Автор:
Адв. д-р Ивайло Василев
публикувана на 25.08.2021 г.
Ключови думи: отказ от собственост, вещни права, вписване, имотен регистър, съсобственост, чл. 100 ЗС, адвокат, адвокатска кантора, Пловдив.
1. Общи положения
Правото на собственост се изгубва, ако друг го придобие или собственикът се откаже от него – чл. 99 ЗС. Нормата посочва две възможности за изгубване на правото на собственост върху недвижими имоти.
Първо, осъществяване на правните последици от деривативен или оригинерен способ за придобиване на вещни права. Поради това може да се твърди, че всеки един способ по чл. 77 ЗС за придобиване на право на собственост е едновременно и способ за изгубване на правото.[1]
Второ, доброволнен отказ от право на собственост върху недвижим имот по чл. 100 ЗС. В него е посочено, че отказът от правото на собственост има действие, ако е извършен в писмена форма с нотариално заверен подпис и е вписан. Заявлението за отказ от правото на собственост може да се оттегли до вписване на отказа. В този случай от вписването възниква смесено оповестително-защитно и конститутивно действие. Вписването е част от фактическия състав, по силата на който се прекратява собствеността върху имота – вж. Определение № 409 от 15.05.2009 г. по гр. д. № 692/2009 г., I г. о. на ВКС; Решение № 2425 от 30.11.1968 г. по гр. д. № 1808/1968 г., I г. о. на ВС. От вписването възниква и противопоставимост спрямо трети лица.
Отказите от наследство по чл. 52 ЗН във вр. с чл. 49, ал. 1 ЗН не подлежат на вписване в книгите за вписванията по ПВ или имотния регистър. Тяхното вписване се извършва в специална книга, която се води от съответния районен съд, където е открито наследството. Това е хипотеза на вписване от лице, което има качеството на наследник и все още не е приело наследството. Тоест, лицето все още не е придобило правата, които са принадлежали на наследодателя към момента на смъртта му. Обратно е положението при отказа от вещно право върху имот. За да произведе той действие, лицето трябва да е придобило вещното право.
Възможност за прилагане на чл. 100 ЗС трябва да се допусне и по отношение на придобити ограничени вещни права върху чужд имот – право на ползване, право на строеж, право на пристрояване и надстрояване, сервитутни права.[2] В този смисъл относно правото на ползване са и Определение № 194 от 10.05.2010 г. по ч. гр. д. № 95/2010 г., II г. о. на ВКС и Решение № 2854 от 25.06.2015 г. по гр. д. № 13767/2014 г. на ОС-Варна. Аргумент за това дава чл. 111, ал. 1 ЗС, в който е посочено, че разпоредбите относно недвижимите вещи се прилагат и спрямо вещните права върху недвижимите имоти, ако законът не постановява друго. Този извод се подкрепя и с оглед на нормите, уреждащи основанията за вписване в книгите за вписванията по ПВ или имотния регистър. Във всички тях е посочено, че подлежи на вписване отказ от „вещни права“ върху недвижими имоти – арг. от чл. 112, б. „в“ ЗС, чл. 4, б. „в“ ПВ и чл. 27, ал. 1, т. 5 Наредба № 2/2005 г. Това води до извода, че отказът от ограничено вещно право се извършва по същия процесуален ред като отказа от собственост. В този случай обаче вписването поражда оповестително-защитно действие. За разлика от хипотезата на отказ от собственост, тук вписването няма конститутивен ефект, тъй като правото на собственост върху имота не се прекратява заедно с ограниченото вещно право. Това води до извода, че с вписването се дава гласност на вписания акт и от него възниква противопоставимост спрямо трети лица.
Не е отказ от право на собственост извършеният отказ от иск в исковия процес, с който се цели защита на вещно право. Той няма характер на декларация по чл. 100 ЗС и не подлежи на вписване – вж. Определение № 722 от 29.11.2017 г. по ч. търг. д. № 2337/2017 г., II т. о. на ВКС и Опредление № 674 от 10.08.2017 г. по в. ч. гр. д. № 1323/2017 г. на ОС-Стара Загора.
Не може да се приравни на отказ от вещно право извършването на заличаване на ипотека по чл. 179 ЗЗД в хипотезата на дадено съгласие от ипотекарния кредитор. Поради това в практиката на ВКС се приема, че обстоятелството, че заличаването на ипотеката поражда действие, обратно на вписването, не може да обоснове прилагане по аналогия на изискванията, които законът поставя във връзка с актовете, подлежащи на вписване. ПВ регламентира вписването на ипотека и заличаването й като самостоятелно производство, в което общите правила за вписване по раздел ІІ от ПВ намират приложение само доколкото специалната уредба препраща към тях – вж. Определение № 158 от 03.08.2017 г. по ч. гр. д. № 1857/2017 г., I г. о. на ВКС.
Въпреки разликата при действието на вписването между отказа от собственост и отказа от ограничено вещно право, те трябва да бъдат разгледани заедно в настоящата част от изследсването. Причината за това е преди всичко необходимостта от отграничаване на материалноправните последици от извършване на отказа. Възможността за вписване по чл. 100 ЗС поставя някои въпроси. Кои са елементите от фактическия състав на отказа от вещно право? Каква е същността на противопоставимостта спрямо трети лица при отказа от собственост и при отказа от ограничено вещно право? Какви са правните последици за собственика, носителя на ограниченото вещно право и третите лица след извършване на отказа?
2. Фактически състав
Фактическият състав на отказа по чл. 100 ЗС съдържа два елемента – гражданскоправен и публичноправен. Поради това може да се приеме, че е налице хипотеза на смесен фактически състав. Елементите му са два.
Първият елекемент е едностранното волеизявление на носителя на вещното право в писмена форма с нотариално заверен подпис, която форма е за действителност – вж. Решение № 438 от 15.12.2011 г. по гр. д. № 1338/2010 г., IV г. о. на ВКС. По своя правен характер то е едностранна сделка.[3] Чрез нея носителят на вещното право извършва доброволен отказ от придобита собственост или ограничено вещно право върху имот. Този елемент има гражданскоправен характер.
Компетентни да заверяват подписите на български граждани върху такива документи са само нотариуси, включително и такива от чужда държавата, тъй като за заверка на подпис не се изисква местна компетентност. В този случай документът трябва да е преведен и със заверка „апостил“, ако страната е подписала и ратифицирала Конвенцията за премахване на изискването за легализация на чуждестранни публични актове. Българските дипломатически и консулски представители в чужбина обаче нямат такова правомощие – арг. от чл. 84, ал. 1, т. 1 ЗННД. В този смисъл са и Определение № 126 от 08.03.2010 г. по ч. гр. д. № 94/2010 г., I г. о. на ВКС, и Определение № 194 от 10.05.2010 г. по ч. гр. д. № 95/2010 г., II г. о. на ВКС.
Отказът може да бъде извършен и от пълномощник при спазване на изискванията на чл. 37 ЗЗД – така Определение № 20739 от 10.08.2017 г. по в. ч. гр. д. № 8295/2017 г. на СГС и Определение № от 25.10.2017 г. по в. ч. гр. д. № 492/2017 г. на ОС-Сливен.
Вторият елемент е вписването на акта, с който се извършва отказът. Той е свързан с наличието на подадена молбата, в която е отправено искане до съдията по вписванията да впише отказа, и постановено определение на съдията по вписванията, с което той уважава искането на молителя и разпорежда вписване на едностранната сделка. Този елемент има публичноправен характер. Съществен въпрос тук е преценката на съдията по вписванията за наличие на правен интерес по чл. 8, ал. 1 ПВ и чл. 531, ал. 1 ГПК.[4] В Определение № 14 от 18.01.2021 г. по гр. д. № 2154/2020 г., I г.о. на ВКС, е посочено, че тази проверка не може да бъде формална. Когато собственикът на имота иска вписване на отказ от вещно право на ползване и представя документ за правото си на собственост, с който удостоверява правния интерес, съдията по вписванията е длъжен да провери доколко това право съществува и към момента на подаване на молбата за вписване, иначе рискува да постанови недопустим акт за вписване. Изискването за бързина на действията на съдията по вписванията не е аргумент в подкрепа на разбирането, че той може да извършва само формална проверка на правния интерес, тъй като последиците от такава формална проверка биха били постановяване на недопустим акт, с който се разпорежда вписване по молба, подадена от нелегитимирано лице.
Разграничението между двата елемента е от значение за установяване на правния режим, на който те са подчинени. Така, например, едностранната сделка на носителя на вещното право, с която се извършва отказът, се подчинява съответно на правилата на договорите – арг. от чл. 44 ЗЗД. Тя може да е нищожна и да не произвежда изначално действие или да бъде унищожена с обратна сила по съдебен ред. В този случай, ако едностранната сделка не произвежда материално действие, фактическият състав на отказа няма да е изпълнен и вещното право няма да е напуснало патримониума на лицето, което го е извършило.
Това обаче не се отнася до вписването като юридически факт с публичноправен характер. Неговият правен режим трябва да се подчини на процесуалните норми в законовата уредба на вписването. Такива са нормите относно недействителността или оспорване по съдебен ред на вписването – чл. 537, ал. 2 и 3 ГПК, чл. 85 ЗКИР и чл. 90, ал. 1 ЗКИР.
Преустановяването на фактическа власт върху определен имот, не представлява отказ от права и не може да има за последица изгубване на собствеността по аргумент от чл. 99 ЗС – така Решение № 36 от 09.09.2020 г. по гр. д. № 3117/2019 г., I г.о. на ВКС.
3. Противопоставимост спрямо трети лица
Правните последици от извършване на отказа от собственост и отказа от ограничено вещно право са различни. Поради това те трябва да бъдат разграничени.
3.1. Отказ от собственост
При отказа от право на собственост се изгубва вещно субективно притезателно право. То напуска патримониума на носителя на правото. Счита се, че след вписване на едностранната сделка, с която се извършва отказът, за всички трети лица собствеността не принадлежи на това лице. Отказът няма обратно действие, тъй като чл. 100 ЗС не предвижда такава правна последица. Поради това трябва да се приеме, че отказът има действие ex nunc (занапред). От този момент той може да бъде противопоставен на трети лица. От това положение въникват два въпроса. Дали противопоставимостта е спрямо всички трети лица или спрямо определена категория трети лица с конкуриращи права? Чия собственост става имотът след извършване на отказа по чл. 100 ЗС?
Струва ми се, че противопоставимостта трябва да е спрямо всички трети лица. Както собствеността има действие erga omnes (спрямо всички трети лица), така и отказът от собственост трябва да има същото реципрочно действие. Противното разбиране би довело до резултат, който обосновава съществуването на относително състояние на притежание на собственост. Това е явление, което българското вещно право не познава. Такава хипотеза не е предвидена в чл. 100 ЗС. Затова мисля, че с оглед на правната сигурност е по-правилно да се търси отговор, който създава яснота и безспорност относно въпроса чия е собствеността върху имота.
Изводът се допълва и от даване на ясна представа, че след прекратяване на собствеността, то правото не престава да съществува в правния мир. То сменя своя носител. Тъй като чл. 100 ЗС не посочва изрично кое е това лице, трябва да се приеме, че е налице празнина в закона. Поради това трябва да се търси решение в съществуваща норма, което се отнася до подобни случаи и отговаря на целта на ЗС – арг. от чл. 46, ал. 2, изр. първо ЗНА.[5] Трябва да се търси analogia legis (аналогия на закона).
Струва ми се, че такава норма е чл. 13, ал. 2 ЗОС, в който се посочва, че общината владее и управлява безстопанствените имоти на своята територия. Действително, в посочената норма собственикът на безстопанствен имот не изгубва собствеността върху него. Той обаче се дезинтересира от стопанисване на имота, поради което законът възлага в задължение на общината да поеме грижата за него. Поставяйки това принципно решение и на плоскостта на отказа от собственост по чл. 100 ЗС, по аналогия може да направим извод, че след вписване на отказа правото на собственост преминава в патримониума на общината по местонахождение на имота като частна общинска собственост.
Решение по аналогия трябва да се търси и в хипотезата на отказ от съсобствен дял от недвижим имот. Причината за това отново е, че чл. 100 ЗС не дава отговор за съдбата на дела на съсобственика.
Мисля, че в този случай трябва да се търси аналогия не с чл. 13, ал. 2 ЗОС, а с нормата на чл. 53 ЗН, в която е посочено, че частта на отреклия се или на лицето, което е изгубило правото да приеме наследството, уголемява дяловете на останалите наследници.[6] Това решение трябва да се приеме и при отказ от съсобствен дял от имота. Отказът на единия съсобственик уголемява дяловете на останалите съсобственици.
По-различна е хипотезата при наличието на СИО върху имота. В този случай е налице бездялова съсобственост, поради което чл. 53 ЗН е неприложим. Това води до извода, че валиден отказ относно целия имот може да извърши и само единият от съпрузите. След извършване на отказа собственик ще стане общината по местонахождение на имота. Другият съпруг обаче може да оспори отказа по исков ред в 6-месечен срок от узнаването, но не по-късно от три години от извършването му – чл. 24, ал. 4 СК.[7]
В допълнение на гореизложеното, трябва да се посочи, че отказът от собственост по чл. 100 ЗС може да се извърши с оглед на намерението да се увредят правата на кредитор. Така, например, ако едно физическо лице притежава два жилищни имота – един на ниска стойност и един на висока стойност, то може да се откаже по реда на чл. 100 ЗС от този с ниска стойност преди насочване на принудителното изпълнение спрямо него чрез налагане на възбрана и да се позове пред съдебния изпълнител на несеквестируемостта по чл. 444, т. 7 ГПК. Така той ще изгуби собствеността върху имота с ниска стойност, но ще успее да осуети принудителното изпълнение спрямо този с висока стойност. В този случай отказът от собственост може да бъде атакуван чрез предявяване на Павлов иск по чл. 135 ЗЗД и увреждащото действие на длъжника да бъде прогласено за непротивопоставимо спрямо кредитора. Като резултат това ще даде възможност на кредитора да иска от съдебния изпълнител публична продан и на двата жилищни имота.
3.2. Отказ от ограничено вещно право
При отказа от ограничено вещно право се извършва доброволен отказ от учреденото право на ползване по чл. 56 и сл. ЗС, право на строеж по чл. 63 и сл. ЗС, право на пристрояване и надстрояване по чл. 66, ал. 4 ЗС или сервитутно право. При извършване на отказа не се изгубва правото на собственост върху имота. Правната последица е освобождаване на имота от учредената вещна тежест. Поради това по-горе вече посочих, че от вписването на отказа възниква оповестително-защитно действие.
Противопоставимостта от вписването на отказа от ограничено вещно право ползва носителя на това право. Той може да противопостави изгубването на ограниченото вещно право на собственика на имота и на своите кредитори. Значението на действието на вписването се изразява във възможността носителят на ограниченото вещно право да откаже изпълнение на свои задължения, които са възникнали след вписване на отказа. Ако обаче тези задължения са възникнали преди това, носителят на ограниченото вещно право няма такава възможност. Отказът има действие ex nunc (занапред) и не заличава с обратна сила вече възникнали задължения.
Противопоставимостта ползва и собственика на имота. Освобождавайки имота от вещната тежест, носителят на ограниченото вещно право дава възможност на собственика на имота да противопостави своето пълно и неограничено вещно право на собственост на всички трети лица. Противопоставимостта има значение, например, когато суперфициар претендира да е станал собственик на изградената постройка върху земята въз основа на учредена суперфиция. Ако обаче отказът от суперфицията е извършен преди изграждане на постройката в груб строеж, тогава правата на суперфициара ще са погасени. Въз основа на действието на вписването собственикът на земята ще може да придобие постройката по приращение, стига тя да е изградена в груб строеж след извършване на отказа – чл. 92 ЗС.
Спрямо носителя на ограниченото вещно право, извършил отказа, собственикът може да предяви ревандикационен иск по чл. 108 ЗС или негаторен иск по чл. 109 ЗС, ако са налице законовите предпоставки за това. Тъй като юридическият факт на отказа от ограничено вещно право ползва собственика, той ще следва да го докаже в процеса – арг. от чл. 154, ал. 1 ГПК. Доказвайки този юридически факт и настъпилите правни последици от него, собственикът на имота ще може успешно да защити правото си и да направи неоснователни евентуалните възражения на ответника, претендиращ самостоятелни права върху имота като носител на ограничено вещно право.
Собственикът на имота може да противопостави отказа и на кредиторите на лицето, което е извършило отказа. По принцип такова противопоставяне е необходимо, когато ограниченото вещно право може да бъде годен обект на принудително изпълнение. Това са хипотезите на право на строеж и право на пристрояване и надстрояване, когато се очаква в един бъдещ момент да се изгради постройка и тя да стане собственост на носителя на ограниченото вещно право – чл. 63, ал. 1 ЗС. В този случай може да възникне конфликт на интереси, ако отказът от ограниченото вещно право е извършен преди налагане на възбраната, но въпреки това са предприети изпълнителни действия по изграждане на изпълнителния способ. В този случай собственикът на земята или собствениците на постройката, която се пристроява или надстроява, могат да противопоставят извършения отказ на кредитора в изпълнителното производство. Това може да стане в контролно-отменителното производство по обжалване на незаконосъобразни действия на съдебния изпълнител на основание чл. 435, ал. 4 ГПК или в исково производство при предявен установителен иск по чл. 440, ал. 1 ГПК.
Възможна е нуждата от противопоставяне на извършения отказ и в хипотезата на учредено право на ползване, което е неотчуждаемо – чл. 56, ал. 2 ЗС. Нужда от такова противопоставяне е налице, когато кредитор на ползвателя, извършил отказ по чл. 100 ЗС, налага запор върху добивите от имота. В този случай, ако запорът е извършен след вписване на отказа, той ще е наложен върху имущество на собственика на имота, а не на ползвателя. Собственикът ще има правото да оспорва принудителното изпълнение, позовавайки се на извършения отказ от ползвателя.
4. Оттегляне на отказ от вещно право
Съгласно
чл. 100, ал. 2 ЗС заявлението за отказ от правото на собственост по чл. 100,
ал. 1 ЗС може да се оттегли до вписването на отказа в имотния регистър.
Практиката приема, че отказът по чл. 100, ал. 1 ЗС от вещно право може да се
оттегли валидно до момента на вписването му – Решение № 310 от 9.04.2009 г. по
гр. д. № 721/2008 г., III г.о. на ВКС. Посоченото решение касае
оттегляне на отказ от наследство, но има аналогично приложение за оттегляне на
отказ от вещно право. Оттеглянето по чл. 100, ал. 2 ЗС на отказа няма
процесуален характер, какъвто има оттеглянето на молба за вписване по чл. 78, ал.
4 ЗКИР. Законът не предвижда задължение на лицето, което е оттеглило своя отказ
от право по чл. 100, ал. 1 ЗС, да уведоми за това Службата по вписванията.
Оттук следва, че за да не се достигне до вписване на несъществуващо
обстоятелство, съдията по вписванията, който е сезиран с молба за вписване на
отказ от права по чл. 100, ал. 1 ЗС, следва да извършва служебна проверка за
наличие на евентуално предхождащо оттегляне на този отказ, в случай, че
възможността за това бъде нормативно уредена по начина, който съществува за
извършване на служебни справки за оттегляне на пълномощно – чл. 9а, т. 2 и т.
5, вр. чл. 1а, 2а, 2б и 2вот Наредба № 32 от 29.01.1997 г. за служебните архиви
на нотариусите и нотариалните кантори – вж. Определение № 14 от 18.01.2021 г.
по гр. д. № 2154/2020 г., I
г.о. на ВКС.
[1] Вж. Боянов, Г. Вещно право. С.: Авалон, 2009, с. 364.
[2] Вж. Венедиков, П. Система на българското вещно право. С., 1991, с. 393; Василев, Л. Българско вещно право. С.: Университетско издателство „Св. Климент Охридски”, 1995, 564-566.
[3] Вж. Боянов, Г. Цит. съч., с. 459
[4] Подробно за основанията за отказ на съдията по вписванията – вж. Василев, Ив. Отказ на съдията по вписванията. Основания и обжалване. – Норма, 2017, № 5.
[5] Вж. Павлова, М. Гражданско право – обща част. С.: СОФИ-Р, 2002, 143-145.
[6] Така също Ставру, Ст. Съсобственост. С.: Сиби, 2010, 341-342.
[7] Вж. Василев, Ив. Относно нормата на чл. 24, ал. 4 от Семейния кодекс. – Портал на българския юрист „Грамада“ (www.gramada.org), публикувана на 15.10.2018 г.