адв. д-р Ивайло Василев
тел.: 0896733134
Ключови думи: вещно право, адвокат от Пловдив, адвокатска кантора, предварителен договор, придобиване по давност, владение и държане, чл. 79 ЗС, недвижим имот, съсобственици.
РЕШЕНИЕ № 40 ОТ 04.07.2017 Г. ПО ГР. Д. № 3171/2016 Г., Г. К., ІІ Г. О. НА ВКС
ВЪПРОС: За необходимостта да се доказва преобръщане на държането във владение в хипотеза когато фактическата власт се осъществява на основание предварителен договор.
ОТГОВОР: Констатирано е противоречие с Тълкувателно решение № 1/2012 г. на ОСГК по въпроса за необходимостта да се доказва преобръщане на държането във владение хипотеза когато фактическата власт се осъществява на основание предварителен договор. В мотивите на тълкувателния акт се приема, че когато един от съсобствениците е започнал да упражнява фактическа власт върху чуждата идеална част на основание, изключващо владението на останалите, намерението му за своене се предполага. Тогава е достатъчно да докаже, че е упражнявал фактическа власт върху целия имот в сроковете по чл. 79 ЗС.
Когато фактическата власт върху съсобствена част от имот е предадена на основание предварителен договор за продажба, то тя изначало има характер на владение – упражняващият фактическа власт държи имота за себе си, тъй като има увереността, че ще придобие собствеността. Поради това, за придобиване на имота по давност, не е необходимо да се доказва т.нар. преобръщане на държането във владение, нито демонстриране на намерението за своене. Такова би било нужно, ако се твърди завладяване и придобиване по давност на части на съсобственици, с които не е сключен предварителен договор.
РЕШЕНИЕ № 83 ОТ 01.02.2021 Г. ПО ГР. Д. № 2978/2019 Г., Г. К., ІІ Г. О. НА ВКС
ВЪПРОС: При наличие на изрична клауза в предварителен договор за покупко-продажба, съгласно която владението върху недвижимия имот е предадено на купувача, и упражнявана от купувача фактическа власт върху имота, извършеното доплащане на цената по предварителния договор изключва ли намерението за своене по отношение на недвижимия имот
ОТГОВОР: Съгласно чл. 68, ал. 1 ЗС владението е упражняване на фактическа власт върху вещ, която владелецът държи, лично или чрез другиго, като своя. Съгласно така даденото от Законодателя определение, владението се състои от два признака – обективен (упражняването на фактическа власт – corpus) и субективен (намерението за своене – animus, animus domini). С оглед трудността за доказване на намерението за своене като психично състояние, с чл. 69 ЗС е установена презумпцията, че владелецът държи вещта като своя, докато не се докаже, че я държи за другиго. Презумпцията е оборима, като оборването й е в тежест на лицата, които поддържат, че отсъства намерение за своене.
Изхождайки от разпоредбата на чл. 70, ал. 3 ЗС, в правната доктрина и съдебната практика се приема, че фактическа власт, упражнявана въз основа на сключен със собственика предварителен договор за продажба на недвижим имот, съставлява владение по смисъла на чл. 68, ал. 1 ЗС. Определяйки купувача по предварителния договор като владелец, Законодателят е съобразил целта, с която се сключва такъв договор – придобиването на собствеността. Предпоставка за реализирането на тази цел е заплащането на цената на вещта. Постигането на съгласие относно цената е съществен елемент от фактическия състав на предварителния договор, който се реализира със самото сключване на договора по силата на съвпадащите волеизявления на насрещните страни. Законосъобразното развитие на правоотношението изисква купувачът да изпълни задължението си.
Когато признава на купувача по сключен със собственика предварителен договор за продажба качеството „владелец“, едновременно с това Законодателят държи сметка за дължимото правомерно поведение на страните, произтичащо от облигационно-правната им връзка. Този подход е обясним именно с целта на сключването на предварителния договор – той не размества собствеността, нито дори създава за купувача „основание“ по смисъла на чл. 70, ал. 1 ЗС (поради което и придобиването по давност изисква упражняване на владение в срока по чл. 79, ал. 1 ЗС), но обвързва страните със задължението да сключат окончателен договор с вещно-правно транслативно действие. Възприетият от Законодателя подход е причината, поради която изначално наличната у купувача субективна представа, че упражнява фактическа власт върху чужд имот, при това при съществуваща облигационно-правна връзка със собственика, не изключва наличието на намерение за своене. Съществуването на animus наред и съвместно със субективната представа, че се дължи пълно плащане на цената, се признава от Законодателя посредством определянето на купувача като владелец. По тази причина, преценявано от гледна точка на възможността за оборване на презумпцията по чл. 69 ЗС, само по себе си плащането на каквато и да е част от цената на вещта няма характер на действие, което да има за последица оборване на презумпцията, че купувачът по предварителния договор държи вещта с намерението да я свои. Изискването за правна симетрия по отношение на това разрешение се явява удовлетворено поради изначалната яснота за договарялия с купувача собственик на вещта, че притежанието му се намира във фактическата власт на лице, което я свои и срещу което (при неправомерно развитие на облигационното правоотношение) може да се защити било като предяви иск за сключване на окончателен договор, било като ревандикира собствеността си след изтичане на общия 5-годишен давностен срок за изпълнение на задължението за сключване на окончателен договор, но преди изтичане на 10-годишния срок на придобивната давност по чл. 79, ал. 1 ЗС.
Ето защо следва да се заключи, че когато владението върху недвижим имот се упражнява от купувач по сключен със собственика предварителен договор за продажба, извършването на плащане на цената по предварителния договор само по себе си не съставлява действие, което да изключи намерението за своене по отношение на съответния недвижим имот.
РЕШЕНИЕ № 18 ОТ 24.03.2021 Г. ПО ГР. Д. № 418/2020 Г., Г. К., ІV Г. О. НА ВКС
ВЪПРОС: как следва да се преценява субективния елемент от придобивната давност при наличието на фактически и правни действия, с които дадено лице (в случая член-кооператор в ЖСК) явно декларира и демонстрира, че по отношение на ЖСК същият е собственик на имота, който му е разпределен със съответния разделителен протокол по решение на ЖСК.
ОТГОВОР: Във връзка с така поставения правен въпрос настоящият състав на ВКС, ГК, ІV г. о., приема, че за да се придобие правото на собственост върху имот на основание давностно владение то трябва да е постоянно, непрекъсвано, спокойно, явно и несъмнено. Владението трябва да е постоянно, т. е. да няма инцидентен характер и да е от такова естество, че да не позволява на други лица да владеят имота. Постоянното владение не изисква фактическата власт задължително да се осъществява във всеки един момент от времето. Тази власт може да се упражнява и чрез периодични посещения в имота, като е достатъчно действията на владелеца да сочат, че той счита имота за свой и фактическата власт да не бъде прекъсвана от действия на трети лица. Не е достатъчно само манифестирането на собственическо отношение към имота пред трети лица, а е необходимо владелецът да си служи с недвижимия имот по предназначението му, да го посещава и да извършва действия по стопанисването му. Тези действия трябва да бъдат такива, че да дават възможност на собственика да узнае, че трето лице владее имота му и да предприеме действия по защита на правото си на собственост. Всички действия на владелеца трябва ясно, явно и несъмнено да сочат на това, че той счита имота за свой, а не за собственост на трето лице.
РЕШЕНИЕ № 101 ОТ 14.07.2015 Г. ПО ГР. Д. № 891/2015 Г., Г. К., ІІ Г. О. НА ВКС
ВЪПРОС: добросъвестно ли е владението, установено от купувач по предварителен договор; съответно каква продължителност на владението е необходима за придобиване на такъв имот по давност.
ОТГОВОР: В Решение № 2384 от 3.12.1969 г. по гр. д. № 1816/1969 г. на ВС, І г.о., Решение № 1343 от 28.11.2008 г. по гр. д. № 4391/2007 г. на ІV г.о. на ВКС и Решение № 1619 от 14.12.2000 г. по гр. д. № 640/2000 г. на ІV г.о. на ВКС се приема, че придобилият владение върху недвижим имот въз основа на предварителен договор не е добросъвестен владелец. Тези решения са постановени по реда на отменения ГПК и представляват т.нар. незадължителна практика на ВКС. По реда на чл. 290 ГПК е постановено Решение № 270 от 26.06.2012 г. по гр. д. № 1056/2011 г. на І г.о., в което също е отбелязано, че владението на задължилия се да купи по предварителен договор не е добросъвестно. Настоящият състав напълно споделя посочената практика, която следва да се приложи при разрешаване на спора. Следва да се допълни, че разпоредбата на чл. 70, ал. 3 ЗС признава на владелеца на основание предварителен договор правата, които има добросъвестния владелец относно подобренията и добивите от вещта. Липсва обаче такова приравняване относно давностния срок по чл. 79, ал. 2 ЗС, така че да придобие собствеността върху имота по давност този владелец е необходимо да упражнява непрекъснато владение в десетгодишен срок – чл. 79, ал. 1 ЗС.
РЕШЕНИЕ № 162 ОТ 18.12.2019 Г. ПО ГР. Д. № 761/2019 Г., Г. К., ІІ Г. О. НА ВКС
ВЪПРОС: Прекъсва ли се придобивната давност на владелеца по предварителен договор, по смисъла на чл. 116, б. „а“ ЗЗД, във вр. с чл. 84 ЗС – поради признание на правото на собственост на собственика, когато по време на течението на придобивната давност владелецът е предявил иск срещу собственика за обявяване на предварителния договор за окончателен (чл. 19, ал. 3 ЗЗД),
ОТГОВОР: В решение № 82/1.06.2015 г. по гр. д. № 6873/2014 г. на ВКС, І г. о., постановено по реда на чл. 290 ГПК, е прието, че предявяването на иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД от владелеца срещу собственика на имота преди изтичане на установения в чл. 79, ал. 1 ЗС придобивен давностен срок обективира признание на владелеца, че фактическата власт се упражнява върху чужда вещ, както и готовността му да придобие собствеността преди изтичане на придобивния давностен срок на деривативно основание. Това признание не прекъсва придобивната давност на основание чл. 116, б. „а“ ЗЗД, във вр. с чл. 84 ЗС, тъй като нито изключва намерението за своене на чуждата вещ, нито преустановява упражняването на фактическата власт върху същата. Съзнанието на владелеца, че преди изтичане на придобивния давностен срок не може да стане собственик и изразената от същия воля да придобие собствеността в момент, предхождащ изтичане на давностния срок, на производно основание (сделка) не изключва анимуса му да продължи да свои вещта и да упражнява фактическа власт върху нея като върху своя и за себе си. За да се прекъсне придобивна давност на основание чл. 116, б. „а“ ЗЗД, следва упражняващият фактическа власт върху вещта да признае, че не е имал намерение за своене, тоест, че е бил държател, а не владелец на същата.
Настоящият съдебен състав изцяло споделя възприетото в цитираното решение, което се поддържа и от други състави на ВК (така напр.: определение № 349/15.06.2017 г. по гр. д. № 5455/2016 г. на ВКС, І г. о.). Действително, предявяването на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД от купувача по договора обективира признанието на последния, че правото на собственост върху имота принадлежи на продавача. Това признание, обаче, е съвместимо със своителното му намерение по отношение на чуждия имот и няма за последица прекъсване на придобивната давност на основание чл. 116, б. „а“ ЗЗД, във вр. с чл. 84 ЗС. На купувача по предварителния договор, влязъл във владение на имота, не може да бъде отречено правото, преди да изтече в негова полза срокът по чл. 79, ал. 1 ЗС, да се позове на сключения от него договор и да придобие този имот на деривативно правно основание. Действията му, насочени към обявяване на предварителния договор за окончателен, не отричат намерението за продължаващо след предявяване на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД своене и за упражняване на фактическа власт за себе си.
РЕШЕНИЕ № 306 ОТ 21.12.2013 Г. ПО ГР. Д. № 1068/2013 Г., Г. К., І Г. О. НА ВКС
ВЪПРОС: допустимо ли е присъединяване на изтекла давност от „купувачите“ по предварителен договор към тази, която е изтекла за „продавача“.
ОТГОВОР: В решение № 555/28.02.1969 г., постановено по гр. д. № 2052/1968 г. на І ГО на ВС и решение № 642/20.03.1968 г., постановено по гр. д. № 198/1968 г. на І ГО на ВС е прието, че получилият владението по договор-обещание за продажба на недвижим имот не може да присъедини владението на този, който му е предал владението по договора.
Настоящият състав на ВКС приема за правилно становището, изразено в решение № 555/28.02.1969 г. по гр. д. № 2052/1968 г. на І ГО на ВС и решение № 642/20.03.1968 г. по гр. д. № 198/1968 г. на І ГО на ВС, а именно че получилият владението по предварителен договор за продажба на недвижим имот не може да присъедини владението на този, който му е предал владението по договора, като съображенията за това са следните:
Лицето, което е получило владението върху недвижим имот по предварителен договор /обещание/ за продажба, не може да присъедини владението на този, който му е предал имота при сключването на договора, тъй като по смисъла на чл. 82 ЗС може да бъде присъединено само владение на праводател, т.е. само когато се установи наличие на основание за настъпване на правоприемство по отношение на владението. Предварителният договор не представлява подобно основание, тъй като с този договор се поема само задължение за бъдещо прехвърляне на собствеността. Договорът не съдържа изявление /съгласие/ за преминаване на владението от патримониума на обещателя в патримониума на другата страна по договора. Договарянето за предаване на владението при сключване на предварителния договор касае владението като едно фактическо състояние /предава се само упражняването на фактическата власт/, но не и с намерение за своене. Този договор не е основание /за разлика на хипотезата на универсално правоприемство при наследяване/ да се приеме, че е налице правоприемство и по отношение на субективния елемент на владението.
В този смисъл е и РЕШЕНИЕ № 483 ОТ 06.06.2012 Г. ПО ГР. Д. № 558/2011 Г., Г. К., І Г. О. НА ВКС.
РЕШЕНИЕ № 3 ОТ 11.09.2013 Г. ПО ГР. Д. № 291/2012 Г., Г. К., І Г. О. НА ВКС
ВЪПРОС: Относно висването в имотен регистър на решението по обявяване на предварителния договор за окончателен по чл. 19, ал. 3 ЗЗД.
ОТГОВОР: Решението по обявяването на предварителният договор за окончателен е конститутивно иск защото има за предмет изменение на правното положение на едно потестативно право и има действие спрямо всички. Това решение следва да се впише съгласно чл. 4, б. „з“ от Правилника за вписванията. Поставен е въпрос за значението на вписването и елемент ли е от конститутивният характер на решението. В решение № 30 от 5.04.1973 г. по гр. д. № 13 от 1973 г., ОСГК на ВС е посочено, че решението следва да съдържа всички клаузи по предварителния договор защото замества не сключеният окончателен договор. За това и съгласно чл. 114 и чл. 115 от Закона за собствеността решението следва да бъде вписано. Съгласно чл. 113 от Закона за собствеността невписаното решение съгласно чл. 4, б.“з“ от Правилника за вписванията не може да се противопостави на трето лице придобило по рано собствеността върху същия имот от същия праводател. Защитното действие на вписването на исковите молби изрично е уредено в закона и това са исковете по чл. 17, ал. 2 ЗЗД; чл. 88, ал. 2 ЗЗД, чл. 135, ал. 1, изр. последно ЗЗД. В останалите случаи важи принципът, че с отпадане на правата на праводателя, отпадат и тези на приобретателя.
РЕШЕНИЕ № 11 ОТ 29.02.2016 Г. ПО ГР. Д. № 3942/2015 Г., Г. К., І Г. О. НА ВКС
ВЪПРОС: дали при общо правоприемство владението преминава към наследниците, както и за приложението на презумпцията по чл. 69 ЗС.
ОТГОВОР: В правната теория и съдебната практика се приема, че владението като фактическо отношение е част от наследството и по силата на общото правоприемство преминава към наследниците на владелеца. В този смисъл са и ТР № 1/2012 г. и ТР № 4/2014 г. на ОСГК на ВКС, където е посочено, че владението е част от имуществото на наследодателя и с приемане на наследството то продължава от наследниците по право. Ако едно лице е владяло имота и е починало преди да се позове на придобивна давност, това право се наследява и на изтеклата давност могат да се позоват и наследниците му, ако те са продължили владението. Същевременно когато владението е получено по силата на един предварителен договор, сключен със собственика на имота, то следва да се счита, съгласно разясненията, дадени в ТР № 1/2012 г. на ОСГК на ВКС, че приобретателят упражнява фактическата власт върху целия имот единствено за себе си.
РЕШЕНИЕ № 114 ОТ 20.06.2016 Г. ПО ГР. Д. № 760/2016 Г., Г. К., І Г. О. НА ВКС
ВЪПРОС: дали строителството на имот със собствени средства или участието в строителството на имот върху чужда земя, последвано от непрекъснато упражняване на фактическата власт върху имота за повече от 10 години, извършване на довършителни работи и/или подобрения в него, представляват действия по открито и явно владение на имота. (във връзка с прилагане на ТЪЛКУВАТЕЛНО РЕШЕНИЕ № 1 ОТ 06.08.2012 Г. ПО ТЪЛК.Д. № 1 ОТ 2012 Г. НА ОСГК НА ВКС, което препраща към ППВС № 6 ОТ 27.12.1974 Г. ПО ГР. Д. № 9 ОТ 1974 Г. И С РЕШЕНИЕ № 91 ОТ 02.07.2010 Г. ПО ГР. Д. № 713 ОТ 2010 Г. НА ВКС, ТК, ВТОРО Т.О.)
ОТГОВОР: По този въпрос в горепосоченото тълкувателно решение е прието, че когато един от съсобствениците установи фактическа власт върху съсобствената вещ и извърши подобрения в нея, е възможно, като не се съобразява с правата на останалите съсобственици, да владее изключително за себе си. Щом фактическата власт се упражнява изключително от такъв съсобственик, той не е държател на идеалните части на останалите съсобственици, а техен владелец. В този смисъл от съществено значение при всеки конкретен спор е дали е установено наличие на съсобственост и съвладение или има един единствен владелец на съсобствения имот. В решение № 91 от 02.07.2010 г. по гр. д. № 713 от 2010 г. на ВКС, ТК, Второ т.о., постановено по реда на чл. 290 и сл. ГПК, е прието, че ако още със сключване на предварителния договор ответниците са се афиширали пред третите лица като купувачи на апартамент, извършили са за своя сметка всички довършителни работи в него, обзавели са го, поддържали са го и са участвали в разноските за общите части на жилищната сграда, те очевидно явно са демонстрирали намерение за своене на този апартамент.
РЕШЕНИЕ № 381 ОТ 25.10.2010 Г. ПО ГР. Д. № 37/2010 Г., Г. К., ІІ Г. О. НА ВКС
ВЪПРОС: дали съсобственикът, упражняващ фактическата власт, следва да демонстрира спрямо неползващия съсобственик намерението си да владее имота изцяло за себе си.
ОТГОВОР: Според решение № 169 от 17.03.2006 г. по гр. д. № 754/2005 г. на ВКС, I г.о., за да бъде придобита цялата вещ само от ползващия я съсобственик по давност, е необходимо същият да манифестира спрямо неползващия съсобственик намерението си да упражнява фактическата власт върху вещта не по смисъла на чл. 31 ЗС, а само и изключително за себе си, считайки я изцяло за своя.
Правилна е практиката по приложеното към касационната жалба и посочено по-горе съдебно решение. За да се отговори на поставения въпрос следва да се направи разграничение между двете хипотези на упражняване на фактическа власт, съответстваща по съдържание на определено вещно право, на които законът придава правна релевантност – държане и владение. Разликата между двете е в субективния елемент от фактическия състав, т.е. в намерението, с което се упражнява фактическата власт – владелецът свои вещта, а държателят няма намерение за своене. Съгласно чл. 79, ал. 1 ЗС може да бъде придобито вещно право въз основа на осъществявано десетгодишно владение, което следва да е явно и необезпокоявано. Според презумпцията на чл. 69 ЗС предполага се, че този, който упражнява фактическа власт върху вещта я държи за себе си, докато не се установи, че я държи за другиго. Когато фактическата власт е придобита на правно основание, то упражняващият се явява държател и в този случай презумпцията на чл. 69 ЗС е опровергана, а съответно в тежест на този, който се позовава на придобивна давност по чл. 79, ал. 1 ЗС е да установи, че такава е започнала да тече чрез явна промяна на държането във владение. В този случай, за да се приеме, че е налице завладяване, е необходимо промяната в намерението фактическата власт да се упражнява вместо за другиго изключително и само за себе си, да намери външна проява чрез действия, които недвусмислено да отричат правата на досегашния собственик или владелец, което следва от изискването владението да не е установено по скрит начин, т.е. чрез действия, които да са могли да станат достояние на собственика, респ. съсобственика. При липса на такива действия, то промяната в намерението е скрита, а следователно владението е опорочено и не настъпват последиците по чл. 79, ал. 1 ЗС.
В хипотезата на съпритежание на вещно право е налице регламентация на вътрешните отношения между съсобствениците във връзка с управлението, поддържането и ползването на общата вещ -чл. 30-чл. 32 ЗС. Съгласно чл. 31, ал. 1 ЗС всеки съсобственик може да си служи с общата вещ, а следователно този, който ползва вещта, е придобил фактическата власт на правно основание, поради което се явява държател на правата на останалите съсобственици, а съответно за да започне да тече в негова полза придобивна давност е необходимо да демонстрира промяната в намерението си чрез действия, които отричат правата им.