В практиката на адвокатите, занимаващи се с вещно право и по-специално със земеделски земи, често възникват сложни казуси, свързани със съсобствеността и сключен договор за арендa в земеделието (превод на английски: Agricultural Lease Agreement).
Един от най-дискусионните въпроси доскоро беше свързан със съдбата на аренден договор, сключен само от един от съсобствениците, който притежава по-малко от половината от имота. Този казус е особено актуален за собственици на земеделска земя, които придобиват имоти и впоследствие установяват, че те са обременени с дългосрочни арендни договори, за които не са знаели и с които не са съгласни.
В настоящата статия ще разгледаме в детайли ключово решение на Върховния касационен съд (ВКС), което дава окончателен отговор на въпроса: противопоставим ли е на новия собственик договор за аренда, сключен от съсобственик с под 50% преди 2017 г.? Ще анализираме правната уредба преди и след промените в Закона за арендата в земеделието (ЗАЗ) от 2017 г. и ще дадем практически насоки как да защитите правата си като собственик на земеделска земя.
Правна уредба на договорите за аренда при съсобственост
Уредбата преди изменението на ЗАЗ от 2017 г.
До 17 февруари 2017 г. разпоредбата на чл. 3, ал. 4 от Закона за арендата в земеделието (ЗАЗ) гласеше, че когато договорът за аренда е сключен само от някои от съсобствениците, отношенията помежду им се уреждат съгласно чл. 30, ал. 3 от Закона за собствеността (ЗС). Тази редакция създаваше несигурност и противоречива съдебна практика. Тя даваше възможност на съсобственик, притежаващ дори минимален дял от имота, да го отдава под аренда за дълъг период от време, като по този начин обвързваше и останалите съсобственици, без тяхното съгласие.
Основният проблем произтичаше от колизията между специалната норма на ЗАЗ и общия принцип за управление на съсобствена вещ, заложен в чл. 32, ал. 1 от Закона за собствеността. Според този принцип, общата вещ се използва и управлява съгласно решението на съсобствениците, притежаващи повече от половината от общата вещ. Именно тази колизия беше в основата на многобройни съдебни спорове.
Новата правна уредба след 17 февруари 2017 г.
С изменението на Закона за арендата в земеделието, обнародвано в ДВ, бр. 13 от 17.02.2017 г., законодателят внесе яснота по този въпрос. Новата редакция на чл. 3, ал. 4 ЗАЗ гласи:
„Договор за аренда може да се сключи със съсобственик на земеделска земя, чиято собственост е повече от 50 на сто идеални части от съсобствен имот или със съсобственик, упълномощен от съсобственици, притежаващи общо с него повече от 50 на сто идеални части от съсобствения имот. Пълномощното трябва да бъде с нотариална заверка на подписите и съдържанието.“
Тази промяна синхронизира специалния закон с общия принцип на управление на съсобственост и сложи край на възможността за сключване на договори за аренда от миноритарни съсобственици. Но какво се случва с договорите, сключени преди тази дата?
Анализ на ключово решение на ВКС от 2026 г.
На 16 януари 2026 г. Върховният касационен съд, в състав на първо гражданско отделение, се произнесе с Решение № 21 по гр. д. № 2819/2024 г., с което даде ясен и категоричен отговор на поставения в началото въпрос. ВКС постанови, че договор за аренда, сключен от съсобственик, притежаващ по-малко от 50% от съсобствената земеделска земя, преди изменението на ЗАЗ от 2017 г., НЕ Е ПРОТИВОПОСТАВИМ на трето лице – приобретател, придобило 50% или повече от имота от други съсобственици, различни от арендодателя.
В мотивите си съдът се позовава на трайната си практика (Решение № 115 от 21.11.2017 г. по гр. д. № 997/2017 г. на I г. о. и Решение № 12 от 01.03.2018 г. по гр. д. № 1251/2017 г. на II г. о.), като подчертава, че нормата на чл. 3, ал. 4 ЗАЗ (в старата редакция) не изключва приложението на общата норма на чл. 32, ал. 1 ЗС. Според ВКС, сключването на договор за аренда е акт на управление на общата вещ. Макар всеки съсобственик да може да сключи такъв договор за цялата вещ, той е противопоставим на останалите съсобственици само ако е сключен от мнозинството (съсобственици с над 50%). В противен случай, договорът не ги обвързва, освен ако те не са го приели изрично или мълчаливо (например, като са получавали своята част от арендната вноска).
В конкретния казус, ищецът е придобил 2/3 идеални части от имотите от съсобственици, които не са били страна по арендния договор, сключен от миноритарен съсобственик. Поради това, ВКС приема, че договорът е непротивопоставим на новия собственик и уважава неговия ревандикационен иск по чл. 108 от ЗС, като осъжда арендатора да му предаде владението върху имотите.
Какво означава това за Вас като собственик на земеделска земя?
Решението на ВКС има важно практическо значение за собствениците на земеделски земи. Ето няколко практически съвета:
Ако сте придобили земеделска земя и установите, че е отдадена под аренда
Ако сте закупили или получили по наследство земеделска земя и впоследствие разберете, че тя е отдадена под аренда с договор, който не сте подписвали, първата стъпка е да проверите кой и кога е сключил договора. Ако договорът е сключен преди 17.02.2017 г. от съсобственик, притежавал по-малко от 50% от имота, и Вие сте придобили собствеността от други съсобственици, то този договор не Ви е противопоставим. В този случай, Вие имате право да предявите ревандикационен иск по чл. 108 от ЗС и да поискате от съда да осъди арендатора да Ви предаде владението върху имота.
Ако сте съсобственик и искате да отдадете земята под аренда
Ако сте съсобственик на земеделска земя и искате да я отдадете под аренда, трябва да се съобразите с актуалната уредба на чл. 3, ал. 4 ЗАЗ. За да сключите валиден договор за аренда, трябва да притежавате повече от 50% от имота или да имате пълномощно с нотариална заверка на подписите и съдържанието от други съсобственици, с които общо притежавате над 50%.
Преди да закупите земеделска земя
Преди да закупите земеделска земя, е изключително важно да направите пълна проверка за наличието на вписани договори за аренда. Това може да стане чрез справка в съответната служба по вписванията. Ако установите наличието на такъв договор, консултирайте се с адвокат, за да анализирате неговата противопоставимост и да избегнете бъдещи правни спорове.
Как може да Ви помогне адвокат?
Казусите, свързани с договори за аренда и съсобственост на земеделска земя, са изключително сложни и изискват задълбочени познания в областта на вещното и облигационното право.
Един добър адвокат в Пловдив може да Ви съдейства, като направи пълен правен анализ на Вашия казус и на всички свързани документи (договори за аренда, анекси, нотариални актове и др.), изготви правно становище относно противопоставимостта на сключения договор за аренда, проведе преговори с арендатора или с другите съсобственици за доброволно уреждане на спора, изготви и подаде искова молба по чл. 108 от ЗС за защита на правото Ви на собственост и осъществи процесуално представителство пред всички съдебни инстанции.
Ако имате казус, свързан с договор за аренда на земеделска земя, не се колебайте да се свържете с нас за консултация. Ние, в адвокатска кантора „Ивайло Василев & партньори“, имаме богат опит в разрешаването на подобни спорове в Пловдив и ще Ви помогнем да защитите ефективно Вашите права и интереси.
Често задавани въпроси
Какво означава „непротивопоставимост“ на договор?
Непротивопоставимост означава, че договорът, макар и да е валиден между страните, които са го сключили, не произвежда правно действие и не обвързва трети лица, които не са страна по него. В разглеждания случай, новият собственик е трето лице и договорът не го задължава.
Какво мога да направя, ако арендаторът откаже да напусне имота ми?
Ако арендаторът откаже доброволно да Ви предаде владението, единственият законов начин да защитите правата си е като предявите ревандикационен иск по чл. 108 от Закона за собствеността пред компетентния районен съд.
Колко време продължава едно такова дело?
Продължителността на съдебния процес зависи от много фактори, включително натовареността на съда и процесуалната активност на страните. Обикновено едно такова дело преминава през три инстанции и може да отнеме няколко години.
Каква е разликата между договор за аренда и договор за наем на земеделска земя?
Основната разлика е в срока и формата. Договорът за аренда е с минимален срок от 5 стопански години и се сключва в писмена форма с нотариална заверка на подписите, след което се вписва в службата по вписванията. Договорът за наем е по-неформален и може да бъде сключен за по-кратък срок.
Мога ли да претендирам обезщетение от арендатора?
Ако арендаторът е ползвал имота Ви без основание, Вие имате право да претендирате обезщетение за пропуснати ползи на основание чл. 59 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД). Размерът на обезщетението обикновено се определя въз основа на средната пазарна арендна вноска за района.
Какви документи са ми необходими за завеждане на дело?
За да заведете ревандикационен иск, ще Ви бъдат необходими документи, удостоверяващи правото Ви на собственост (нотариален акт, удостоверение за наследници и др.), копие от договора за аренда (ако разполагате с такъв), справка от службата по вписванията и други доказателства, относими към конкретния случай.
| Критерий | Преди 17.02.2017 г. | След 17.02.2017 г. |
| Минимален дял за сключване на договор | Не е изрично уреден | Над 50% идеални части |
| Противопоставимост на други съсобственици | Непротивопоставим при дял под 50% | Договорът е валиден само при дял над 50% |
| Изискване за пълномощно | Не е изрично уредено | Нотариална заверка на подписи и съдържание |
| Правна основа | Чл. 3, ал. 4 ЗАЗ (стара редакция) + чл. 32 ЗС | Чл. 3, ал. 4 ЗАЗ (нова редакция) |
Ключови думи: договор за аренда, съсобственост на земеделска земя, противопоставимост на договор за аренда, адвокат земеделска земя Пловдив, ВКС решение аренда, Закон за арендата в земеделието (ЗАЗ), Закон за собствеността (ЗС), управление на съсобствен имот, ревандикационен иск, правен спор земеделска земя, адвокат по вещно право, аренда съсобственик, чл. 108 ЗС, чл. 32 ЗС, чл. 3 ал. 4 ЗАЗ, арендатор, арендодател, земеделски земи България, правна консултация аренда, съдебна практика аренда.