Адвокатска кантора „Ивайло Василев & партньори“ представя задълбочен анализ на Решение №239 на Върховния касационен съд от 15 април 2026 г., което разрешава един от най-сложните правни въпроси в областта на недвижимото имущество и етажната собственост: придобиване на таванско помещение по давност в режим на етажна собственост. Решението дава отговор на критичния въпрос: възможно ли е подпокривното пространство (таванското помещение) в сграда в режим на етажна собственост да бъде придобито по давност, когато е обособено като самостоятелен обект, и каква е противопоставимостта на такова придобиване спрямо трети лица, придобили права въз основа на вписан акт, като например ипотека?
Ние предоставяме услуги в областта на вещното право: придобиване по давност на имот, етажна собственост и процесуално представителство по искове за собственост.
Правния въпрос и неговото значение
Решението на ВКС разглежда един от най-актуалните и практически значими правни въпроси в българския гражданско право. Той засяга хиляди имущества в България, където таванските помещения са предмет на спорове относно собствеността, особено когато са преустроени в жилища или други самостоятелни обекти. Правния въпрос е формулиран по следния начин: възможно ли е подпокривното пространство (таванското помещение) в сграда в режим на етажна собственост да бъде придобито по давност, когато е обособено като самостоятелен обект, и каква е противопоставимостта на такова придобиване спрямо трети лица, придобили права въз основа на вписан акт?
Значимостта на този въпрос се крие в факта, че той засяга не само правата на собствениците на таванските помещения, но и интересите на трети лица, които са придобили права върху същия имот чрез вписани акти, като например ипотека. Конфликтът между тези права е един от най-сложните в гражданското право и изисква балансиране между защитата на добросъвестните собственици и гарантирането на сигурност на гражданския оборот.
Решението на Върховния касационен съд
Правния въпрос и допускането на касационното обжалване
С определение №3703 от 16 юли 2025 г. касационното обжалване е допуснато на основание член 280, алинея 1, точка 1 от Гражданския процесуален кодекс (ГПК) предвид обуславящото значение за изхода на делото на въпроса и за проверка на съответствието на обжалвания съдебен акт с практиката на ВКС и по-конкретно с Тълкувателното решение №34 от 15 август 1983 г. на ОСГК на ВС.
ВКС е приел, че въпросът за възможността за придобиване по давност на подпокривното пространство (таванското помещение) в сграда в режим на етажна собственост, когато е обособено като самостоятелен обект, е от принципно значение и изисква разяснение на съдебната практика.
Правните принципи относно таванските помещения
ВКС възприема разрешението, дадено в Тълкувателното решение №34 от 1983 г. на ОСГК на ВС, доразвито с постановените в по-късен момент решения на ВКС по член 290 от ГПК. С посоченото Тълкувателно решение е разяснено, че когато в подпокривното пространство (таванът) на сгради, притежавани в етажна собственост, не е изградено жилище, или то не е обособено като ателиета, стаи за творческа дейност, тавански складови помещения или други отделни обекти или сервизни помещения към такива, то е обща част на сградата.
Ако подпокривното пространство служи само за обем-пространство между последната етажна плоча и покрива, то е обща част по естеството си. Подпокривното пространство е обща част по предназначение в случаите, когато има нужната височина, пространство, обем, нормален достъп от стълба и когато, при спазване на изискванията на действащите строително-проектни норми (СПН), в това пространство могат да се обособят (при съгласие на собствениците на обекти в етажната собственост) и изградят отделни обекти или сервизни помещения към обектите на етажната собственост.
Според цитираното Тълкувателно решение, предназначението на подпокривното пространство не може да се променя, нито да бъде обект на прехвърлителни сделки, съдебна делба или придобиване по давност. Това правило е имало абсолютен характер в момента на издаването му.
Развитието на съдебната практика
Ключово е развитието на съдебната практика на ВКС, което е позволило промяната на предназначението на таванските помещения. С решение №734 от 14 март 2011 г. по гражданско дело №1270 от 2009 г. на ВКС, първо отделение, е прието, че промяната в предназначението може да се извърши по общо съгласие на собствениците, за което не се изисква особена форма. Съгласието може да бъде дадено и мълчаливо или да следва недвусмислено от поведението на собствениците.
С решение №211 от 13 септември 2011 г. по гражданско дело №1940 от 2009 г. на ВКС, първо отделение, постановено по член 290 от ГПК, е прието, че от значение за определяне на статута на подпокривното пространство като самостоятелен обект на правото на собственост или като обща част по смисъла на член 38 от ЗС е предназначението, което то е имало към момента на възникване на етажната собственост.
Тази еволюция на съдебната практика е позволила преоценяване на абсолютния принцип, установен в Тълкувателното решение №34 от 1983 г. ВКС е приел, че постановките на това Тълкувателно решение не са загубили своето значение и към настоящия момент, но следва да намерят приложение при тълкуването на членове 38-39 от ЗС, като същите са доразвити в практиката на ВКС относно възможността да се променя предназначението на обекти в таванския етаж и самостоятелни такива да могат да се придобиват по давност.
Анализ на условията за придобиване по давност
Обособеност на таванското помещение като самостоятелен обект
ВКС е направил детайлен анализ на фактическата обстановка, за да установи дали западното таванско помещение е обособено като самостоятелен обект. От представения по делото протокол от открито съдебно заседание по гражданско дело №1007 от 1965 г. е видно, че е одобрена спогодба, с която е възникнала етажната собственост в процесната сграда. При делбата двамата съделители – наследодатели съответно на ищеца и на ответника Г. – получават по етаж, мазе и част – източна и западна от таван с посочена квадратура – по около 45 квадратни метра, разделена по билото на покрива.
ВКС е приел, че от описанието на получените в дял части от тавана става ясно, че се дели таван не на идеални части, а че таванското помещение се дели на две реално съществуващи части, със своя квадратура и обособени спрямо билото на тавана. Съществуването на тези две обособени тавански помещения е потвърдено и от разпита на свидетеля К., който е показал, че къщата е имала две отделни тавански помещения – източно и западно – разделени по билото на покрива.
Това установление е критично, тъй като доказва, че таванските помещения са били обособени като самостоятелни обекти още от момента на възникване на етажната собственост през 1965 г., което означава, че те не са били обща част по предназначение, а самостоятелни обекти на правото на собственост.
Условията за владение, годно да произведе правни последици
За да бъде налице владение, годно да произведе правни последици, е необходимо упражняването на фактическата власт да отговаря на определени условия. Според ВКС, владението трябва да бъде постоянно и непрекъснато (да няма случаен характер, а да е израз на воля трайно да се държи вещта по начин, препятстващ евентуално владение на други лица за период по-дълъг от шест месеца), спокойно (да не е установено с насилие или по скрит начин), явно (да се упражнява така, че всеки заинтересован да може да научи за това) и несъмнено (да няма съмнение, че владелецът държи вещта, както и за това, че я държи за себе си).
Според презумпцията, установена в разпоредбата на член 69 от ЗС, владелецът держи вещта като своя, докато не се докаже, че я держи за другиго. Намерението на лицето да держи вещта като своя се изразява в действия, които фактически запълват съдържанието на правомощията на собственика.
По делото е установено от разпита на свидетеля К., че В. Б. е имала отношение на собственик към процесното помещение от 1965 г. до смъртта си. Същата го е ползвала, преустройвала, посрещала е гости в него, като не е крила от наследодателя на Б. Г. собственическото си отношение към имота. Свидетелските показания в този смисъл са категорични – в продължение на повече от 10 години В. Б. е имала отношение като собственик към процесното таванско помещение.
Придобивната давност и позоваването
Придобивната давност, съгласно хипотезата на член 79, алинея 1 от ЗС, предполага упражняване в период от 10 години на владение върху чужда вещ, за да бъде тя придобита в собственост. В случая се установява, че В. Б. е владяла считано от 1965 г. до смъртта си през 2015 г. процесното таванско помещение. Позоваване на придобитите по давност права прави синът й – ищецът Г. М., с предявяване на настоящия иск.
ВКС е приел, че съгласно Тълкувателното решение №4 от 17 декември 2012 г. на ВКС по тълкувателно дело №4 от 2012 г., придобивната давност е способ за придобиване на право на собственост и други вещни права върху чужда вещ, чрез фактическо упражняване на тези права в продължение на определен от закона срок от време. Изрично е предвидено, че волеизявлението (позоваване) не е елемент от фактическия състав на придобивното основание по член 79 от ЗС. При наличие на позоваване, правните последици – придобиване на вещното право – се зачитат от момента на изтичане на законно определения срок.
Съгласно практиката на ВКС, възможно е да бъде придобито право на собственост на недвижим имот на основание член 79 от ЗС от лице, което не се е позовало на давността преди смъртта си и неговите права да се признаят на неговите наследници в съдебен процес по спор за собственост. В случая позоваването на придобитите по давност права прави синът на В. Б. – ищецът Г. М., с предявяване на настоящия иск. С оглед така направеното позоваване следва да се приеме, че В. Б. е придобила по давност процесното западно таванско помещение с изтичане на десетгодишния давностен срок, считано от делбата на имота през 1965 г. до 1975 г.
Противопоставимостта спрямо трети лица с вписани права
Конкуренция между правата
Един от най-сложните аспекти на решението е разрешението на конфликта между правата, придобити по давност, и правата, придобити чрез вписан акт. На 19 юни 2008 г. е вписана ипотека от Б. Г. върху притежавания от нея първи етаж от процесната сграда и процесното западното таванско помещение. През 2013 г. е образувано изпълнително производство за принудително събиране на сумите, обезпечени с тази ипотека. На 22 май 2014 г. е извършен опис на имота, а след това – на 22 май 2014 г. – и оценка. При оценяването на имота вещото лице е имало достъп до процесния таван и е описало настоящото му състояние – жилищни помещения.
Проведена е публична продан на имота, същият е закупен от И. Ч., и постановлението за възлагане на имота, в това число на таванското помещение, е влязло в сила на 13 юни 2016 г. Едва след това – на 22 септември и 22 ноември 2016 г. – са заведени делата на родителите на Б. Г. и на настоящия ищец за установяване на техните права върху ипотекирания имот, по настоящото дело – само върху таванското помещение, като по настоящото дело ищецът заявява и позоваването си за придобиването по давност на право на собственост върху процесния имот.
Приоритет на вписаните права
ВКС е направил ясна позиция относно приоритета на вписаните права. При конкуренция на права, едното от което изводимо от вписан акт – ипотеката, а другото придобито чрез позоваване, фактически заявено след вписването на ипотеката, приоритет има правото придобито на основание вписания акт – ипотеката. Вписването е предвидено като институт именно, за да гарантира противопоставимост и сигурност на гражданския оборот.
Съгласно практиката на ВКС, която се възприема и от настоящия съдебен състав, при условие, че владелецът не се е позовал на изтеклата придобивна давност преди вписването на ипотеката, придобитото от него материално право на собственост не може да бъде противопоставено на ипотекарния кредитор, съответно – на купувача на публичната продан. В този смисъл е постановено определение №1779 от 21 юни 2023 г. по гражданско дело №4898 от 2022 г. на трета отделение на ВКС.
Легитимност на купувача при публична продан
ВКС е приел, че публичната продан легитимира И. Ч. като собственик на имота. Това е така, защото при конкуренция на права, едното от което изводимо от вписан акт – ипотеката, а другото придобито чрез позоваване, фактически заявено след вписването на ипотеката, приоритет има правото придобито на основание вписания акт – ипотеката. Съответно, купувачът на публична продан, който е придобил имота въз основа на вписаната ипотека, е легитимен собственик на имота.
Добросъвестното упражняване на правата
Принципът на добросъвестност
ВКС е подчертал, че предоставените от закона на гражданскоправните субекти права следва да се упражняват добросъвестно. Създадената процедура за защита на техните права и интереси представлява стройна система, предвидила срокове и възможности за защита при конкуренция или колизия на права. Изрично е предвидено в хипотезите на членове 435, 440 и 523-524 от ГПК защитата, която се предоставя на трети лица, засегнати от принудителното изпълнение, в зависимост от конкретната фактическа обстановка и твърдяните права от третото лице, и сроковете, в които оспорването на правата на взискателя следва да се заяви.
В разглеждания случай най-късно към момента на описа на имота от вещото лице – оценител в изпълнителното производство е станало известно изпълнението, предприето срещу имота. Защитата на правата на третите лица – праводателите на ответника Г. и искът по настоящото дело са предявени в много по-късен момент, след приключването на публичната продан и закупуването на имота от трето лице, доверило се на вписаната преди това ипотека върху имот, за който не е имало дори индиция за спорни права.
Последици от неспазване на добросъвестност
ВКС е приел, че така упражненото право на защита по настоящото дело не може да се противопостави на учредената договорна ипотека от собственик към него момент на спорния имот, който имот не е бил заявен от ищеца като придобит по давност. Затова следва да се приеме, че учредената ипотека върху процесния имот е действителна и пораждаща правни последици, че осъществената публична продан за удовлетворяване на ипотекарния кредитор легитимира ответника Ч. като собственик на имота и съответно, че към момента на предявяването на иска, по който е образувано настоящото дело, ищецът не се легитимира като собственик поради противопоставимостта на правата, които е придобил купувачът на ипотекирания имот при публичната продан.
Заключенията на ВКС
Възможност за придобиване по давност
ВКС е направил ясен извод, че е възможно придобиването по давност на западното таванско помещение с площ от около 45 квадратни метра от собственика на другото – източно таванско помещение и на самостоятелен жилищен обект в сградата – втори етаж, при проявлението на предпоставките на член 79 от ЗС. Това означава, че таванските помещения, които са обособени като самостоятелни обекти от момента на възникване на етажната собственост, могат да бъдат придобивани по давност.
ВКС е приел, че неправилно въззивният съд е приел, че процесното таванско помещение не е годен обект за придобиване по давност. Въззивният съд е базирал своя извод на твърдението, че преустройството на таванския етаж в жилище е станало без строителни книжа и не отговаря на изискванията за жилище. ВКС е приел, че това твърдение не е правилно, тъй като не отразява правилно характера на таванското помещение като самостоятелен обект, обособен от момента на възникване на етажната собственост.
Противопоставимост спрямо трети лица
ВКС е направил ясен извод относно противопоставимостта на правата, придобити по давност, спрямо трети лица с вписани права. Правата, придобити по давност, имат по-нисък приоритет от вписаните права. Ако владелецът не се е позовал на изтеклата придобивна давност преди вписването на конкурентни права (като например ипотека), придобитото от него право на собственост не може да бъде противопоставено на кредитора или на купувача при публична продан.
Това означава, че добросъвестните трети лица, които придобиват права върху имот въз основа на вписани акти, са защитени от по-късни позовавания на давност. Вписването служи като гарантия на сигурност на гражданския оборот и позволява на трети лица да разчитат на вписаното съдържание на реалния имотен регистър.
Практическо значение на решението
За собствениците на таванските помещения
Решението на ВКС има голямо практическо значение за собствениците на таванските помещения. То потвърждава, че таванските помещения, които са обособени като самостоятелни обекти от момента на възникване на етажната собственост, могат да бъдат придобивани по давност. Това дава възможност на лица, които са владели такива помещения в течение на 10 години, да придобият правото на собственост чрез съдебен процес.
Решението подчертава важността на свидетелските показания и други доказателства за установяване на фактическата обстановка. В случая, свидетелските показания на К. са били критични за установяване на факта, че западното и източното таванско помещение са били обособени като самостоятелни обекти от момента на делбата през 1965 г.
За кредиторите и купувачите на имоти
От друга страна, решението дава ясна защита на кредиторите и купувачите на имоти. Ако кредитор е учредил ипотека върху имот и впоследствие е осъществил публична продан, купувачът е защитен от по-късни позовавания на давност, при условие че владелецът не е позовал на давността преди вписването на ипотеката.
Това означава, че кредиторите и купувачите могат да разчитат на вписаното съдържание на реалния имотен регистър и да бъдат сигурни, че техните права не ще бъдат оспорени от по-късни позовавания на давност. Вписването служи като гарантия на сигурност на гражданския оборот.
За адвокатската практика
Решението на ВКС е важно за адвокатската практика, тъй като то разяснява сложния въпрос за конкуренцията между правата, придобити по давност, и правата, придобити чрез вписани акти. Адвокатите, които представляват клиенти в спорове относно собствеността на таванските помещения, трябва да са наясно с приоритета на вписаните права и необходимостта от позоваване на давност преди вписването на конкурентни права.
Адвокатска кантора „Ивайло Василев & партньори“ има богат опит в разглеждането на сложни спорове относно собствеността на недвижимо имущество, включително спорове относно таванските помещения и етажната собственост. Нашите адвокати са запознати с актуалната съдебна практика и могат да предоставят квалифицирана правна помощ на клиентите, които се намират в подобна ситуация.
Ключови правни принципи, извлечени от решението
Принцип 1: Обособеност на таванското помещение
Таванското помещение, което е обособено като самостоятелен обект от момента на възникване на етажната собственост, не е обща част по предназначение, а самостоятелен обект на правото на собственост, който може да бъде придобиван по давност.
Принцип 2: Промяна на предназначението
Промяната на предназначението на подпокривното пространство може да се извърши по общо съгласие на собствениците, без особена форма. Съгласието може да бъде дадено и мълчаливо или да следва недвусмислено от поведението на собствениците.
Принцип 3: Владение, годно да произведе правни последици
Владението трябва да бъде постоянно и непрекъснато, спокойно, явно и несъмнено. Владелецът се ползва от презумпцията, че держи вещта като своя, докато не се докаже, че я держи за другиго.
Принцип 4: Позоваване на давност
Позоваването на придобитите по давност права не е елемент от фактическия състав на придобивното основание. Правните последици – придобиване на вещното право – се зачитат от момента на изтичане на законно определения срок. Позоваването може да бъде направено и от наследниците на лицето, което е владяло имота.
Принцип 5: Приоритет на вписаните права
При конкуренция между правата, едното придобито чрез вписан акт (ипотека), а другото придобито чрез позоваване на давност, приоритет има правото придобито на основание вписания акт. Ако владелецът не се е позовал на давност преди вписването на конкурентни права, придобитото от него право на собственост не може да бъде противопоставено на кредитора или на купувача при публична продан.
Принцип 6: Добросъвестно упражняване на правата
Предоставените от закона права следва да се упражняват добросъвестно. Защитата на правата трябва да се заяви в определените от закона срокове. Позоваването на давност след вписването на конкурентни права и публичната продан не е добросъвестно упражняване на правата.
Заключение
Решение №239 на Върховния касационен съд от 15 април 2026 г. е важен правен документ, който разрешава един от най-сложните въпроси в областта на недвижимото имущество и етажната собственост. Решението потвърждава, че таванските помещения, които са обособени като самостоятелни обекти от момента на възникване на етажната собственост, могат да бъдат придобивани по давност. Същевременно, решението дава ясна защита на кредиторите и купувачите на имоти, като приема, че вписаните права имат приоритет над правата, придобити чрез позоваване на давност, когато позоваването е направено след вписването на конкурентни права.
Решението подчертава важността на добросъвестното упражняване на правата и необходимостта от позоваване на давност в определените от закона срокове. То също така подчертава важността на вписването като гарантия на сигурност на гражданския оборот.
Адвокатска кантора „Ивайло Василев & партньори“ препоръчва на всички лица, които се намират в подобна ситуация, да консултират се с квалифициран адвокат, който има опит в спорове относно собствеността на недвижимо имущество. Нашите адвокати са запознати с актуалната съдебна практика и могат да предоставят квалифицирана правна помощ на клиентите, които имат нужда от защита на техните права в областта на недвижимото имущество и етажната собственост.