Адвокат д-р Ивайло Василев
тел.: 0896733134
e-mail: vasileff.lawfirm@gmail.com
Съгласно нормата на чл. 19, ал. 3 от ЗЗД всяка от страните по предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, може да иска обявяването му за окончателен чрез предявяване на иск по съдебен ред в случай на неизпълнение на задължението на насрещната страна да сключи окончателен договор. С предварителния договор страните, продавач и купувач, придобиват права и поемат насрещни задължения, продавачът да прехвърли право на собственост срещу задължението на купувача да заплати цената на това право на собственост. При неизпълнение на задълженията по договора за всяка от страните възниква право да иска обявяване на договора в окончателен. При наличие на неизпълнение на задължението на продавача по предварителен договор, за купувача възниква правото да предяви иск с правно основание чл. 19 , ал. 3 от ЗЗД като искът е конститутивен за защита на потестативни права. Правото да се иска обявяване на предварителен договор в окончателен се погасява с пет годишна давност на основание чл. 110 от ЗЗД. Съгласно константната практика на ВКС, която и настоящият съдебен състав споделя, изразена в решение № 286 от 28.09.2011 г. по т.д. 1055/2010 г. на ВКС, 3 ГО, давностният срок относно конститутивния иск с правно основание чл. 19, ал.3 от ЗЗД е петгодишен и на основание чл. 114 от ЗЗД започва да тече от момента, в който се поражда правото като всяка от страните – обещател и приемател може да предяви иск за сключване на окончателен договор. Давностният срок за погасяване на правото да се иска обявяване на окончателен предварителния договор за покупка на недвижим имот започва да тече от момента на сключване на договора, ако не е уговорен друг срок. Ако е уговорен друг срок или условие за прехвърляне на собствеността, то от този момент на настъпване на уговорения срок или сбъдване на условието започва да тече давностният срок.
В случай на неизпълнение на задължението на страната-продавач по предварителния договор да прехвърли собствеността, с оглед интереса му, за купувача може да се породи и право да развали договора.
По силата на закона – чл. 87, ал. 5 от ЗЗД правото на разваляне на двустранните договори, също се погасява с петгодишна давност. Правилото е диспозитивно и дава възможност на страните да уговорят видът за неизпълнение, за което може да се породи. То е преобразуващо, с едностранното изявление на изправната страна, достигнало до неизправната страна, се внася правна промяна. Срокът на давността започва винаги от момента на изискуемост на задълженията. В трайната практика на ВКС, изразена в решение № 21/30.06.2015 г. по т.д. № 1107/2012г. на ВКС , I ТО, решение № 178/12.11.2010 г.по т.д. № 60/2010 г. на ВКС, II ТО, решение № 233/21.12.2013 г. по т.д. № 514/2012 г. на ВКС, I ТО, правото да се развали двустранен договор е преобразуващо по своя характер. Същото се упражнява с едностранно волеизявление (извън договорите за прехвърляне на вещни права) и възниква при наличие на неизпълнение по един двустранен договор и при предпоставките за това. Прието е, че в чл. 87, ал. 1 ЗЗД са уредени елементите от фактическия състав, като общото правило е, че договорът се разваля от изправната страна с извънсъдебно едностранно изявление до длъжника. Упражняването на това право се предпоставя от предупреждение, свързано с искане за изпълнение в подходящ срок, както и с изявление, че договорът се смята за развален в случай на неизпълнение в дадения срок. Предвид изричната разпоредба на чл. 87, ал. 5 от ЗЗД правото на разваляне на договора се погасява в петгодишен давностен срок.
Правото да се иска обявяване на предварителния договор за прехвърляне на вещни права, в окончателен, както и правото да се развали такъв предварителен договор, се пораждат от неизпълнение на задължението на продавача да прехвърли собствеността. От момента, в който е настъпило неизпълнение, за купувача се пораждат и двете права, както да иска обявяване на предварителния договор в окончателен чрез предявяване на иск, така и да развали извънсъдебно договора. Възникването на тези потестативни права е с настъпване на условие или с настъпването на срок, предвидени в договора. След възникване на някой от тези факти, правоимащият купувач може или да развали договора, или да поиска обявяването на този предварителен договор в окончателен. Правата и на разваляне, и на иск за обявяване на предварителен договор в окончателен са потестативни. Те се погасяват по давност. Правото да се сключи окончателен договор се погасява на основание чл. 110, ал.1 от ЗЗД в петгодишен срок, а правото на разваляне на договор, се погасява на основание чл. 87, ал. 5 от ЗЗД също в петгодишен срок. Началото на давностните срокове в случаите на неизпълнение на задължението да се сключи окончателен договор от настъпилото условие или срок, предвидени в договора. Началото на давностния срок за разваляне на договора от настъпване на неизпълнение на задължението за прехвърляне на собствеността. Ако не са предвидени в договора условие или срок, след настъпилото неизпълнение след даване на определен срок. От този момент законодателят е предвидил възникване на права, които могат да се упражнят по избор на купувача по предварителния договор или да развали договора, или да поиска обявяването му в окончателен чрез иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД.
Ключови думи: адвокат Пловдив, адвокатска кантора Пловдив, предварителен договор за продажба на недвижим имот, продавач, купувач, неизпълнение на договора, окончателен договор, нотариален акт, разваляне на договора, погасителна давност, иск за обявяване на предварителния договор в окончателен, адвокат д-р Ивайло Василев, Решение №40/23.04.2020 по дело №2110/2019 на ВКС.