Общински жилища и жилищно настаняване

Адвокат д-р Ивайло Василев

тел.: 0896733134

e-mail: vasileff.lawfirm@gmail.com

По своето предназначение общинските жилища са:

1. за настаняване под наем на граждани с установени жилищни нужди;

2. за продажба, замяна и обезщетяване на бивши собственици, чиито имоти са отчуждени за общински нужди;

3. ведомствени;

4. резервни.

Жилищата се определят от общинския съвет по предложение на кмета на общината и могат да се променят съобразно потребностите в общината.

Предоставянето и използването на общински жилища за нежилищни нужди се забранява. Забраната не се прилага в случаите, когато общината разполага със свободни жилища за настаняване, за които няма нуждаещи се граждани, отговарящи на условията по чл. 43 и 45 ЗОС. В тези случаи използването на общински жилища за нежилищни нужди е допустимо след промяна на предназначението им по реда на Закона за устройство на територията.

В жилища за отдаване под наем се настаняват:

1. лица с жилищни нужди, установени по реда на наредба;

2. наематели на общински жилища, които се засягат от ново строителство, надстрояване или пристрояване, основен ремонт или реконструкция;

3. лица, жилищата на които са възстановени на бившите им собственици по реда на чл. 7 от Закона за възстановяване на собствеността върху одържавени недвижими имоти.

В резервните жилища се настаняват под наем за срок не по-дълъг от две години лица:

1. жилищата на които са станали негодни за обитаване в резултат на природни и стихийни бедствия и аварии или са застрашени от самосрутване;

2. в семействата на които са налице остри социални или здравословни проблеми.

Условията и редът за установяване на жилищни нужди и за настаняване под наем в жилищата се определят с наредба на общинския съвет.

В наредбата се определят и условията и редът за настаняване във ведомствените жилища на общината.

Свободни общински жилища, за настаняването в които няма нуждаещи се граждани, отговарящи на условията по-горе, могат да се отдават под наем по пазарни цени при условия и по ред, определени в наредба.

Наемните правоотношения се прекратяват поради:

1. неплащане на наемната цена или на консумативните разноски за повече от три месеца;

2. извършване на ново строителство, надстрояване или пристрояване, основен ремонт или реконструкция, когато се засягат обитавани помещения;

3. нарушаване на добрите нрави;

4. неполагане грижата на добър стопанин при ползване на жилището;

5. прекратяване на трудовите или служебните правоотношения на настанените във ведомствено жилище лица, освен ако в наредбата е предвидено друго;

6. изтичане на срока за настаняване;

7. отпадане на условията за настаняване на наемателя в общинско жилище;

8. използване на жилището не по предназначение;

9. други основания, определени с наредба.

Наемното правоотношение се прекратява със заповед на органа, издал настанителната заповед. В заповедта се посочват основанието за прекратяване на наемното правоотношение и срокът за опразване на жилището, който не може да бъде по-дълъг от един месец.

При прекратяване на наемното правоотношение на основание т. 2 към заповедта се прилага настанителна заповед за друго общинско жилище, ако наемателят отговаря на условията за настаняване.

При изтичане на срока на настаняване наемното правоотношение може да бъде продължено, ако наемателят отговаря на условията за настаняване под наем в общинско жилище.

Заповедта може да се обжалва пред административния съд по реда на Административнопроцесуалния кодекс. Жалбата не спира изпълнението на заповедта, освен ако съдът разпореди друго. Решението на административния съд е окончателно.

Общинските жилища, предназначени за продажба, могат да се продават след решение на общинския съвет на:

1. правоимащи по Закона за уреждане правата на граждани с многогодишни жилищно-спестовни влогове;

2. лица, чиито жилища се предвижда да бъдат отчуждени по реда на глава трета;

3. други лица, отговарящи на условията за закупуване на общински жилища, определени в наредба.

Цените на жилищата, предназначени за продажба, се определят от общинския съвет по критерии, установени в наредба. Продажбата не може да се извърши на цена, по-ниска от данъчната оценка на имота.

Условията и редът за продажба на общински жилища се определят от общинския съвет в наредба.

Резервните общински жилища не могат да се продават.

Ведомствените жилища на общината могат да се продават на служители, които имат не по-малко от пет години стаж без прекъсване в общинската администрация.

Замяна на общински жилища с жилищни или нежилищни имоти – собственост на държавата на физически или юридически лица, се извършва при условията и по реда на чл. 40 ЗОС освен в случаите по чл. 49, ал. 2 ЗОС.

Замяна на общински жилища с жилищни имоти на физически лица в изпълнение на социални програми, приети от общинския съвет, се извършва с решение на общинския съвет по ред, определен в наредба. Замяната се извършва по данъчната оценка на заменяните жилищни имоти. По този ред замяна може да бъде извършена само еднократно и само за един жилищен имот – собственост на физическо лице, с един общински жилищен имот.

Право на строеж върху имоти – частна общинска собственост, отредени за изграждане на социални жилища, може да се учредява без търг или конкурс за строеж на жилищна сграда на лица с установени жилищни нужди, на жилищностроителни кооперации или сдружения, в които членуват само такива лица, при условия и по ред, определени в наредбата по чл. 45а, ал. 1. Цената на правото на строеж се определя от общинския съвет.

Правото на строеж не може да се прехвърля на трети лица.

Жилищата, придобити по реда по-горе, не могат да се отдават под наем или да бъдат обект на разпореждане за срок 15 години.

Нарушаването на забраните по-горе е основание за разваляне на договора за правото на строеж. При разваляне на договора лицата, нарушили забраните нямат правата по чл. 72 – 74 от Закона за собствеността.

Настаняването под наем, продажбата и замяната на общински ателиета и гаражи се извършват при условия и по ред, определени в наредба.

Ключови думи: адвокат адвокатска кантора в Пловдив, вещно право, общинска собственост, общинско жилище, жилищно настаняване, наем, продажба, замяна, право на строеж, кмет, заповед, общински съвет.