В практиката на Адвокатска кантора „Ивайло Василев & партньори“ често възникват сложни казуси, свързани с вещното право и по-специално с право на строеж (суперфиция). Един от най-дискутираните въпроси е свързан с правата на суперфициара върху земята, върху която е изградена постройката. В тази статия ще разгледаме подробно Решение № 204 от 31.03.2026 г. на Върховния касационен съд (ВКС), което дава ясен отговор на въпроса дали собственикът на сграда, построена въз основа на учредено право на строеж в съсобствен имот, има право да иска определяне на прилежаща площ за достъп и обслужване. Правото на строеж е един от най-сложните институти в гражданското право, и неправилното му разбиране може да доведе до сериозни правни проблеми.
Какво представлява правото на строеж и кои са страните по него?
Правото на строеж, известно още като суперфиция, е ограничено вещно право, което дава възможност на едно лице (суперфициар) да построи и да притежава сграда върху чужда земя. Съгласно чл. 63 от Закона за собствеността (ЗС), собственикът може да отстъпи на друго лице правото да построи сграда върху неговата земя, като по този начин лицето става собственик на постройката. Суперфициарът придобива собственост върху сградата, но правото му е ограничено във времето и пространството. В случаите на съсобственост, чл. 183, ал. 1 от Закона за устройство на територията (ЗУТ) предвижда, че нов строеж може да се извърши от един или повече съсобственици въз основа на договор в нотариална форма с останалите съсобственици. Ако търсите съдействие при учредяване на право на строеж, нашите адвокати по вещно право в Пловдив могат да ви предоставят професионална правна помощ и да защитят вашите интереси при всички етапи на процеса.
Какви са фактите по разглежданото дело пред ВКС?
В конкретния казус, разгледан в Решение № 204 на ВКС, страните са съсобственици на поземлен имот. Въз основа на споразумение и издадено разрешение за строеж, в полза на ищците е учредено право на строеж за изграждане на временен строеж – нежилищна сграда с магазини и гараж. Впоследствие сградата е преустроена в кафе-сладкарница. Ищците (суперфициари) предявяват иск по чл. 64 от ЗС срещу другия съсобственик (Столична община) за определяне на прилежаща площ за достъп и обслужване на сградата. Първоинстанционният съд приема иска за недопустим, мотивирайки се, че ищците са съсобственици на терена и могат да го ползват на това основание. Въззивният съд потвърждава това решение, добавяйки, че сградата е временен строеж, което ограничава правата на суперфициара. Това налага намесата на ВКС за точното тълкуване на закона и установяване на единна судебна практика.
Приложим ли е чл. 64 от ЗС за сграда, застроена в съсобствен имот?
Върховният касационен съд допуска касационно обжалване именно за да отговори на въпроса: приложим ли е чл. 64 от ЗС за сграда, застроена в съсобствен поземлен имот въз основа на учредено право на строеж съгласно чл. 183, ал. 1 от ЗУТ и разрешение за строеж на временен обект. Съгласно чл. 64 от ЗС, собственикът на постройката може да се ползва от земята само доколкото това е необходимо за използването на постройката според нейното предназначение, освен ако в акта, с който му е отстъпено правото, е постановено друго. Това означава, че суперфициарът има право не само на застроената площ, но и на прилежащата площ, необходима за нормално функциониране на сградата. За повече информация относно съдебната практика по тези въпроси, можете да разгледате нашите правни анализи и да се запознаете с други решения на висшите съдилища.
Какви са правата на суперфициара според решението на ВКС?
В своето решение ВКС категорично постановява, че когато съсобственик учреди право на строеж на другия съсобственик и последният построи и придобие собствеността върху сградата, съсобственикът на терена (учредителят на суперфицията) няма право да ползва частта от поземления имот, заета от сградата, както и прилежащата към нея площ за достъп и обслужване. Следователно, собственикът на сградата има правен интерес да предяви иск по чл. 64 от ЗС срещу съсобственика на терена за определяне на прилежащата площ към сградата му. Това важи дори и когато сградата е със статут на временен строеж по смисъла на чл. 49 от ЗУТ. Останалата площ от имота подлежи на ползване между съсобствениците при условията на чл. 32 от ЗС. При възникване на спорове относно ползването на съсобствен имот, е препоръчително да се консултирате с опитен адвокат за съдебна делба на имот или разпределение на ползването, тъй като тези дела изискват специализирана подготовка.
Какво е значението на това решение за практиката?
Решение № 204 на ВКС има изключително важно значение за развитието на вещното право и разрешаването на имотни спорове. То внася яснота относно правата на суперфициара, когато той е едновременно и съсобственик на терена. Решението гарантира, че собственикът на сградата ще има осигурен достъп и необходимата площ за нейното нормално функциониране, независимо от факта, че притежава идеални части от земята. Това тълкуване защитава инвестициите в строителството и предотвратява злоупотреби от страна на останалите съсобственици на терена. Съдебната практика по тези въпроси е от решаващо значение за всеки, който планира да инвестира в недвижим имот или да разреши спор, свързан с суперфициарна собственост.
Как да защитите правата си при суперфициарна собственост?
Ако сте суперфициар или собственик на имот, върху който е учредено право на строеж, е от критично значение да защитите правата си своевременно. Решение № 204 на ВКС показва, че съдовете признават правото на суперфициара да иска определяне на прилежаща площ, дори и когато сградата е временен строеж. Препоръчваме ви да консултирате опитен адвокат по вещно право, който да анализира вашата конкретна ситуация и да ви помогне да предявите своевременно всички необходими исковни молби. Адвокатската кантора „Ивайло Василев & партньори“ предлага юридически услуги в областта на вещното право и имотните спорове, както и процесуално представителство пред всички съдилища в Пловдив и региона.
В заключение, правото на строеж е сложен правен институт, който изисква задълбочени познания и прецизен подход. Решение № 204 на ВКС установява важен прецедент, който защитава интересите на суперфициарите и гарантира, че те ще имат осигурен достъп и необходимата площ за използването на своята сграда. Ако сте изправени пред казус, свързан със суперфициарна собственост, определяне на прилежаща площ или други вещноправни въпроси, екипът на Адвокатска кантора „Ивайло Василев & партньори“ е на ваше разположение, за да ви предостави компетентна правна защита и съдействие.