Придобиване по давност на имот в Пловдив – Адвокат за имотни дела
Придобиването на имот по давност е един от оригинерните способи за придобиване на право на собственост, уреден в българското законодателство. Макар и да звучи сложно, този правен институт има дълбоки корени в разбирането, че правото закриля този, който дълго време се е грижил за един имот като свой, демонстрирайки пред всички своето намерение да го свои. В адвокатска кантора „Ивайло Василев“ в Пловдив разбираме, че зад всеки казус по придобивна давност стои една дълга история на положени грижи, инвестиции и очаквания. Ето защо подхождаме към всеки клиент с разбиране, като предоставяме не само правна експертиза, но и стратегическо мислене за успешното финализиране на процедурата и издаването на констативен нотариален акт.
Какво е придобивна давност и как работи?
Придобивната давност е юридически механизъм, чрез който едно лице, което не е собственик на даден имот, може да стане такъв, ако го е владеело явно, непрекъснато и необезпокоявано за определен от закона срок. Основната идея е, че ако истинският собственик в продължение на години се е дезинтересирал от имота си и не е противодействал на лицето, което го владее, законът дава предимство на фактическото състояние.
За да се придобие имот по давност, трябва да са налице две основни предпоставки:
- Упражняване на владение – Владението трябва да е:
- Явно: Владелецът не крие факта, че държи имота и се грижи за него. Действията му трябва да са видими за всички, включително и за собственика.Непрекъснато: Владението не трябва да е прекъсвано за повече от 6 месеца. Ако владението бъде изгубено за по-дълъг период, давностният срок спира да тече и при евентуално ново установяване на владение, започва да тече нов срок.Необезпокоявано: Истинският собственик не трябва да е предприемал правни или фактически действия за прекъсване на владението (напр. предявяване на иск за собственост, изпращане на нотариална покана, опити за влизане в имота).
- С намерение за своене (animus domini): Владелецът трябва да се отнася към имота като към свой собствен, а не като държател (напр. наемател, заемател).
- Изтичане на определен от закона срок – Срокът зависи от това дали владението е добросъвестно или недобросъвестно.
Добросъвестно владение – 5 години
Добросъвестен владелец е този, който владее имота на правно основание, което само по себе си е годно да го направи собственик (напр. договор за покупко-продажба, дарение), но поради недостатък, за който той не е знаел, не е станал такъв. Например, ако закупите имот от лице, което не е било собственик, но Вие не сте знаели за това, Вие сте добросъвестен владелец. В този случай, ако владеете имота непрекъснато в продължение на 5 години, Вие ставате негов собственик.
Недобросъвестно владение – 10 години
Във всички останали случаи владението е недобросъвестно. Такъв е случаят, когато владелецът знае, че няма правно основание да владее имота, но въпреки това го прави с намерение да го свои. Най-често срещаният пример е съсобственик, който започва да владее изцяло общия имот, като демонстрира пред другите съсобственици, че отрича техните права. В този случай е необходим по-дълъг срок – 10 години непрекъснато владение.
Кои имоти могат и не могат да се придобиват по давност?
Не всички имоти могат да бъдат обект на придобивна давност. Познаването на тези изключения е от ключово значение за избягване на ненужни правни спорове и разходи.
Имоти, които МОГАТ да се придобиват по давност:
| Вид имот | Описание и особености |
| Частни недвижими имоти | Апартаменти, къщи, вили, парцели, гаражи, офиси, магазини и други имоти, собственост на физически или юридически лица. |
| Земеделски земи | Ниви, пасища, ливади, лозя и други земеделски имоти, които са частна собственост. |
| Идеални части от имоти | Възможно е съсобственик да придобие по давност идеалните части на останалите съсобственици, но само ако установи владение, което по недвусмислен начин отрича техните права. |
| Имоти – частна държавна/общинска собственост | По правило, тези имоти могат да се придобиват по давност, но с §1 от ЗДЗС от 2006 г. е въведен мораториум, който спира течението на давността за тези имоти. Това означава, че при разглеждане на казуса следва да бъде съобразен срокът на мораториума и неговото отпадане. |
Имоти, които НЕ МОГАТ да се придобиват по давност:
| Вид имот | Описание и основание (чл. 86 от ЗС) |
| Имоти – публична държавна собственост | Това са имоти, предназначени за трайно задоволяване на обществени потребности от национално значение, като републикански пътища, жп линии, пристанища, летища, крайбрежната плажна ивица, подземните богатства, горите и водите – публична държавна собственост. |
| Имоти – публична общинска собственост | Имоти, предназначени за трайно задоволяване на обществени потребности от местно значение, като общински пътища, улици, площади, тротоари, паркове и градини с местно значение. |
| Имоти, придобити чрез престъпление | Вещи, придобити чрез кражба, грабеж, присвояване или друго престъпление, не могат да бъдат придобити по давност от извършителя. |
Процедура по доказване на придобивна давност
Установяването на правото на собственост, придобито по давност, може да стане по два начина:
- По съдебен ред: Чрез предявяване на установителен иск за собственост или чрез възражение за изтекла придобивна давност в рамките на вече заведено дело (напр. ревандикационен иск от страна на бившия собственик).
- По нотариален ред (обстоятелствена проверка): Това е по-бързата и предпочитана процедура, при която нотариус, в чийто район се намира имотът, издава констативен нотариален акт. Процедурата включва:
- Подаване на молба до нотариуса.Представяне на доказателства (декларации, договори, скици, данъчна оценка).
- Разпит на трима свидетели, които познават историята на имота и могат да потвърдят факта на владението.
Нашите услуги в областта на придобиването по давност
Нашата адвокатска кантора в Пловдив предлага цялостно правно съдействие в процеса по придобиване на имот по давност:
| Услуга | Описание |
| Правна консултация | Анализ на Вашия казус и преценка на шансовете за успех. |
| Проучване на имота | Проверка на собствеността, наличие на тежести и статута на имота. |
| Подготовка на документи | Набавяне и изготвяне на всички необходими документи за процедурата. |
| Представителство пред нотариус | Пълно съдействие при извършване на обстоятелствена проверка. |
| Процесуално представителство | Защита по дела за собственост, свързани с придобивна давност. |
| Съдействие при спорове | Медиация и преговори със собственици или трети лица. |
Често задавани въпроси
- Какво означава „непрекъснато“ владение? Означава владението да не е прекъсвано за период, по-дълъг от 6 месеца. Инцидентни прекъсвания за по-кратко време не се считат за прекъсване на давностния срок.
- Мога ли да придобия по давност имот, на който плащам данъците? Плащането на данъци е важно доказателство за намерението за своене, но само по себе си не е достатъчно. Необходимо е да се докаже и реално упражняване на фактическа власт върху имота.
- Какво е „присъединяване на владение“? Законът позволява настоящият владелец да присъедини към своя срок на владение и срока на владение на своя праводател (напр. продавач, наследодател), за да се изпълни необходимият по закон срок.
- Може ли съсобственик да придобие по давност дяловете на другите съсобственици? Да, но е по-трудно. Той трябва да докаже, че е извършил действия, които по недвусмислен начин показват на останалите съсобственици, че той отрича техните права и владее целия имот само за себе си.
- Каква е разликата между добросъвестен и недобросъвестен владелец? Добросъвестният владелец има правно основание (макар и с недостатък) и не знае за недостатъка, докато недобросъвестният знае, че няма такова основание, или основанието е нищожно.
- Какво се случва, ако собственикът предяви иск преди да е изтекла давността? Предявяването на иск за собственост от страна на собственика прекъсва давността. Ако искът бъде уважен, Вие ще трябва да върнете имота.
- Колко струва процедурата по обстоятелствена проверка? Разходите включват нотариални такси, които се изчисляват върху данъчната оценка на имота, такси за набавяне на документи и адвокатски хонорар.
- Мога ли да придобия по давност общински имот? Само ако е частна общинска собственост и давностният срок е изтекъл преди 31.05.2006 г. Имоти – публична общинска собственост (улици, паркове, площади) не могат да се придобиват по давност.
- Какво да направя, ако нотариусът ми откаже издаване на констативен нотариален акт? Отказът на нотариуса подлежи на обжалване пред Окръжния съд. Другата възможност е да предявите установителен иск за собственост.
- Защо ми е нужен адвокат при придобиване на имот по давност? Процедурата е сложна и изисква познаване на множество законови и практически детайли. Адвокатът ще анализира Вашия казус, ще Ви посъветва за най-добрата стратегия, ще подготви всички документи и ще Ви представлява пред нотариус или съд, защитавайки максимално Вашите интереси.
Ако имате въпроси, свързани с придобиване на имот по давност в Пловдив, не се колебайте да се свържете с нас. Ние сме тук, за да превърнем Вашата дългогодишна грижа за имота в сигурно и безспорно право на собственост!