Създаване на имотен регистър

Автор: адв. д-р Ивайло Василев

Статия е публикувана на 01.03.2022 г. в Lex.bg: https://news.lex.bg/%d0%bf%d1%80%d0%b5%d0%b4%d0%b8%d0%b7%d0%b2%d0%b8%d0%ba%d0%b0%d1%82%d0%b5%d0%bb%d1%81%d1%82%d0%b2%d0%b0-%d0%bf%d1%80%d0%b5%d0%b4-%d1%81%d1%8a%d0%b7%d0%b4%d0%b0%d0%b2%d0%b0%d0%bd%d0%b5%d1%82%d0%be/

I. Актуалност на темата

След начало на мандата на правителството, то започна подготовка на държавния бюджет за 2022 г. Законопроектът за държавния бюджет на Република България за 2022 г. е депозиран от Министерския съвет в Народното събрание и с изненада се установява, че в него са налице текстове относно реформа в концепцията на охранителното производство по вписване на актове относно имоти. Те са предложени през преходните и заключителни разпоредби на закона при липсата на спазена процедура по Закона за нормативните актове. Едно от основните предложения е премахване на института на съдиите по вписванията като независим орган към съдебната власт и създаване на правната фигура на длъжностно лице по вписванията с функции на административен служител към новосъздадената Държавна агенция по вписванията. Публично реформата се обяснява с аргументи относно нуждата от създаване на имотен регистър.

Горепосоченото предложение привлича обществено и медийно внимание. Поставя се въпросът дали предложението е адекватно и решава съществуващи проблеми, или създава нови предизвикателства. Въпросът е коректен, доколкото предложенията в Законопроекта за държавния бюджет на Република България за 2022 г. са направени без на обществото да е предоставена предварителна информация по чия инициатива са включени в законопроекта, кой е техният автор, въз основа на какъв анализ са направени предложенията, какъв ефект ще имат промените за гражданския и търговския оборот и какви проблеми решават.

Критики по същество на предложението в Народното събрание не бяха дебатирани, а беше възприето разбирането, че предложението е направено по некоректен начин – чрез преходни и заключителни разпоредби на бюджетния закон. След оттеглянето му правителството демонстрира намерение отново да го внесе в Народното събрание като отделен законопроект. Бързането и липсата до момента на адекватна аргументация пораждат въпроси от политическо и експертно естество. За мен интерес представляват последните.

В следващите редове на анализа насочвам внимание към темата за създаване на имотен регистър в България, която е обвързана с въпросите за правния статус на съдиите по вписванията и характера на производството, недостатъците на законодателната политика през последните над 20 години и неефективната нормативна концепция. В статията излагам, неизчерпателно, основната проблематика пред предизвикателството да се създаде имотен регистър.

II. Основополагаща парадигма

Към настоящия момент вписванията на актове относно вещни права върху имоти се извършва по т.н. персонална система на вписване. Това означава, че партидите се водят по име на приобретателите на имотите. Това положение има дълга история в българското законодателство след Освобождението. Концепцията е възприета основно в следните нормативни актове: Закона за ипотеките от 1885 г., Закона за привилегиите и ипотеките от 1908 г., Правилника за вписванията от 1927 г., Правилника за вписванията от 1949 г. и Правилника за вписванията от 1951 г., като последният е действащо право и днес. С оглед на изложеното, може да се твърди, че персоналната система на вписване е законова концепция, имаща трайно установени корени и традиции в правния мир.

През 2001 г. в българското законодателство са поставени основите на института на имотния регистър, който възприема основните положения на т.н. реална система на вписване. Партидите за вписване на актове се водят на индивидуализирани имоти. Взето е решение за въвеждане на механизъм за създаване на имотен регистър, който да отговори в по-голяма степен на нуждите на търговския и граждански оборот. Това решение е материализирано в правната действителност чрез промени в ЗКИР, които влизат в сила от 1 януари 2001 г. Няколко години по-късно в сила влиза и Наредба № 2 от 21 април 2005 г. за воденето и съхраняването на имотния регистър (Наредба № 2/2005 г.), приета въз основа на чл. 5, ал. 3 ЗКИР.

Извършената законодателна промяна не е шокова за правния мир. Предвиден е преходен период, в който трябва да се създаде имотен регистър. Той се води и съхранява от Агенцията по вписванията, а министърът на правосъдието упражнява ръководство и контрол по цялостната дейност във връзка с имотния регистър – чл. 5, ал. 1 и 2 ЗКИР. През това време действат правилата на персоналната система на вписване и се прилагат разпоредбите на ПВ – чл. 74, ал. 1 ЗКИР. Едва след влизане в сила на заповедта на началника на службата по геодезия, картография и кадастър, съответно на изпълнителния директор на Агенцията по геодезия, картография и кадастър, и след одобряване на кадастралната карта и регистри за съответната територия, министърът на правосъдието издава заповед, с която обявява въвеждането на имотния регистър за територията – чл. 73, ал. 1 и чл. 49а, ал. 3 ЗКИР. Заповедта се обнародва в „Държавен вестник“.

Въз основа на изложеното може да се посочи, че законът различава понятията за „създаване“ и „въвеждане“ на имотен регистър. Към настоящия момент са налице издадени седем заповеди за откриване на производство по създаване на имотен регистър в следните съдебни райони: РС-Балчик, РС–Благоевград, РС-Каварна, РС-Добрич, РС-Асеновград, РС-Троян и РС-Несебър. За нито един район обаче не са създадени изцяло нито т.н. предварителни имотни партиди по смисъла на чл. 71, ал. 1 ЗКИР (в редакцията до ДВ, бр. 49/2014 г.), нито имотни партиди по чл. 65, ал. 3 от ЗКИР (в редакцията след изменението, извършено със ЗИДЗКИР от ДВ, бр. 49/2014 г.)Няма нито една обнародвана и влязла в сила заповед на министъра на правосъдието за въвеждане на имотен регистър от 2001 г. до днес.

Поради горното е важно да се направи уточнение, че е погрешно да се говори за действаща към настоящия момент възможност за вписване на актове относно имоти в имотен регистър и за възможност за вписване на актове относно имоти по електронен път в имотен регистър. Тези възможности могат да се реализират само при условие, че имотен регистър е въведен в съответен съдебен район при обнародвана и влязла в сила заповед по чл. 73, ал. 1 ЗКИР, както и при нормативна и техническа възможност за това. Към настоящия момент електронната система на имотен регистър е в процес на създаване, т.е. на изграждане, развитие и усъвършенстване.

Във връзка с горния процес е налице обществено недоволство. То е резултат от наличието на едва седем заповеди за поставяне на начало на производството по създаване на имотен регистър и липсата на дори една заповед за въвеждане на имотен регистър. В тази връзка обществото с основание се пита на какво се дължи неефективната работа на изпълнителната власт и служителите в Агенция по вписванията в периода от 2001 г. до сега, като се имат предвид милионите левове обществени средства, които са инвестирани за този период от време.

III. Законодателна асиметрия при вписване на актове относно имоти

Първият логичен въпрос в производството по създаване на имотен регистър е за осигуряването на нормативни гаранции за отразяване на пълната информация за правата на лицата по партидата на имота. Това е основната цел пред имотния регистър. Въпросът е свързан с принципното разбиране, че партидата на имота трябва да отразява пълно и точно информацията от всички подлежащи на вписване актове за конкретен имот. По този начин гражданите, стопанските субекти и държавата ще могат да разчитат на една ефективна система за защита на своите интереси. Нека разгледаме, неизчерпателно, няколко примера в тази насока, за да преценим дали законодателят е създал предпоставки за реализиране на тази основна цел при създаване на имотен регистър.

При подлежащите на вписване актове относно вещни права върху имоти (собственост и ограничени вещни права) е налице асиметрия относно техниката за незабавно предоставяне на подлежащите на вписване актове и отразяване на информация в имотния регистър. От една страна са нотариалните актове и брачните договори, при които законодателят е създал задължение за нотариусите за служебно иницииране на производство по вписване на актовете – чл. 25, ал. 5 ЗННД. В този случай нотариусът се явява представител на правоимащото лице по подлежащия на вписване акт, който действа служебно в негов интерес. Този подход обаче не е следван от законодателя при други актове с вещен ефект. Така, например, при конститутивните съдебни решения за съда не е налице задължение за служебно вписване на крайния съдебен акт, който е титул за собственост. Това положение се отнася и за постановленията за възлагане на имоти, които не се вписват служебно от съдебните изпълнители. Не е налице служебно задължение и за извършване на вторични вписвания относно апорт на вещно право върху имот в търговско дружество.

Нелогичен подход е налице и при вписване на актове относно завещания. Нотариалните завещания не подлежат на вписване, поради което те не могат да бъдат отразени. Саморъчните завещания обаче подлежат на вписване – арг. от чл. 27 ЗН, чл. 4, б. „к“ ПВ и чл. 27, ал. 1, т. 7 Наредба № 2/2005 г. Подлежи на вписване протокола по чл. 27, ал. 3 ЗН.

Липса на симетрия е налице и при обезпеченията върху имоти. При ипотеките е налице служебно задължение на нотариуса за незабавно вписване на обезпечението в същия работен ден. При възбраните по изпълнителни дела също е налице служебно задължение на съдебния изпълнител. При тези обезпечения от вписването възниква смесено оповестително-защитно и конститутивно действие на вписването. Този подход обаче не е налице при обезпечителните възбрани по чл. 397, ал. 1, т. 1 ГПК. При тях съдът не действа служебно в интерес на молителя, а издава обезпечителна заповед, която молителят трябва по своя инициатива да представи за вписване. Не е налице служебно задължение и при вторично вписване на особен залог върху търговско предприятие, в имуществото на което е налице вещно право върху имот. В този случай на вписване подлежи удостоверението за вписване на особения залог в ТРРЮЛНЦ.

Струва ми се, че от горните примери става видно, че в производството по създаване на имотен регистър законодателят не е създал нормативни гаранции за пълно и достоверно отразяване на информация относно правата върху имоти. От една страна, в определени хипотези е налице служебно задължение за лица, натоварени с властнически функции, за вписване на актове. Този подход заслужава подкрепа, тъй като гарантира своевременното отразяване на актовете и възможността на всички трети лица да узнаят тяхното съдържание и да ги съобразят при извършване на правни и фактически действия относно имотите. В други аналогични хипотези на актове с вещен или обезпечителен ефект този подход не е възприет. Законодателят е предпочел да остави възможност (а не задължение) на правоимащото лице по вписания акт да прецени дали и кога да впише своя акт.

Като резултат на очертаната асиметрия в законодателния подход е създадена несигурност за всички трети лица, стремящи се да получат пълна и адекватна информация относно вписаните актове и съществуващите права върху определен имот. За тях остава несигурно дали в полза на определени лица са издадени актове, от които черпят права, дали тези актове няма да бъдат вписани в бъдеще, какво е точното съдържание на тези актове и дали при вписването им в по-късен момент действието на вписването няма да ги засегне в негативен аспект (напр. при приложение на чл. 113 ЗС). Поради това липсва доверие в информацията от имотния регистър и законодателят е официализирал това положение като през 2016 г. със ЗИДЗКИР (ДВ, бр. 57 от 2016 г.) е добавен текстът на чл. 59, ал. 4 ЗКИР: „Партидата е документ с оповестително действие. Тя няма характер на доказателство за вписаните факти, обстоятелства и права.“

IV. Реформа в наследственото право?

Предизвикателство пред създаването на имотен регистър е и уредбата на наследяването. ЗН е в сила от 1949 г. и при неговото създаване законодателят не е обмислял възможността за синхронизация на разпоредбите с предизвикателствата пред създаване на имотния регистър, който е с нормативна уредба от 2001 г. За последните над 20 години този въпрос също не е поставян задълбочено при дискусиите и анализите на експертите. Според мен обаче може да се обмисли нормативната уредба на наследственото право да бъде ревизирана поне в няколко насоки.

Материята на приемане на наследство определя два основни способа за това. Това са изрично приемане и мълчаливо приемане на наследство – чл. 48 и сл. ЗН. Приемането на наследство има обратно действие – от момента на откриване на наследството. Тоест, от момента на смъртта на наследодателя. От този момент се счита, че наследникът е титуляр на вещното право върху имота на наследодателя. В правната уредба обаче не съществува задължение за наследника или друго лице да се снабди с титул за собственост, който да отразява настъпилата правна промяна. Поради това тя не се отразява и в имотния регистър. Практиката показва, че най-често легитимацията на наследника като собственик се извършва чрез официален препис от акта за собственост на наследодателя и удостоверение за наследници. Малка част от лицата се снабдяват с констативен нотариален акт по чл. 587 ГПК, който подлежи на вписване.

Горният извод се отнася и до производството по отказ от наследство по чл. 52 във вр. с чл. 49 ЗН, когато в наследствената маса е налице вещно право върху имот. Полза от отразяване на отказа от наследство по имотната партида с оглед на нейната оповестителна функция биха имали, например, третите лица, които ще имат възможност да узнаят дали наследникът не е изгубил правото си да наследи имота, кредиторите на наследодателя и съдебните изпълнители, насочващи изпълнението спрямо имота и наследственото имущество.

Както вече посочих, необходимо е и уеднаквяване на правния режим на завещанията. Трябва да се предвиди нормативно основание за вписване на актове не само относно саморъчно завещание, но и на нотариалните завещания.

Горепосочените примери не изчерпват всички възможни реформи в материята на наследственото право. Те обаче отбелязват най-съществените точки, по които тя трябва да се анализира с оглед на нуждите на производството по вписване. Детайлен анализ и предлагане на конкретни решения e възможен след задълбочена експертна дискусия.

V. Софтуерен продукт и имотни партиди

До този момент посочих някои от основните недостатъци на нормативната уредба, които възпрепятстват възможността в охранителното производство по вписване на актове относно имоти да бъдат представени всички подлежащи на вписване актове, както и по имотната партида да бъде отразена цялата актуална информация относно правния статус на имота. Тези недостатъци на нормативната уредба изначално възпрепятстват търсения резултат от законодателя чрез създаване и въвеждане на имотен регистър в съответен съдебен район – всички трети лица да имат възможност да получат актуалната и пълна информация за историята на правния статус на който и да е имот в страната.

Горепосоченият проблем обаче се пренася и на нивото на нормативната уредба относно техническата процедура по създаване на софтуерния продукт на имотния регистър  (разглеждан от законодателя основно като база данни), отразяване на информацията в имотната партида, дигитализацията на имотния регистър и възможностите за предоставяне на услуги от системата, когато имотен регистър бъде въведен в съответния съдебен район.

Като изходна точка трябва да се посочи, че е без значение дали имотът има идентификатор, за да започне процедура по създаване на имотна партида – арг. от чл. 65 ЗКИР. Ако в съответния съдебен район не е стартирана процедура по създаване на имотен регистър, служителите от Агенцията по вписванията изготвят помощни партиди на имотите (в Наредба № 2/2005 г. все още е записано понятието „предвителни партиди“, което е знак за липса на синхронизация между законов и подзаконов нормативен акт). След издаване на заповедта на министъра на правосъдието за започване на производство по създаване на имотен регистър, тези партиди се ползват за помощно средство за изготвяне на имотна партида. След издаване на заповед по чл. 73 ЗКИР за въвеждане на имотния регистър в съответния съдебен район имотните партиди се финализират. Макар да не е споменато във всички разпоредби на чл. 65 ЗКИР, законът навсякъде има предвид изготвяне не само на електронни партиди, но и на хартиени партиди за имотите. Електронните партиди обаче са вторичен производен продукт, който отразява информацията от партидите, които се водят на хартиен носител – чл. 68, ал. 1, изр. първо ЗКИР. При разминавания в информацията на хартиен и електронен носител, преимущество има хартиената партида – чл. 68, ал. 1, изр. второ ЗКИР.

Тук трябва да се постави въпросът за детайлизираната нормативна уредба по задълженията на съдиите по вписванията и служителите към Агенцията по вписванията преди и след поставяне на начало на производството по създаване на имотен регистър след обнародване на заповедта на министъра на правосъдието по чл. 70 ЗКИР. Тя се съдържа в Глава седма на Наредба № 2/2005 г. Наредбата е приета въз основа на чл. 5, ал. 3 ЗКИР: „Министърът на правосъдието издава наредба за воденето и съхраняването на имотния регистър.“ В чл. 1 Наредба № 2/2005 г. обаче откриваме следната разпоредба: „Тази наредба урежда създаването, организацията, съдържанието, воденето и съхраняването на имотния регистър.“

При сравняване на текстовете на двете разпоредби става видно, че министърът на правосъдието няма законова делегация да включва в съдържанието на Наредба № 2/2005 г. регламентация на отношенията по създаването, организацията и съдържанието на имотния регистър, които да се прилагат към настоящия момент при липсата на въведен имотен регистър по силата на заповед по чл. 73 ЗКИР. Такива правомощия на министъра на правосъдието са предоставени след въвеждане на имотен регистър при обнародвана и влязла в сила заповед по чл. 73 ЗКИР, каквато към настоящия момент не е налице за нито един съдебен район – арг. от чл. 75 ЗКИР. В този случай се задава въпросът за материалната законосъобразност на подзаконовия нормативен акт, в частност на Глава седма на Наредба № 2/2005 г. относно разпоредбите за създаване на имотен регистър, както и на Приложение № 2 към нея относно съдържанието на предварителните партиди на имотите, които към настоящия момент се изготвят от служителите в Агенцията по вписванията – чл. 52 Наредба № 2/2005 г. На този въпрос трябва да се потърси отговор, тъй като той засяга дейността по създаване на имотен регистър през последните 20 години.

Никъде в ЗКИР и Наредба № 2/2005 г. не може да бъде открита детайлна законова уредба относно техническото функциониране на сега действащия софтуерен продукт като база данни, обслужващ създаващия се имотен регистър. По същество това трябва да е уредба, детайлизираща дейността в електронна среда на служителите в Агенцията по вписванията и на съдиите по вписванията относно партидите по чл. 65 ЗКИР, техническия достъп до тях на Агенцията по геодезия, картография и кадастър, взаимодействието в електронна среда между кадастър и имотен регистър, компетенции за извършване на промени и т.н. Според мен може да се обмисли възможността за регламентиране на тази дейност в отделна наредба, издадена въз основа на законова делегация по ЗКИР.

Тук трябва да се отбележи още, че съществен недостатък на нормативната уредба е, че производството по създаване на имотен регистър е регламентирано без да са предоставени гаранции за контрол от страна на съдията по вписванията. В нормативната уредба може да бъде открито само едно негово задължение по чл. 59, ал. 1 Наредба № 2/2005 г.: „След предаване на кадастралната карта и кадастралния регистър за недвижимите имоти за района съдията по вписванията с резолюция обявява предварителните партиди за партиди на недвижимите имоти.“ По този начин е допуснато служителите в Агенцията по вписванията да контролират изцяло производството по създаване на имотен регистър, което е регламентирано като административно производство, като водещото лице в охранителното производство няма правомощие да влияе върху тяхната дейност. Според мен може да се обмисли възможността съдията по вписванията да дава указания и да се разпорежда спрямо дейността на служителите в Агенцията по вписванията относно дейността им по създаване на имотен регистър. Това правомощие би било ефективен инструмент, например, при нанасяне на информация в имотните партиди на хартиен и електронен носител, извършване на корекции и отстраняване на пропуски, каквито недостатъци биха могли да бъдат отчетени най-прецизно от лице с юридическо образование, а не от административен служител.

VI. Производството по вписване – охранително или административно?

Темата за създаване на имотен регистър имплицитно включва въпросите за статуса на съдиите по вписванията и вида на производството. Поставя се и въпросът дали съдиите по вписванията трябва да станат част от администрацията в рамките на изпълнителната власт и да поемат административни функции редом до служителите в Агенцията по вписванията. Питането е в контекста на предлаганите актуални промени в ЗСВ от правителството, което посредством тях се стреми да оптимизира работата по създаване на имотен регистър.

Към настоящия момент съдиите по вписванията са независими лица към съдебната система, чиито статус е регламентиран в Глава тринадесета на ЗСВ. Те са ситуирани към районните съдилища и дейността им се ръководи от председателя на съответния районен съд – чл. 80, ал. 1, т. 8 ЗСВ. Производството по вписване е регламентирано като вид нотариално охранително производство – чл. 569, т. 5-7 ГПК. Обяснението за това законово решение е в правната преценка относно всички белези на охранителните производства, а именно: производството по вписване се развива като динамичен фактически състав от процесуални действия на молителя и съдията по вписванията; в производството по вписване молителят търси „съдействие” по смисъла на чл. 2 ГПК от съдията по вписванията, за да упражни правото си да впише определен акт и въз основа на него да възникне предвиденото в закона действие на вписването; производството по вписване е безспорно, едностранно и има превантивен характер, защото цели да предотврати правонарушения в областта на гражданското и търговското право.

Важен аспект от охранителното производство е определението на съдията по вписванията, което е вид нотариално удостоверяване по см. на чл. 569 ГПК и има специфични правни последици, които са характерни само за този вид вписване. Те са свързани с действието на вписването: чисто оповестително; оповестително-защитно; смесено оповестително-защитно и конститутивно. Правните последици от вписването се отразяват на правоимащото лице по вписания акт, което създава възможност да оповести своите права на всички трети лица (гарантирано от публичността на вписването) и в множество хипотези гарантира защита на своите права спрямо трети лица с конкуриращи права чрез противопоставимостта на вписването. В някои хипотези вписването е елемент от фактическия състав за възникване на действие на съответните актове: ипотеки; възбрани; молби на кредитори за отделяне на имоти на наследодателя по чл. 67 ЗН; отказ от собственост по чл. 100 ЗС.

Спрямо производството по вписване се прилагат съответно (а не аналогично) общите правила на охранителните производства по чл. 530-541 ГПК.

С оглед на гореизложеното, може да се направи заключение, че статусът на съдиите по вписванията като независими лица в рамките на съдебната система е израз на основната функция на съдебната власт по чл. 117, ал. 1 КРБ: „Съдебната власт защитава правата и законните интереси на гражданите, юридическите лица и държавата.“ Тази защита може да не е само последваща чрез санкциониране на правонарушители чрез функциите на правораздаването, но и превантивна предварителна защита чрез допълнителни възможности въз основа на властнически актове. В тази връзка трябва да се подчертае, че основната функция на съдиите по вписванията не е да правораздават, а да гарантират защита на правата по подлежащите на вписване актове. Тази цел се постига чрез гаранциите за тяхната независимост, невъзможност да им се влияе от изпълнителната власт или търговски интереси при извършване на самостоятелна преценка за законосъобразност на подлежащите на вписване актове и чрез правното действие на вписването, което възниква въз основа на определението на съдията по вписванията като охранителен акт.

Тук трябва да се посочи, че този подход охранителните производства да се извършват от независими лица в рамките на съдебната система е възприет и в други хипотези: производство по установяване на факти; производство за обявяване на отсъствие или смърт; производство по открито наследство; производство за обезсилване на ценни книжа.

С оглед на гореизложеното, може да се направи паралел с целта на административните производства. При тях се предоставя административна услуга по смисъла на пар. 1, т. 2 от ДР на ЗАдм. Видно от съдържанието на понятието за административна услуга, то е несъвместимо с понятието за съдействие по смисъла на чл. 2 ГПК, каквото съдията по вписванията указва на молителя в охранителното производство. В този ред на мисли, определението на съдията по вписванията няма характеристиката на индивидуален административен акт с присъщия му правен ефект. Както вече подчертах, от определението на съдията по вписванията възникват специфични гражданскоправни последици със защитна функция за правоимащото лице по подлежащия на вписване акт.

Трудно би могло да се обоснове и становището, че съдиите по вписванията могат да са „администрация“ по смисъла на чл. 34 ЗАдм, доколкото те не подпомагат орган на изпълнителната власт при осъществяване на неговите правомощия. Съдията по вписванията е фигура, която разполага със самостоятелни правомощия, които не са в обхвата на изпълнителната власт. Друг е въпросът, за което няма спор, че служителите в Агенцията по вписванията са администрация, тъй като те изпълняват техническа дейност по администриране на подадените от молителя книжа и обслужват фактически производството по създаване на имотен регистър, подпомагайки министъра на правосъдието в изпълнение на неговите задължения. Изложеното води до извода, че е правен нонсенс да се твърди, че охранителното производство по вписване може да бъде уредено като административно и съдиите по вписванията да имат статус на администрация, а техните актове да притежават характеристиката на индивидуални административни актове.

Изложеното по-горе ми дава основание да направя извод, че придържането към принципа за независимост на съдиите по вписванията в рамките на съдебната система е добро законодателно решениекоето във времето се е доказало като работещо средство за защита на правата на лицата. То контрастира на законодателния и административния хаос при създаване на имотен регистър в рамките на дейността на изпълнителната власт. Поради това в интерес на цялото общество е да не се допуска един работещ механизъм в гражданското право да бъде премахнат в опит да се търси продължаване на неефективната административна концепция по създаване на имотен регистър. Очевидно, според мен, промяната в правния статус на съдиите по вписванията и поставянето им в подчинение на изпълнителната власт и администрацията няма да реши съществуващите проблеми до този момент, а може би ще създаде нови неуредици с непредвидими измерения.

VII. Изводи

За повече от 20 години процедурата по създаване на имотен регистър е стартирана в едва 7 съдебни района. В нито един от тези райони процедурата не е финализирана. Задължение на изпълнителната власт и на администрацията в Агенцията по вписванията е да реализира този процес. Резултатите водят до обезсърчаване на всички заинтересовани лица.

Законодателят не осигурява достатъчно гаранции за вписване на всички актове и отразяването на пълната и достоверна информация по имотните партиди в имотния регистър. Налице е асиметрия в подхода при вменяване на задължения и осигуряване на възможности за вписване на актове. В резултат на това множество актове, породили вещен ефект за страните, остават невписани. Така функционалността на имотния регистър е сведена до несъвършена и непълна база данни, която не се ползва с доверие в гражданския и търговския оборот.

Остава нереформирано наследственото право, което не е синхронизирано с нуждите на производството по създаване на имотен регистър.

Налице са съмнения относно несъвършенства на нормативната уредба относно създаване на имотен регистър и софтуерния продукт, обслужващ базата данни на електронните партиди на имотите. Липсва детайлна нормативна уредба относно софтуерния продукт. Поставен е и въпросът за частичната материална незаконосъобразност на Наредба № 2/2005 г предвид законовата делегация по чл. 5, ал. 3 ЗКИР.

Към настоящия момент е направено предложение за подчиняване на съдиите по вписванията спрямо администрацията при липсата на какъвто и да е анализ по въпросите за характеристиката на административните и охранителните производства и с какво това действие ще допринесе за създаване на имотен регистър. Остава отворен и въпросът за автора на предложението, мотивите и аргументите на законодателя.

Предвид тези изводи, логично е при анализ на постигнатото до този момент от законодателя и администрацията, за в бъдеще да се поставят следните принципни задачи:

  • Да се извърши ревизия на сега действащата нормативна уредба относно създаването и въвеждането на имотния регистър;
  • Да бъде приета детайлна нормативна уредба, регулираща облика на софтуерния продукт на имотен регистър, неговите функционалности и обезпечаване на работата на потребителите на услугите му;
  • Да се извърши реформа в широкия обхват на нормативните актове, регулиращи правния режим на подлежащите на вписване актове относно имоти, за да се гарантира задължението за тяхното вписване и отразяване на пълната и достоверна информация в имотния регистър с цел доверие към неговата функционалност;
  • Да се постави въпросът за подчиняване на дейността по създаване на имотен регистър на съдията по вписванията, запазвайки се неговата независимост спрямо изпълнителната власт и администрацията.

Според мен горните въпроси трябва да се поставят в рамките на широка дискусия, доколкото на нито едно лице с права върху имоти (вещни, обезпечителни, процесуални, облигационни, наследствени и т.н.) не му е безразлично по какъв начин държавата защитава правата му и възможно ли е поради прибързани законодателни действия и необмислени административни практики да възникнат вреди вследствие на некомпетентност или злоупотреби. Надявам се законодателят при бъдещи реформи относно създаването на имотен регистър, които на база на обективните факти са наложителни, да избере експертния подход. За жалост, към настоящия момент такъв не е налице.