адв. ИВАЙЛО ВАСИЛЕВ
доктор по гражданско и семейно право
Ключови думи: подобрения, недвижим имот, погасителна давност, договор за издръжка и гледане, разваляне, чл. 87 ЗЗД, адв. д-р Ивайло Василев, вещно право, адвокат от Пловдив.
ВЪПРОСИ
От кой момент насетне започва да тече предвидената от закона погасителна давност за извършените в чужд недвижим имот подобрения в случай на разваляне на алеаторен договор за издръжка и гледане по вина на приобретателя, извършил подобренията и при влязло в сила решение по чл. 87, ал. 3 ЗЗД за разваляне на алеаторен договор за гледане и издръжка?
Вземането на приобретателя за извършените от него подобрения в недвижимия имот обусловено ли е от факта на предаване на владението върху вещта и този факт представлява ли елемент от фактическия състав по настъпване на изискуемостта на вземането?
ОТГОВОР
Погасителната давност като вид юридически факт, от категорията на юридическите събития, представлява период от време, с изтичането на който се погасява публичното субективно право на лицето-кредитор да иска съдебна защита или принудително изпълнение на притезателно или преобразуващо право. Давностният срок започва да тече от деня, в който вземането е станало изискуемо – чл. 114 ЗЗД и може да спре да тече само при наличие на хипотеза измежду изчерпателно изброените от законодателя с разпоредбата на чл. 115, ал.1 ЗЗД основания за това.
Моментът от който тече срока на погасителната давност за вземане, произтичащо от извършените в чужд недвижим имот подобрения, в хипотезата на развален ( алеаторен ) договор за издръжка и гледане по вина на приобретателя, извършил подобренията, и при влязло в сила решение по чл. 87, ал. 3 ЗЗД за разваляне на алеаторен договор за гледане и издръжка, е този посочен с разясненията по ТР № 88/ 26.VI.1964 г. по гр. д. № 66/64 г., ОСГК на ВС.
Вземането за извършени подобрения в чужд недвижим имот има облигационен характер и почива на принципа за недопустимост на неоснователно обогатяване. По отношение на вземането за подобрения в чужд имот са приложими правилата относно неоснователно обогатяване, включително и правилата за погасяването на задълженията поради изтичане срока на погасителната давност. Погасителната давност започва да тече от деня, в който вземането е станало изискуемо. По принцип вземанията без определен падеж се дължат веднага. Вземането, произхождащо от извършени в чужд имот подобрения, не е свързано с някакъв отлагателен срок. Правоотношенията, които възникват между подобрителя и собственика на подобрения имот, обаче се характеризират с такива особености, които дават основание с оглед на общия смисъл на закона и справедливостта да се приеме, че изискуемостта на вземането на подобрителя за извършените от него подобрения в чужд имот не съвпада с извършването на самото подобрение и трябва да се отнесе към един по-късен момент, а именно моментът в който от владелец на подобренията, подобрителят става техен държател.
Подобрителят по време на извършването на подобренията обикновено се намира във владение на имота. В хипотезите на разваляне на договор по реда на чл. 87, ал.3 ЗЗД, до влизане в сила на решението за това, подобрителят се счита за собственик и извършва подобренията на своя собствен имот като увеличава стойността му. След влизане в сила на позитивно решение по чл. 87, ал.3 ЗЗД, подобрителят запазва качеството си на владелец на имота, доколкото обратното действие на влязлото в сила решение не прекъсва фактическата му власт над имота.
Доколкото извършените подобренията увеличават стойността на имота, собственикът дължи да възмезди стойностно подобрителя. Вземането на подобрителя за извършените подобрения става изискуемо още в момента на завършването на подобренията, но давносният срок тече от момента, когато собственикът си възвърне фактическата власт над имота. Затова следва да се признае, че вземането на подобрителя става изискуемо и погасителната давност за него започва да тече от момента на прекъсване на владението, от превръщането му в държане със съгласието на собственика или най-късно от момента, когато бъде смутено от собственика по исков ред, обикновено чрез предявяването на ревандикационен иск. Различието между добросъвестния и недобросъвестния подобрител във връзка с правото им да търсят обезщетение за подобренията се отнася само до размера на обезщетението и правото на задържането на имота до заплащането на обезщетението. Вземането на приобретателя за извършените от него подобрения в недвижимия имот като притезателно право не е обусловено от факта на предаване на владението върху вещта, този факт определя обаче момента на изискуемостта на вземането респ. момента от който тече срока на погасителната давност. В изложения смисъл са изцяло дадените задължителни разяснения с ПП ВС No 6 -74.
С Решение No 110 от 28.11.2017 г. по гр. д. No 5557/2016 г. ВКС- II г.о. се приема, че вземането за извършени подобрения, включително на упражняващия владение върху чужд имот, има облигационен характер и представлява частен случай на неоснователно обогатяване. По тази причина по въпросите относно фактическия състав, изискуемостта и погасителната давност за това вземане съответно приложими са разясненията, дадени с ПП ВС № 1-79 г. Вземането за подобрения не притежава белезите на никой от фактическите състави по чл. 55, ал. 1 ЗЗД, а по същността си разкрива близост с вземането по чл. 59, ал. 1 ЗЗД – с оглед наличието на увеличаване без основание имуществото на едно лице за сметка на имуществото на друго лице, което произтича от общите факти на вложените средства и повишаване качеството на чуждия имот. В хипотеза, когато подобренията са извършени от приобретател по алеаторен договор за гледане и издръжка, докато продължава действието на договора изобщо не може да се поставя въпрос за неговото обезщетяване в която и да е от хипотезите по чл. 72 – 74 ЗС, доколкото измененията в имота са внесени от неговия собственик. Проблемът за възмездяване на подобрителя възниква при наличието на влязло в сила решение за разваляне на алеаторния договор по чл. 87, ал. 3 ЗЗД. В момента на влизане в сила на това решение настъпва възстановяването на собствеността в патримониума на прехвърлителя, съответно – тогава настъпва и неговото обогатяване, защото е прехвърлил имот с по-ниска, а получава такъв с увеличена стойност. Следвайки логиката на т. 7, изр. първо от ПП ВС № 1-79 г., това е и моментът, считано от който настъпват изискуемостта на вземането за подобренията, извършени от приобретателя в недвижимия имот, предмет на разваления договор за гледане и издръжка, както и се поставя началото на давностния срок по чл. 110 ЗЗД.
Изводът, направен от състава на ВКС, че в конкретния случай фактът на предаване на владението върху недвижимия имот е ирелевантен, е резултат на различните по двете дела факти. По цитираното дело прехвърлителката – бенефициент по алеаторния договор е запазила правото на ползване на имота т.е. в нито един момент подобрителят не е бил във фактическа власт на имота, което се явява частна хипотеза на случаите, при които приобретателят по договора за прехвърляне право на собственост срещу задължение за издръжка и гледане получава владението на имота след сключване на сделката и се намира в имота към датата на влизане в сила на решението по чл. 87, ал.3 ЗЗД за разваляне на алеаторния договор.
Така Р. № 20 от 18.07.2019 г. на ВКС