Въпросът за валидността на договорите за учредяване на сервитут при изграждане на фотоволтаични централи и други обекти за производство на електроенергия от възобновяеми източници (ВЕИ) е от изключително практическо значение за собствениците на земеделски земи, инвеститорите в енергийния сектор и всички участници в сделки с недвижими имоти. С Решение № 22 от 16.01.2026 г. по гр.д. № 637/2024 г. Върховният касационен съд (ВКС), I гражданско отделение, даде категоричен отговор на ключов правен въпрос, който засяга хиляди договори, сключени в периода на бума на фотоволтаичните проекти в България.
Същност на правния проблем
Централният въпрос, по който се произнесе ВКС, е следният: Дали договорът за безвъзмездно учредяване на сервитут — право на прокарване на отклонения от общи мрежи и съоръжения на техническата инфраструктура, сключен на основание чл. 193 от Закона за устройство на територията (ЗУТ), е нищожен поради противоречие с чл. 64 от Закона за енергетиката (ЗЕ)? Допълнително съдът разгледа и въпроса дали вписването на такъв договор в имотния регистър представлява вписване на несъществуващо обстоятелство.
Този въпрос е от съществено значение, тъй като през периода 2008–2015 г. в България бяха изградени стотици фотоволтаични централи, като за присъединяването им към електроразпределителната мрежа бяха сключвани договори за учредяване на сервитут по реда на чл. 193 ЗУТ. Ако тези договори бъдат обявени за нищожни, това би имало сериозни последици за правната сигурност и би засегнало множество инвеститори и собственици на имоти.
Фактическа обстановка по делото
Конкретният казус, разгледан от ВКС, касае два съседни поземлени имота в землището на с. Маломирово, общ. Елхово, обл. Ямбол. И двата имота са с начин на трайно ползване „за производство на електроенергия“ и върху тях са изградени фотоволтаични електрически централи. На 18.03.2009 г. между собствениците на двата имота е сключен договор за безвъзмездно учредяване на сервитут по чл. 193 ЗУТ, който е вписан в Службата по вписванията при Районен съд — Елхово на 27.06.2019 г.
Ищецът „Минев Солар“ ЕООД, като собственик на служещия имот, предявява иск за установяване, че вписването на договора представлява вписване на несъществуващо обстоятелство по смисъла на чл. 90, ал. 1, предл. 3 от Закона за кадастъра и имотния регистър (ЗКИР). Основният довод на ищеца е, че договорът е нищожен, тъй като към датата на сключването му не е имало влязъл в сила подробен устройствен план (ПУП), което е задължително изискване по чл. 64, ал. 4, т. 1 ЗЕ.
Позицията на въззивния съд
Апелативен съд — Бургас уважава иска, като приема, че договорът е нищожен поради противоречие със закона. Съдът аргументира решението си с това, че и двете страни по договора са енергийни предприятия по смисъла на § 1, т. 24 от Допълнителните разпоредби на ЗЕ, поради което за отношенията между тях следва да се приложи Законът за енергетиката като специален спрямо общия Закон за устройство на територията.
Въззивният съд приема, че съгласно чл. 64 ЗЕ сервитутите възникват само при кумулативното наличие на две предпоставки: влязъл в сила подробен устройствен план и изплатено еднократно обезщетение. Тъй като към датата на сключване на договора (18.03.2009 г.) ПУП не е бил одобрен (одобрен е едва на 11.05.2009 г.), съдът приема, че договорът е нищожен, а вписването му представлява вписване на несъществуващо обстоятелство.
Решението на Върховния касационен съд
ВКС отменя въззивното решение и постановява, че договорът за учредяване на сервитут по чл. 193 ЗУТ е действителен. Върховните съдии приемат, че към датата на сключване на договора (18.03.2009 г.) учредяването на сервитут за прокарване на отклонение за присъединяване на фотоволтаична централа може валидно да се извърши по реда на чл. 193 ЗУТ, без да е необходимо спазването на изискванията на чл. 64 ЗЕ.
Ключови аргументи на ВКС
Върховният касационен съд изгражда своето решение върху няколко основни аргумента, които имат принципно значение за тълкуването на приложимото законодателство.
На първо място, съдът анализира действащата към 2009 г. нормативна уредба. Към този момент е в сила Законът за възобновяемите и алтернативни енергийни източници и биогоривата (ЗВАЕИБ), който урежда обществените отношения, свързани с производството на електрическа и топлинна енергия от възобновяеми енергийни източници. Този закон не предвижда изрично приложимост на Закона за енергетиката към сервитутите за ВЕИ обекти.
На второ място, ВКС подчертава, че разпоредбите на ЗЕ се прилагат само „съответно“ към ВЕИ обектите, без да изключват нормите на ЗУТ. Това означава, че собствениците на имоти са имали право да изберат реда за учредяване на сервитут — по чл. 193 ЗУТ (с договор) или по чл. 64 ЗЕ (по силата на закона).
На трето място, съдът обръща внимание на законодателната промяна от 2023 г. Едва с изменението на ЗЕ, обнародвано в ДВ, бр. 86 от 13.10.2023 г., е създадена новата ал. 11 на чл. 64, която изрично предвижда, че при изграждане на енергийни обекти за производство на електрическа енергия от възобновяеми източници възникват сервитути по реда на чл. 64 ЗЕ. Преди тази дата обаче такова изрично изискване не е съществувало.
Разграничение между чл. 193 ЗУТ и чл. 64 ЗЕ
За правилното разбиране на решението на ВКС е необходимо да се направи ясно разграничение между двата режима за учредяване на сервитут.
| Критерий | Чл. 193 ЗУТ | Чл. 64 ЗЕ |
| Предмет | Отклонения от общи мрежи и съоръжения на техническата инфраструктура | Линейни енергийни обекти (електропроводи, газопроводи и др.) |
| Начин на възникване | По договор с нотариална заверка на подписите | По силата на закона (ex lege) |
| Предпоставки | Съгласие на собствениците, писмена форма с нотариална заверка | Влязъл в сила ПУП + изплатено обезщетение |
| Господстващ имот | Изисква се | Не се изисква |
| Вписване | Договорът се вписва в имотния регистър | Сервитутът се вписва след възникването му |
Тълкувателно решение № 7/23.04.2014 г. по т. д. № 7/2013 г. на ОСГТК на ВКС прави ясно разграничение между тези два вида сервитути. Според това решение класическите поземлени сервитути по чл. 193 ЗУТ се учредяват между собствениците на служещ и на господстващ имот, докато сервитутите по чл. 64 ЗЕ възникват в полза на лицата, които ще изграждат и експлоатират енергийния обект, без да е необходимо наличието на господстващ имот.
Практическо значение на решението
Решението на ВКС има изключително важно практическо значение за няколко категории лица.
За собствениците на фотоволтаични централи
Собствениците на фотоволтаични централи, които са сключили договори за сервитут по чл. 193 ЗУТ преди 13.10.2023 г., могат да бъдат спокойни, че техните договори са действителни. Това означава, че те имат валидно право да използват чуждите имоти за прокарване на отклонения от електроразпределителната мрежа и не могат да бъдат принудени да прекратят дейността си поради нищожност на сервитута.
За собствениците на служещи имоти
Собствениците на имоти, през които преминават отклонения за фотоволтаични централи, следва да знаят, че не могат да оспорват валидността на договорите за сервитут единствено на основание, че не са били спазени изискванията на чл. 64 ЗЕ. Ако желаят да прекратят сервитута, те трябва да търсят други правни основания, като например изтичане на срока на договора, неизпълнение на задълженията от страна на титуляря на сервитута или други основания, предвидени в договора или в закона.
За инвеститорите в нови ВЕИ проекти
Инвеститорите, които планират изграждане на нови обекти за производство на електроенергия от възобновяеми източници след 13.10.2023 г., трябва да имат предвид, че вече се прилага новата ал. 11 на чл. 64 ЗЕ. Това означава, че за възникването на сервитут е необходимо да бъдат изпълнени двете кумулативни предпоставки: влязъл в сила ПУП и изплатено еднократно обезщетение. Сключването на договор по чл. 193 ЗУТ вече не е достатъчно за валидното учредяване на сервитут при ВЕИ обекти.
Актуална правна уредба след промените от 2023 г.
С изменението на Закона за енергетиката от октомври 2023 г. (ДВ, бр. 86 от 13.10.2023 г.) е създадена нова ал. 11 на чл. 64, която гласи:
„При разширение на съществуващи и при изграждане на нови енергийни обекти за производство на електрическа енергия от възобновяеми източници в полза на лицата, които ще изграждат и експлоатират енергийния обект, възникват сервитути. В този случай се прилагат съответно разпоредбите на ал. 2 – 10, освен в случаите, когато това е регламентирано в специален закон.“
Тази промяна означава, че от 13.10.2023 г. насам за ВЕИ обектите се прилага същият режим, който важи за линейните енергийни обекти. Сервитутите възникват по силата на закона при наличие на влязъл в сила ПУП и изплатено обезщетение, а не по договор между страните.
Често задавани въпроси
Валиден ли е договорът ми за сервитут, сключен преди 2023 г.?
Ако договорът е сключен по реда на чл. 193 ЗУТ (с нотариална заверка на подписите) преди 13.10.2023 г., той е действителен, дори ако към момента на сключването му не е имало влязъл в сила ПУП. Решението на ВКС потвърждава, че за ВЕИ обекти преди тази дата не се прилагат изискванията на чл. 64 ЗЕ.
Мога ли да оспоря вписването на сервитут в имотния регистър?
Вписването на договор за сервитут по чл. 193 ЗУТ не представлява вписване на несъществуващо обстоятелство, ако договорът е действителен. За да оспорите вписването, трябва да докажете, че договорът е нищожен на друго основание (например поради липса на съгласие, невъзможен предмет или противоречие с добрите нрави).
Какви са правата ми като собственик на служещ имот?
Като собственик на служещ имот имате право да получите обезщетение за учредения сервитут (освен ако договорът не е безвъзмезден). Също така имате право да изисквате титулярят на сервитута да упражнява правата си по начин, който не уврежда имота ви повече от необходимото.
Как се учредява сервитут за ВЕИ обект след 13.10.2023 г.?
След 13.10.2023 г. сервитутите за ВЕИ обекти възникват по силата на закона при наличие на: (1) влязъл в сила ПУП, с който се определят местоположението и размерите на сервитутните зони, и (2) изплатено или внесено еднократно обезщетение на собствениците на засегнатите имоти.
Необходимо ли е да вписвам договора за сервитут?
Да, договорът по чл. 193, ал. 1 ЗУТ се вписва в имотния регистър по партидата на поземления имот, който се обслужва от учреденото право, и по партидата на имота, през който са прокарани отклоненията. Вписването е важно за противопоставимостта на сервитута на трети лица.
Какво да направя, ако имам спор относно сервитут?
Ако имате спор относно валидността, обхвата или упражняването на сервитут, препоръчваме да се консултирате с адвокат, специализиран във вещно право и енергийно право. Адвокатска кантора „Ивайло Василев & партньори“ в Пловдив предлага професионална правна помощ по всички въпроси, свързани със сервитути, ВЕИ проекти и сделки с недвижими имоти.
Защо да изберете адвокатска кантора „Ивайло Василев & партньори“?
Адвокатска кантора „Ивайло Василев & партньори“ в Пловдив разполага с богат опит в областта на вещното право, енергийното право и административното право. Нашият екип предлага комплексно правно обслужване на собственици на недвижими имоти, инвеститори в енергийни проекти и търговски дружества.
Предлагаме следните услуги:
- Консултации относно учредяване и прекратяване на сервитути
- Изготвяне и преглед на договори за сервитут по чл. 193 ЗУТ
- Представителство в съдебни производства по спорове за сервитути
- Правна помощ при реализация на ВЕИ проекти
- Консултации относно вписвания в имотния регистър
- Представителство пред административни органи и съдилища
Свържете се с нас за първоначална консултация!
Ключови думи: сервитут, сервитут по чл. 193 ЗУТ, чл. 64 ЗЕ, фотоволтаична централа, ВЕИ, възобновяеми енергийни източници, договор за сервитут, учредяване на сервитут, нищожност на сервитут, вписване на сервитут, имотен регистър, ВКС решение, адвокат Пловдив, адвокат вещно право, адвокат енергийно право, Закон за устройство на територията, Закон за енергетиката, подробен устройствен план, ПУП, обезщетение за сервитут, служещ имот, господстващ имот, линейни енергийни обекти, електропровод, присъединяване към мрежа, адвокатска кантора Пловдив
Източник: Решение № 22 от 16.01.2026 г. по гр.д. № 637/2024 г. на ВКС, I г.о.
Правна уредба: чл. 193 ЗУТ, чл. 64 ЗЕ, чл. 90 ЗКИР, Тълкувателно решение № 7/2014 г. на ОСГТК на ВКС
Последна актуализация: 20 януари 2026 г.