл. 67, ал. 1 от ЗС. Ако обаче правото вече е реализирано, собственикът на земята губи възможността да се позовава на давност. Прекратяването на правото на строеж поради неупражняване може да стане само на основание последващ административен акт.
Как се прилага давността при право на строеж според ВКС?
ВКС приема, че давностният срок по чл. 67, ал. 1 от ЗС е давностен, което означава, че собственикът на земята не може да се позовава на давност служебно. Съдът е длъжен да го приложи само ако страната го заяви. Освен това, съдът не може да приложи давност, след като правото на строеж е реализирано. Това означава, че ако суперфициарът е построил сградата, давността вече не може да действа в полза на собственика на земята.
Може ли да се придобие по давност имот с учредено право на строеж?
Придобиването по давност на недвижим имот изисква упражняване на непрекъснато и явно давностно владение в продължение на определен от закона срок. При недобросъвестно владение този срок е 10 години. В разглежданото решение на ВКС се поставя въпросът дали лица, на които е учредено право на строеж, могат да придобият самия терен по давност, ако не са реализирали строежа. ВКС приема, че сключвайки договор за учредяване на право на строеж, суперфициарът (лицето с правото на строеж) признава правото на собственост на учредителя (собственика на земята). Това действие оборва презумпцията на чл. 69 от ЗС, че владелецът държи вещта като своя. Следователно, фактическата власт, упражнявана въз основа на такъв договор, представлява държане, а не владение, годно да доведе до придобиване по давност.
Какво е разликата между владение и държане при право на строеж?
Владението е фактическа власт, упражнявана с намерение за своене (animus possidendi). Държането е фактическа власт, упражнявана на друго правно основание, например на основание договор за право на строеж. Когато лице упражнява фактическа власт върху имот, на който е учредено право на строеж, то държи имота, а не го владее. Това означава, че не може да придобие собственост по давност, защото липсва необходимото намерение за своене.
Какви са пречките за придобиване по давност на бивши земеделски земи?
ВКС обръща специално внимание на имоти, които са били земеделски земи, включени впоследствие в регулация. Съгласно чл. 10, ал. 13 от Закона за собствеността и ползването на земеделските земи (ЗСПЗЗ), земи, които подлежат на възстановяване на предишните им собственици, не могат да бъдат придобити по давност от трети лица, на които са били предоставени от държавни или общински органи. Тази норма е императивна и изрично изключва придобивната давност като способ за придобиване на собственост върху такива имоти. Дори ако имотът не е заявен за възстановяване, той става общинска собственост по силата на закона (чл. 19 от ЗСПЗЗ), което отново възпрепятства придобиването му по давност от частни лица.
Какво е правното значение на актовете за държавна и общинска собственост?
ВКС приема, че актовете за държавна и общинска собственост нямат правопораждащо действие. Това означава, че те не създават собственост, а само я удостоверяват. Ако имотът подлежи на реституция по ЗСПЗЗ, но не е възстановен, той се придобива по силата на закона от общината. Съставянето на акт за общинска собственост е просто административно действие, което не изменя правното положение.
Как могат да бъдат защитени правата ви при спор за собственост?
При възникване на спор относно собствеността на недвижим имот, особено когато държавата или общината оспорват придобиването по давност и съставят актове за държавна или общинска собственост, засегнатите лица имат правен интерес да предявят установителен иск за собственост. Чрез този иск те могат да поискат от съда да признае техните права въз основа на изтекла придобивна давност. Важно е обаче да се докаже по безспорен начин, че е осъществявано истинско давностно владение (с намерение за своене), а не просто държане на имота на друго правно основание (като например договор за право на строеж или право на ползване). Адвокатска кантора „Ивайло Василев & партньори“ може да ви съдействат при подготовката и предявяването на такъв иск.
Какви доказателства са необходими за установяване на давностно владение?
За установяване на давностно владение е необходимо да се докаже: (1) фактическа власт над имота; (2) явност на владението; (3) непрекъснатост на владението; (4) необезпокояност на владението; (5) намерение за своене. Доказателствата могат да включват свидетелски показания, документи, квитанции за платени публични задължения, фотографии и други материали, които показват дълготрайното и явно владение на имота.
Какво е значението на Решение № 164 на ВКС за вашите права?
Решение № 164 от 11.03.2026 г. на ВКС е от голямо значение, защото ясно разграничава между владение и държане, и устанавливает, че лица с право на строеж не могат да придобият собственост по давност на терена, ако не са реализирали строежа. Решението също така подчертава, че имоти, които са били земеделски земи и подлежат на реституция, не могат да бъдат придобити по давност. Това решение защитава интересите на държавата и общините, но също така дава ясни указания на частните лица относно техните права при придобиване по давност на недвижим имот.
Адвокатска кантора „Ивайло Василев & партньори“ предлага висококвалифицирани правни услуги по въпроси, свързани с вещно право, придобиване по давност на недвижим имот, право на строеж и защита на право на собственост на територията на град Пловдив. Нашите специалисти, ръководени от адвокат Ивайло Василев доктор по право с богат практически опит, могат да ви съдействат при изготвяне на документи, правни анализи, защита на правата ви при придобиване по давност и процесуално представителство пред съд.