Статията посочва и анализира, че негаторен иск по чл. 109 ЗС може да се използва при шум и вибрации от търговски обект в жилищна сграда. Това често изглеждат като битов проблем, но в правен смисъл могат да представляват сериозно смущение на правото на собственост. Именно такава хипотеза разглежда Решение № 342 от 04.06.2026 г. на ВКС, постановено по гр. д. № 4327/2024 г. от Второ гражданско отделение. Решението е важно за всички собственици, наематели, търговци и управители на етажна собственост, защото показва как една основателна по същество претенция може да бъде изложена процесуално неточно и поради това делото да бъде върнато за ново разглеждане.
Настоящият анализ на Адвокатска кантора Ивайло Василев & партньори представя решението достъпно за хора без юридическо образование, но с необходимата правна прецизност. Основният извод е ясен: при негаторен иск по чл. 109 ЗС не е достатъчно собственикът да докаже, че има шум, вибрации или друго вредно въздействие. Той трябва да поиска от съда конкретна, изпълнима и ясно формулирана защита.
Най важният практически извод: когато собственик иска преместване на охладителни системи, климатици, вентилационни тела, машини или други съоръжения, петитумът на исковата молба трябва да посочва конкретното действие, което ответникът следва да извърши. Ако се иска преместване, трябва да бъде посочено конкретно ново място или достатъчно определен начин на изпълнение, който не оставя бъдещ спор при принудителното изпълнение.
Какъв е спорът по Решение № 342 от 04.06.2026 г. на ВКС?
Делото започва по иск на собственик на апартамент срещу търговско дружество, което като наемател ползва магазин за хранителни стоки в същата сграда. Спорът е свързан с охладителни системи за хладилни витрини, монтирани на фасадата към вътрешния двор. Според ищцата тези съоръжения създават шум и вибрации, които пречат на нормалното използване на жилището.
Искът е предявен по чл. 109 от Закона за собствеността, известен като негаторен иск. Чрез него собственикът може да иска прекратяване на всяко неоснователно действие, което му пречи да упражнява правото си на собственост. Това е един от най важните способи за защита на собствеността върху недвижим имот, когато няма отнемане на владението, но има смущение при ползването.
Защо шумът от охладителни системи може да бъде правен проблем?
Шумът от търговски обект, охладителна система, климатична инсталация или вентилация не е само въпрос на неудобство. Когато въздействието надхвърля обичайните граници на търпимост и пречи на жилищното ползване на имота, то може да засегне правото на собственост. В конкретния спор свидетели сочат постоянен шум и вибрации през деня и през нощта. Експертизите установяват, че в определени зони са налице значими превишения на показателите за шум, както и наднормени стойности на вибрации за част от изследваните честотни ленти.
ВКС обръща внимание и на нормативната рамка за оценка на шума. От значение са показателите по Наредба № 6 от 26.06.2006 г. за показателите за шум в околната среда, която урежда стойности и методи за оценка на шумовото въздействие през различните части на денонощието. За собствениците това означава, че субективното усещане за дискомфорт трябва да бъде подкрепено с доказателства, а за търговците, че техническите съоръжения трябва да се поддържат и разполагат така, че да не засягат нормалното жилищно ползване.
Кой може да отговаря по негаторен иск при шум от търговски обект?
Въззивният съд приема, че ответник може да бъде не само собственикът на помещението, но и лицето, което реално поддържа неоснователното въздействие. В случая това е наемателят на магазина, защото именно той използва охладителните системи във връзка със стопанската си дейност. Този извод е практически важен при спорове за договор за наем на търговски обект, когато вредното въздействие произтича от дейността на наемателя, а не от поведението на собственика на помещението.
| Елемент на спора | Какво установява съдът? | Какъв е практическият смисъл? |
|---|---|---|
| Имот на ищеца | Апартамент в жилищна сграда, използван за живеене. | Собственикът има право на спокойно и пълноценно ползване според предназначението на жилището. |
| Източник на въздействие | Охладителни системи за хладилни витрини, монтирани на фасада към вътрешен двор. | Техническо съоръжение може да бъде източник на неоснователно въздействие, ако създава прекомерен шум или вибрации. |
| Ответник | Търговско дружество, което ползва магазина като наемател. | Отговорност може да носи лицето, което фактически поддържа смущението. |
| Процесуален проблем | Искането за преместване не сочи конкретно ново място. | Неясният петитум може да доведе до недопустимо съдебно решение. |
Какво постановява ВКС относно негаторния иск по чл. 109 ЗС?
ВКС не решава окончателно дали охладителните системи трябва да бъдат преместени. Вместо това обезсилва въззивното решение и връща делото за ново разглеждане от друг състав на Окръжен съд Стара Загора. Причината е процесуална: съдебният диспозитив, който задължава ответника да премести системите на място, където шумът и вибрациите няма да пречат, не е достатъчно определен.
Това е съществено разграничение. Решението не казва, че шумът и вибрациите не могат да бъдат основание за негаторен иск. Напротив, мотивите признават значението на доказателствата за наднормени шумови и вибрационни въздействия. Проблемът е, че съдебната защита трябва да бъде формулирана така, че да може да бъде изпълнена доброволно или принудително.
Защо неясният петитум прави решението недопустимо?
Петитумът е точната формулировка на това, което ищецът иска от съда. При осъдителен иск той трябва да сочи конкретно действие или конкретно бездействие. Ако ищецът иска преместване на съоръжение, съдът трябва да може да постанови изпълним диспозитив. Изразът, че съоръжението трябва да бъде преместено на място, където няма да пречи, оставя открит въпроса кое е това място, кой го определя и как съдебният изпълнител би проверил изпълнението.
Именно тук се намира правният център на Решение № 342 от 04.06.2026 г. на ВКС. Съдът приема, че исковата молба е нередовна, защото изложените обстоятелства сочат на иск по чл. 109 ЗС, но петитумът не конкретизира вида и обема на търсената защита относно мястото на преместване на охладителните системи.
Какво означава изпълним съдебен диспозитив при иск за преместване на съоръжение?
Изпълним съдебен диспозитив е този, който ясно казва какво трябва да направи ответникът. При шум от климатици, вентилация, компресори или охладителни системи това може да бъде преместване на конкретно посочено място, демонтаж, поставяне на виброизолация, изграждане на шумоизолация или преустановяване на определен режим на работа, когато доказателствата го позволяват. Във всички случаи искането трябва да бъде достатъчно точно, за да не се пренася спорът от съдебната фаза в изпълнителното производство.
Как Решение № 342 на ВКС помага на собственици в етажна собственост?
Решението е особено важно за собственици в сгради, в които на партерните или сутеренните нива има магазини, заведения, складове, аптеки, кухни, офиси или други търговски обекти. Такива обекти често използват климатици, компресори, охладителни инсталации, аспирации и вентилационни тела. Ако тези съоръжения са неправилно поставени или не са обезшумени, те могат да засегнат спокойното ползване на жилищата.
За собственици и управители е важно да се прави разлика между административни сигнали и гражданска защита. Сигнал до общината, регионалната здравна инспекция или друг контролен орган може да доведе до проверка и предписания. Негаторният иск по чл. 109 ЗС обаче има друга цел: той защитава конкретното право на собственост на засегнатото лице. Затова при проблем в етажна собственост е необходима едновременно фактическа подготовка, технически доказателства и правилно формулирана искова защита.
Какви доказателства са важни при шум и вибрации от съседен имот?
Практически полезни са протоколи от компетентни органи, експертни измервания на шум и вибрации, свидетелски показания от живущи в сградата, кореспонденция с управителя на етажната собственост, снимки, технически документи за съоръженията, данни за режима на работа и медицински документи, когато шумът влияе върху съня и здравето. В конкретното дело ВКС отчита, че са събрани свидетелски показания и експертни заключения, но това не преодолява проблема с неясно формулирания петитум.
Собственикът трябва да може да докаже три основни обстоятелства: че има право на собственост върху засегнатия имот, че ответникът извършва или поддържа неоснователно въздействие, и че това въздействие пречи на нормалното упражняване на правото на собственост. Тези изисквания са в съзвучие с Тълкувателно решение № 4 от 06.11.2017 г. на ОСГК на ВКС, което изяснява предмета и доказването при негаторния иск.
Как трябва да бъде формулиран искът при шум от климатик, компресор или хладилна витрина?
Искът трябва да бъде съобразен с конкретната техническа причина за смущението. Ако проблемът е в местоположението на съоръжението, искането следва да посочи къде трябва да бъде преместено то или какъв точно резултат трябва да се постигне чрез конкретни действия. Ако проблемът е в липсата на изолация, искането може да бъде насочено към конкретни шумоизолационни или виброизолационни мерки. Ако проблемът е в работния режим, искането може да търси преустановяване на конкретно вредно поведение.
Това изисква предварителна правна и техническа стратегия. Една обща молба до съда, че ответникът трябва да спре да пречи, обичайно не е достатъчна. Съдът трябва да получи ясна връзка между доказаните факти, правната квалификация по чл. 109 ЗС и конкретната защита, която се иска.
Какво е значението на Решение № 342 на ВКС за търговци и наематели?
Решението има значение не само за собствениците на жилища. То е предупреждение и за търговците, които развиват дейност в жилищни сгради. Ако използваните от тях съоръжения създават шум, вибрации, миризми, топлина, влага или други въздействия, те могат да се окажат ответници по иск за защита на собствеността, дори да не са собственици на търговското помещение.
Наемателят не може да се защити единствено с аргумента, че помещението не е негова собственост. Когато той фактически използва машините или поддържа състоянието, което пречи на съседните имоти, може да бъде привлечен като ответник. Затова при сключване и изпълнение на договори за търговски обекти е разумно да се уредят техническите изисквания за оборудване, поддръжка, шум, вибрации и отговорност към останалите собственици.
Какъв е рискът за търговски обект в жилищна сграда?
Рискът е не само административен, но и гражданскоправен. Контролен орган може да извърши измервания и да даде предписания, но засегнатият собственик може отделно да търси съдебна защита. Ако искът бъде уважен с ясен и изпълним диспозитив, ответникът може да бъде задължен да премахне източника на въздействие, да го премести или да извърши конкретни технически действия. Това може да се отрази пряко върху организацията на търговската дейност.
Какви практически стъпки следват от Решение № 342 от 04.06.2026 г. на ВКС?
Първата стъпка е точно фактическо изясняване. Трябва да се установи кое съоръжение причинява шума или вибрациите, кога работи, какви стойности се измерват и как те влияят върху конкретния имот. Втората стъпка е правна квалификация. Най често подходящата защита е негаторен иск по чл. 109 ЗС, но в отделни случаи могат да бъдат релевантни и други искове или административни процедури.
Третата стъпка е най важна за изхода на делото: петитумът трябва да бъде конкретен. Ако се иска премахване, трябва да е ясно какво се премахва. Ако се иска преместване, трябва да е ясно къде. Ако се иска преустановяване на действие, трябва да е ясно кое действие се забранява. Ако се иска техническа мярка, трябва да е ясно каква е тя. Именно тази процесуална точност отличава добре подготвената искова молба от претенция, която може да бъде върната, оставена без движение или да доведе до недопустимо решение.
| Практически въпрос | Правилен подход според логиката на решението |
|---|---|
| Има ли значение, че шумът идва от наемател? | Да. Ответник може да бъде лицето, което реално поддържа неоснователното въздействие, включително наемателят на търговския обект. |
| Достатъчно ли е да се поиска съоръжението да бъде преместено някъде, където няма да пречи? | Не. Според ВКС подобно искане е твърде неопределено, ако не сочи конкретно място или конкретен изпълним начин на защита. |
| Може ли шумът да бъде основание за иск по чл. 109 ЗС? | Да, когато е неоснователно въздействие, което пречи на собственика да ползва имота си по предназначение. |
| Какво трябва да се подготви преди дело? | Доказателства за собственост, измервания, свидетели, технически документи, сигнали до институции и правно прецизиран петитум. |
Защо правната помощ е решаваща при искове за шум, вибрации и смущения на собствеността?
Делата за шум и вибрации изглеждат фактически лесни, защото засегнатият собственик усеща проблема ежедневно. В съдебния процес обаче решаващи са доказателствата, правната квалификация и точната формулировка на искането. Решение № 342 на ВКС показва именно това: дори когато има данни за реално смущение, съдебната защита може да бъде забавена, ако исковата молба не е достатъчно определена.
Делата за недвижими имоти изискват едновременно познаване на вещното право, гражданския процес и практиката на ВКС. При спорове между съседи, собственици, наематели и търговски обекти допълнителна сложност създават техническите експертизи, нормите за шум, правилата на етажната собственост и възможността за паралелни административни проверки.
Затова консултацията със специалист по вещно право още преди завеждане на дело е от съществено значение. Адвокатска кантора Ивайло Василев & партньори консултира и представлява клиенти при спорове за собственост, негаторни искове, етажна собственост, договори за наем и защита срещу неоснователни действия, които пречат на нормалното ползване на недвижим имот.
Какъв е окончателният извод от Решение № 342 на ВКС?
Решение № 342 от 04.06.2026 г. на ВКС утвърждава важен практически стандарт: защитата срещу шум и вибрации чрез негаторен иск е възможна, но трябва да бъде процесуално точна. Собственикът трябва да докаже смущението и да поиска конкретна, изпълнима мярка. Съдът не може да постанови осъдително решение, което оставя неясно къде трябва да бъде преместено съоръжението или как точно следва да бъде преустановено въздействието.
За гражданите това означава, че не трябва да се примиряват с прекомерен шум от търговски обекти, охладителни системи, климатици или други съоръжения. За бизнеса това означава, че дейността в жилищна сграда трябва да бъде организирана така, че да не накърнява правата на останалите собственици. За юристите решението е напомняне, че силната фактическа позиция трябва да бъде превърната в ясен петитум и изпълним съдебен диспозитив.
Кога да потърсите правна консултация?
Правна консултация е препоръчителна още при първите трайни прояви на шум, вибрации, миризми, влага, дим или друго смущение от съседен имот или търговски обект. Ранната оценка позволява да се избере правилният път: преговори, сигнал до компетентен орган, действия в етажната собственост или съдебен иск. При вече възникнал спор е особено важно да се изготви точна доказателствена стратегия и да се избегне неясен петитум, който може да компрометира делото.
Допълнителни практически материали по темата можете да намерите в анализа за исковете за право на собственост и в статията за премахване на пречки пред правото на собственост.