Придобиване по давност на етаж или на част от дворното място е възможно само когато владяното отговаря на понятието за самостоятелен обект на правото на собственост. Този въпрос предхожда всяко изследване на владението. Определение № 4242 от 27.08.2026 г. по гр. д. № 4295/2025 г. на ВКС, II г. о. показва какво се случва, когато съдът го подмине.
Накратко
- Касационното обжалване е допуснато поради очевидна неправилност: въззивният съд е признал собственост по давност върху втори етаж, без да установи дали етажът е самостоятелен обект на правото на собственост.
- Реално определена част от поземлен имот в населено място се придобива по давност само при спазване на минималните размери по чл. 19 ЗУТ.
- Когато обектът не е самостоятелен, владението може да доведе най-много до придобиване на идеална част.
- Касационна жалба срещу диспозитив, който е в полза на самия жалбоподател, е процесуално недопустима.
Какво постановява ВКС с Определение № 4242 от 27.08.2026 г.?
Актът е издаден в производство по чл. 288 ГПК – фазата, в която тричленен състав преценява единствено допустимостта на касационното обжалване. Второ гражданско отделение допуска въззивното решение до касация на основание чл. 280, ал. 2, предл. 3 ГПК – очевидна неправилност. Спорът по същество предстои да бъде решен.
Защо селекционното определение има значение за страните по имотен спор
Определението по чл. 288 ГПК не разрешава спора и не се ползва със сила на пресъдено нещо. То обаче очертава дефектите, които касационната инстанция намира за явни още при прочита на мотивите. За всеки, който претендира собственост върху част от сграда или от дворно място, това е указание какво ще бъде проверено първо. Практиката ни по искове за защита на собственост потвърждава, че именно такива пропуски обръщат изхода на делото.
Какъв е спорът – втори етаж, пристройка и половината от дворното място
Син и съпругата му предявяват срещу бащата положителни установителни искове да бъдат признати за собственици, в режим на съпружеска имуществена общност, на втория жилищен етаж от двуетажна жилищна сграда, на пристроена масивна сграда и на 1/2 от урегулирания поземлен имот – на основание чл. 79, ал. 1 ЗС. Съединено е искане за отмяна на констативния нотариален акт на бащата по чл. 537, ал. 2 ГПК.
Как се развива делото пред двете инстанции
Районен съд – Гоце Делчев отхвърля исковете. Окръжен съд – Благоевград, с Решение № 452 от 18.08.2025 г. по в. гр. д. № 306/2025 г., ги уважава за втория етаж и за идеалната част от терена, като приема, че владението е предадено с конклудентни действия и е упражнявано повече от десет години. Искът за пристроената масивна сграда е отхвърлен. Бащата атакува въззивното решение в цялост.
Защо ВКС констатира очевидна неправилност?
Въззивният съд е изследвал владението, но не и обекта на владението. Без отговор остават два въпроса, от които зависи самото съществуване на претендираното право.
Кои два въпроса остават неизследвани
Самостоятелен обект ли е вторият жилищен етаж?
Придобивната давност има за предмет вещ. Когато сградата не е обособена в отделни самостоятелни обекти, вторият етаж е техническа, а не правна единица. Мярката за обособеност е заложена в чл. 202 ЗУТ: доброволна делба на съсобствена сграда, жилище или друг обект, както и правни сделки за прехвърляне на реално определени части от тях, се допускат само ако обособените дялове или части отговарят на одобрени за това инвестиционни проекти. Разпоредбата урежда сделките и делбата, но въведеният с нея критерий очертава и кое може да бъде предмет на давностно владение. Липсва ли обособеност, искът за реално определен етаж остава без предмет.
Какъв е статутът на застроения терен?
Признаването на 1/2 от урегулирания поземлен имот поставя въпроса дали се претендира идеална, или реално определена част. Двата режима са несъвместими и изискват различно доказване. Пропускът да бъде изяснен този въпрос опорочава и диспозитива, защото неговият предмет остава неопределен.
Кога отделен етаж може да бъде придобит по давност?
Преценката минава през три проверки: обособен ли е етажът като самостоятелен обект съгласно одобрени инвестиционни проекти; налице ли е режим на етажна собственост в сградата; отразен ли е обектът като самостоятелен в кадастралната карта. Положителен отговор и по трите е предпоставка искът да бъде уважен за реално определен обект.
Какво се придобива, ако етажът не е самостоятелен обект?
Владението не остава без правни последици. При доказан фактически състав по чл. 79 ЗС владелецът придобива идеална част от сградата, а не реално обособен етаж. Разграничението предопределя и следващата стъпка – най-често съдебна делба на имота. Точното формулиране на предмета още с исковата молба е част от процесуалното представителство по имотни дела.
Допустима ли е придобивна давност върху реална част от дворното място?
Допустима е, но под условие. Съгласно чл. 200, ал. 1 ЗУТ реално определени части от поземлени имоти в границите на населените места и селищните образувания могат да се придобиват чрез правни сделки или по давност само ако са спазени изискванията за минималните размери по чл. 19. Част, която не може да формира имот с допустимите минимални лице и площ, не е годен предмет на давностно владение.
Кога действа изключението по чл. 200, ал. 2 ЗУТ
Ограничението отпада, когато частта се присъединява към съседен имот при условията на чл. 17 ЗУТ, а оставащата част отговаря на чл. 19 ЗУТ или също се присъединява към съседен имот. Изискването не е новост – чл. 59 ЗТСУ (отм.) съдържаше аналогично правило, възпроизведено от ЗУТ при влизането му в сила на 31 март 2001 г. Затова владение, започнало по-рано, се преценява и по отменения режим, действал към съответния момент.
Какво доказва владелецът в спор между роднини?
Как действа презумпцията по чл. 69 ЗС
Фактическата власт в семейна среда рядко е еднозначна. Презумпцията по чл. 69 ЗС облекчава владелеца, но действа различно според началното основание, на което е придобита фактическата власт. Според Тълкувателно решение № 1 от 06.08.2012 г. по тълк. д. № 1/2012 г., ОСГК на ВКС, когато съсобственикът е започнал да упражнява фактическа власт на основание, което изключва владението на останалите, намерението му да свои чуждите идеални части се предполага. Сочи ли началното основание съвладение, презумпцията е оборена и той дължи доказване на превръщането на владението в свое чрез действия, противопоставени на останалите съсобственици.
Позоваването на давността е самостоятелна стъпка
С Тълкувателно решение № 4 от 17.12.2012 г. по тълк. д. № 4/2012 г., ОСГК на ВКС е прието, че позоваването не е елемент от фактическия състав на придобивното основание по чл. 79 ЗС, а процесуално средство за защита на вече настъпилите материалноправни последици. Изтеклият срок сам по себе си не осигурява защита, ако не бъде релевиран – с иск, с възражение или чрез нотариален акт по обстоятелствена проверка.
Кои документи решават изхода на делото
Одобрените инвестиционни проекти и разрешението за ползване установяват самостоятелността на обекта. Скицата и кадастралната схема показват как имотът съществува за правото днес. Нотариалните актове и декларациите по чл. 14 ЗМДТ очертават кой и от кога се е легитимирал като собственик. Платежните документи за данъци и консумативи, заедно със свидетелските показания, изграждат хронологията на владението. Правният анализ на имота подрежда тази хронология преди делото, а не по време на него.
Защо част от касационната жалба остава без разглеждане?
ВКС оставя без разглеждане жалбата в частта, насочена срещу диспозитив, който е в полза на самия жалбоподател. Правният интерес е абсолютна процесуална предпоставка и липсата му води до недопустимост, независимо от основателността на останалите доводи. Определението се позовава на трайна практика в този смисъл – Определение № 424 от 26.04.2010 г. по гр. д. № 90/2010 г. на ВКС, II г. о., Определение № 50936 от 23.12.2022 г. по гр. д. № 2134/2022 г. на ВКС, IV г. о., и Определение № 540 от 07.02.2024 г. по гр. д. № 1817/2023 г. на ВКС, I г. о.
Какво да проверите, преди да предявите иск или да поискате нотариален акт
- Съществува ли обектът като самостоятелен – по одобрени инвестиционни проекти и по кадастър.
- Ако претендирате част от двора – отговаря ли тя на чл. 19 ЗУТ, или попада в изключението по чл. 200, ал. 2 ЗУТ.
- Кое е началното основание на фактическата Ви власт и как то се отразява на презумпцията по чл. 69 ЗС.
- Кой е началният момент на владението и има ли обстоятелства, които го прекъсват или спират. Вижте и анализа ни за спирането на придобивната давност според закона и практиката на ВКС.
- Реално определена или идеална част искате да Ви бъде призната – от това зависи формулировката на иска.
Грешка в някоя от тези стъпки се поправя трудно и най-често след години производство. Пълния обхват на защитата ни по вещно право и имоти ще откриете в услугите на кантората.
Често задавани въпроси
Може ли да придобия по давност втория етаж от къщата на родителите си?
Да, но само ако етажът е обособен като самостоятелен обект на правото на собственост съгласно одобрени инвестиционни проекти и е отразен като такъв в кадастъра. В противен случай владението може да доведе до придобиване на идеална част от сградата.
Колко години владение са необходими?
Десет години непрекъснато владение по чл. 79, ал. 1 ЗС, а при добросъвестно владение – пет години по чл. 79, ал. 2 ЗС.
Може ли да придобия по давност половината от двора?
Идеална част – да, при доказано владение. Реално определена част – само ако са спазени минималните размери по чл. 19 ЗУТ или е налице присъединяване към съседен имот по чл. 200, ал. 2 вр. чл. 17 ЗУТ.
Достатъчен ли е нотариален акт по обстоятелствена проверка, или е необходимо дело?
Нотариалният акт по обстоятелствена проверка легитимира владелеца, но не се ползва със сила на пресъдено нещо и може да бъде отменен по исков ред на основание чл. 537, ал. 2 ГПК. Когато насрещната страна оспорва правото, изходът се решава с установителен иск.
Адвокатска кантора в Пловдив – ние сме на Ваше разположение!
Делата за собственост върху етаж или върху част от дворно място се решават на плоскостта на обекта, документите и хронологията на владението, а не само на добрите аргументи. Адв. д-р Ивайло Василев и екипът на Адвокатска кантора „Ивайло Василев & партньори“ поемат както предварителната проверка на имота, така и процесуалната защита пред всички инстанции, включително пред Върховния касационен съд.