Ограда в чужд имот? Оградата стои от години, съседът сочи регулационния план, а общинската скица наистина показва спорните квадратни метри в неговия имот. Това не го прави собственик. С Решение № 562 от 17.09.2026 г. по гр. д. № 1195/2025 г. на ВКС, I г. о. Върховният касационен съд осъди съсед да премахне ограда, попаднала в чужд имот по силата на погрешно заснемане в план от 2006 г.
Накратко
- Плановете по ЗУТ нямат отчуждително действие. Регулационната линия следва имотната граница, а не обратното.
- Грешка в плана или в кадастралната карта не лишава действителния собственик от правото му върху погрешно заснетата част.
- Ограда, издигната върху чужда земя, се премахва по реда на негаторния иск по чл. 109 ЗС.
- Съсобственикът не придобива дела на останалите само защото ползва имота – нужно е видимо и недвусмислено отричане на техните права.
Какво реши ВКС с Решение № 562 от 17.09.2026 г.?
Актът е постановен по реда на чл. 290 ГПК и е окончателен. Първо гражданско отделение потвърждава решението на Окръжен съд – Перник в частта за дворното място, отменя останалата част и се произнася по същество: признава ищците за собственици на спорните идеални части, отменя нотариалния акт до съответния размер и осъжда ответника да премахне оградата.
Защо решението по чл. 290 ГПК е окончателно и значимо за практиката
Касационното обжалване беше допуснато по процесуалноправен въпрос – длъжен ли е въззивният съд да обсъди всички доводи във въззивната жалба и да анализира доказателствата в тяхната съвкупност. Отговорът е утвърдителен и той обяснява защо въззивното решение не издържа. Пропускът да бъдат обсъдени релевантни доказателства е основание за отмяна, независимо колко убедителен изглежда крайният извод.
Какъв беше спорът – 32 кв. м, ограда и план от 2006 г.
Спорът е между наследници на общ наследодател. Съдебна делба от 1969 г. образува дялове при четирима съделители, но съсобствеността върху два от парцелите остава непрекратена и се наследява в идеални части. Планът от 2006 г. отразява границите погрешно и включва 32 кв. м от имота на ищците в урегулирания поземлен имот на ответника. Върху тази площ ответникът издига ограда.
Какво прие ВКС за плана и за границите
Регулацията следва имотните граници, а не обратното
Съгласно чл. 17, ал. 1 ЗУТ с подробен устройствен план се урегулират неурегулирани дотогава поземлени имоти, като вътрешните им регулационни линии съвпадат с имотните граници. За разлика от дворищнорегулационните планове по отменения ЗТСУ, плановете по ЗУТ нямат пряко отчуждително действие. Урегулирането не размества правото на собственост.
Грешката в плана не отнема собственост
При непълнота или грешка в кадастралната карта и в подробния устройствен план действителният собственик не губи правото си върху погрешно заснетата част. Ако имотът Ви е показан по-малък, отколкото е, това е техническа грешка в документа, а не прехвърляне на собственост върху съседа. Съгласно Тълкувателно решение № 8 от 23.02.2016 г. по тълк. д. № 8/2014 г., ОСГК на ВКС искът за собственост е допустим и без предварително провеждане на административното производство по Закона за кадастъра и имотния регистър за отстраняване на непълноти и грешки, а това производство не обуславя исковия процес.
Кога негаторният иск по чл. 109 ЗС води до премахване на ограда?
Чл. 109, ал. 1 ЗС дава на собственика право да иска прекратяване на всяко неоснователно действие, което му пречи да упражнява своето право. Оградата е класическият случай: тя не просто заема площ, а физически изключва собственика от собствената му земя.
Трите предпоставки, които ищецът доказва
Първо – ищецът е собственик на имота, върху който е извършено действието. Второ – ответникът е извършил конкретно действие върху този имот. Трето – действието е неоснователно и пречи на собственика да упражнява правото си в пълен обем. Според Тълкувателно решение № 4 от 06.11.2017 г. по тълк. д. № 4/2015 г., ОСГК на ВКС ищецът винаги дължи доказване на третата предпоставка – че неоснователното действие на ответника му пречи да упражнява своето право.
Кога искът е оценяем и защо това има значение за Вас
Същото тълкувателно решение прие, че негаторният иск е оценяем или неоценяем според естеството на въздействието, а исковите молби по чл. 109 ЗС не подлежат на вписване. Квалификацията определя държавната такса и адвокатското възнаграждение – затова тя се преценява преди подаването на исковата молба, а не след указание на съда. Тази преценка е част от исковете за защита на собственост, които водим.
Защо ответникът не придоби имота по давност?
Ответникът се позова на придобивна давност. ВКС отхвърли защитата, защото фактите не показаха онова, което законът изисква при съсобственост.
Какво изисква чл. 69 ЗС, когато съсобствениците са наследници
Презумпцията по чл. 69 ЗС предполага, че владелецът държи вещта като своя. При съсобственост обаче началното основание сочи съвладение – всеки съсобственик ползва общата вещ по силата на чл. 31, ал. 1 ЗС. Според Тълкувателно решение № 1 от 06.08.2012 г. по тълк. д. № 1/2012 г., ОСГК на ВКС съсобственикът, който се позовава на давност, дължи доказване на действия, с които е престанал да държи идеалните части за другите и е започнал да ги държи за себе си с намерение да ги свои – видимо и недвусмислено отричане на техните права.
Кои действия съдът не приема за достатъчни
Посещенията в имота, стопанисването му и изявленията пред трети лица, че имотът е негов, не съставляват манифестирано владение. Не е достатъчно да ползвате имота – трябва останалите съсобственици да са узнали, че правата им се отричат. Без това давностният срок изобщо не започва да тече. Когато съсобствеността тежи, изходът обикновено е съдебна делба на имота, а не спор за давност.
Какво да направите, ако оградата на съседа навлиза в имота Ви
- Извадете актуална скица и сравнете имотните граници с документа си за собственост и с предходните планове.
- Възложете геодезическо заснемане, което да покаже къде минава оградата спрямо действителната граница.
- Проверете произхода на правата – наследяване, делба, сделка – и дали имотът е съсобствен.
- Преценете дали спорът се решава с иск за собственост, с негаторен иск, или и с двата, съединени в едно производство.
- Не премахвайте оградата сами. Самоуправството обръща позициите в спора.
Подреждането на документите преди делото е съдържанието на правния анализ на имота. Когато спорът със съседа може да приключи без дело, работим и по извънсъдебното разрешаване на имотни спорове. Стигне ли се до съд, поемаме процесуалното представителство по имотни дела пред всички инстанции. Пълният обхват на защитата е описан в раздела вещно право и имоти от услугите на кантората.
Често задавани въпроси
Съседът има скица, на която спорната площ е в неговия имот. Загубена ли е каузата?
Не. Скицата отразява плана, а планът по ЗУТ няма отчуждително действие. Грешното заснемане не прехвърля собственост и се преодолява с иск за собственост, съединен при нужда с негаторен иск.
Мога ли да поискам премахване на оградата, без първо да водя дело за собственост?
Негаторният иск изисква да докажете, че сте собственик. Затова двата иска обичайно се предявяват заедно – установителен иск за собственост и иск по чл. 109 ЗС за премахване на оградата.
Ползвам наследствения имот сам от над десет години. Мой ли е по давност?
Не и само на това основание. Като съсобственик дължите доказване, че сте отрекли правата на останалите наследници по видим и недвусмислен начин. Ползването и изявленията пред трети лица не са достатъчни.
Трябва ли първо да мина през процедура по ЗКИР за поправка на кадастъра?
Не. Искът за собственост е допустим и без предварително административно производство и не зависи от неговия изход.
Адвокатска кантора в Пловдив – ние сме на Ваше разположение!
Граничните спорове се печелят с документи и с геодезия, не с давност на ползването. Адв. д-р Ивайло Василев и екипът на Адвокатска кантора „Ивайло Василев & партньори“ преценяват позицията Ви още преди делото и водят спора до окончателен съдебен акт.