Предварителен договор и въпроси относно иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД

адв. д-р Ивайло Василев

тел.: 0896733134

Ключови думи: адвокат от Пловдив, адвокатска кантора в Пловдив, предварителен договор, недвижим имот, иск за обявяване на предварителния договор за окончателен., чл. 19, ал. 3 ЗЗД

Закон за задълженията и договорите

Чл. 19. Предварителният договор за сключване на определен окончателен договор, за който се изисква нотариална или нотариално заверена форма, трябва да се сключи в писмена форма.

Предварителният договор трябва да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор.

Всяка от страните по предварителния договор може да предяви иск за сключване на окончателния договор. В такъв случай договорът се счита сключен в момента, в който решението влезе в законна сила.

С предварителен договор страните постигат съгласие относно бъдещото сключване на окончателен договор като уговарят съществените условия на окончателния договор.

Най-често в практиката се сключва предварителен договор за продажба на недвижим имот (поземелен имот, сграда или самостоятелен обект в сграда, напр. етаж от къща или апартамент), като в предварителния договор страните уговарят най-малко два въпроса – кой недвижим имот ще е предмет на окончателния договор и размера на продажната цена. Уговаря се и срокът, в който ще се сключи окончателният договор под формата на нотариален акт.

Тук обаче възниква въпроса какви ще са последиците, ако една от страните не изпълни своето задължение и не сключи окончателен договор според предварителната уговорка?

В този случай всяка от страните по предварителния договор може да предяви искова молба по чл. 19, ал. 3 ЗЗД пред съответния компетентен съд по местонахождение на имота за сключване на окончателния договор.

Искът може да бъде предявен и от ответника по дело под формата на насрещен иск.

При предявяване на иска е препоръчително да се предяви и иск за предаване на владението на недвижимия имот по чл. 108 ЗС, ако то не е предадено по силата на клауза в предварителния договор.

Исковата молба по иска подлежи на вписване в съответната Служба по вписванията по местонахождение на недвижимия имот. Съдът не дава ход на делото, ако не се предоставят доказателства за вписване на исковата молба.

Предмет на иска е цялото право, съвпадащо със съдържанието на уговорката по предварителния договор. Няма пречка да бъде предявен иск и за част от правото.

За да бъде уважен иска, ответникът трябва да е титулят на правото към датата на вписване на исковата молба. Ако той не е титулят, искът трябва да бъде отхвърлен като неоснователен. В този случай защитата на страната по договора е чрез разваляне на предварителния договор и претендиране на последиците от развалянето на договора или чрез предявяване на Павлов иск относно увреждащата сделка, с която имотът е прехвърлен на трето лице след сключване на предварителния договор.

Ако недвижимият имот е прехвърлен след вписване на исковата молба, то прехвърлянето е непротивопоставимо на правата на ищеца в процеса и искът му може да бъде уважен от съда.

При разглеждане на делото съдът проверява собствеността върху имота и извършва проверките, които нотариусът прави по принцип преди да изповяда сделката.

Съдебното решение замества окончателния договор. Решението е титул за собственост, с който ищецът може да се легитимира като собственик пред всяко трето лице.

Може ли да се предяви иск за обявяване на предварителен договор за окончателен при уговорки за отметнина или при упражнено право за разваляне на договора?

При отметнината една страна предварително обещава да даде или направи нещо, с изпълнението на което договорът се прекратява. Отметнината не е задатък и двата института не трябва да се смесват! При отметнината неизправната страна най-често обещава да заплати една парична сума и с изпълнението на това обещание се счита, че тя се е освободила от своето задължение по предварителния договор. Поради това, ако е уговорена отметнина и страната е упражнила своето право, то искът за обявяване на предварителния договор за окончателен ще се счита за неоснователен.

Ако се твърди, че предварителният договор е развален, в този случай това твърдение трябва да бъде доказано в съда. Съдът трябва да прецени дали предварителният договор е бил развален законосъобразно. Ако се прецени, че договорът е развален, в този случай искът ще е неоснователен.

Трябва ли ищецът по иска да изпълни предварително своите задължения по предварителния договор?

Отговорът е отрицателен. Все пак, ищецът може да заплати публичните задължения за имота, след което да иска прихващане на сумата от окончателната цена.

Ако не е изпълнил предварително задълженията си, след влизане в законна сила на съдебното решение, то ищецът в 2-седмичен срок трябва да изпълни своите задължения по окончателния договор. Ако не стори това, съдът по искане на ответната страна по делото може да обезсили решението, което губи своята сила с обратен ефект.

В кой момент се счита, че собствеността върху имота е прехвърлена?

Собствеността е прехвърлена в момента на влизане в законна сила на съдебното решение. Съдебното решение замества липсвания нотариален акт и има характеристиката на титул за собственост.

Подлежи ли на вписване съдебното решение?

Съдебното решение подлежи на отбелязване към исковата молба в 6-месечен срок след влизането му в законна сила. Отбелязването се извършва от ищеца, в чиято полза е съдебното решение.

Ако срокът бъде пропуснат, съдебното решение може да се впише.

Вписването/отбелязването не се извършва служебно от съда.

Вписването се извършва в съответната Служба по вписванията по местонахождение на имота.