адв. ИВАЙЛО ВАСИЛЕВ
доктор по гражданско и семейно право
ВЪПРОС
Относно правното действие на новото вписване на ипотеката по чл. 172, ал. 2 ЗЗД спрямо третите лица, придобили и вписали права върху ипотекирания имот в рамките на действието на първоначалното вписване по чл. 172, ал. 1 ЗЗД
ОТГОВОР
Предварително следва да се отбележи, че отговорът на поставения въпрос, свързан с правното действие на ипотеката, следва да бъде основан на тълкуване единствено на разпоредбите на чл. 149-155 и чл. 166-179 ЗЗД, доколкото именно те установяват общата правна уредба на ипотеката, т. е. предпоставките за възникване на ипотечното право, неговото съдържание и условията за погасяването му. Не следва да бъдат съобразявани съдържащите се в Правилника за вписванията разпоредби по две причини. На първо място, недопустимо е разпоредби на закон да бъдат тълкувани с помощта на съображения, извлечени от разпоредби на подзаконов нормативен акт. На второ място, съобразно делегацията по чл. 116 ЗС, на която се основава ПВ, правомощията за издаване на подзаконов нормативен акт са ограничени единствено до реда за извършване на съответните вписвания и до събираните за това такси. Извън тези правомощия остават всички въпроси относно видовете вписвания, предпоставките за извършването им и най-вече относно техните последици.
Съгласно чл. 166, ал. 1 ЗЗД ипотеката възниква като последица от вписване в имотния регистър. Предпоставка за извършване на такова вписване е договорът за ипотека (чл. 167, ал. 1 ЗЗ) или съответният друг вид договор или акт (чл. 168, ал. 2 ЗЗД), който съгласно нарочна разпоредба на закона дава на кредитора право да впише законна ипотека.
Извършеното вписване на ипотеката (законна или договорна) е ограничено със срока по чл. 172, ал. 1 ЗЗД, поради което с изтичането на този срок (при липса на подновяване по чл. 172, ал. 1, изр. 2 ЗЗД) действието на вписването отпада. Доколкото действието на вписването се изразява във възникване на ипотечното право, прекратяването на действието на вписването означава прекратяване на ипотечното право. Оттук повторното вписване по чл. 172, ал. 2 ЗЗД означава повторно възникване на ипотечното право, макар и същото (като основаващо се на първоначалния ипотечен договор, респ. на първоначалните условия за вписване на законна ипотека).
Във връзка с горното следва да се посочи, че при преценката за съществуване и противопоставимост на ипотечното право в периода от изтичането на срока по чл. 172, ал. 1 ЗЗД до повторното вписване не следва да се обсъжда възможността за заличаване по чл. 22 ПВ – по изложените по-горе съображения. Съображения по този въпрос не могат да се извличат и от заличаването по чл. 179 ЗЗД, доколкото същото по правната си същност представлява основание за прекратяване на действието на вписването, което е различно от предвиденото в чл. 172, ал. 1 ЗЗД основание за прекратяване на действието на вписването. Поради това възможността за заличаване по чл. 179 ЗЗД не изключва прекратяването на действието на вписването по чл. 172, ал. 1 ЗЗД и не може да се тълкува в смисъл, че независимо от изтичането на срока ипотечното право продължава да съществува в предишния си вид, а само съгласно чл. 172, ал. 2 ГПК губи реда си в конкуренцията с останалите кредитори.
Повторното вписване по чл. 172, ал. 2 ЗЗД следователно е с правната същност на първоначалното вписване, т. е. правопораждащ ипотечното право факт. От това следва, че при повторното вписване следва да бъдат налице условията за първоначално вписване, в частност да е спазено изискването към момента на вписването имотът да е собственост на лицето, което отговаря за обезпечения дълг (арг. чл. 167, ал. 3 ЗЗД), т. е. лицето, учредило договорната ипотека, респ. спрямо което са били налице предпоставките за учредяване на законна ипотека, съответно неговите универсални правоприемници. Приобретателят, придобил имота след изтичането на срока по чл. 172, ал. 1 ЗЗД и преди повторното вписване, безспорно не е такова лице, тъй като спрямо него изсрочената неподновена ипотека не е противопоставима, а самият той не отговаря за обезпечения дълг. Същественият въпрос е за правното положение на приобретателя, придобил имота преди изтичането на срока по чл. 172, ал. 1 ЗЗД.
След изтичането на срока по чл. 172, ал. 1 ЗЗД кредиторът разполага с възможността за повторно вписване на същата ипотека. Безспорно тази възможност е налице, когато ипотекираният имот продължава да е собственост на длъжника по обезпеченото вземане, тъй като и към момента на повторното вписване е спазено изискването на чл. 167, ал. 3 ЗЗД. Това изискване е спазено и в хипотезата, когато ипотеката е учредена за обезпечаване на чуждо задължение и имотът продължава да е собственост на първоначалния ипотекарен длъжник. И в двете хипотези възприетото законодателно разрешение за допустимост на повторното вписване на ипотеката се основава на съществуващата отговорност за обезпеченото вземане – длъжникът отговаря поради това, че дължи, а ипотекарният длъжник отговаря поради това, че със сключването на ипотечния договор е поел отговорност за чуждия дълг, която не се погасява с изтичането на срока по чл. 172, ал. 1 ЗЗД (ипотекарният длъжник продължава да е обвързан спрямо кредитора от ипотечния договор, с който се е задължил да отговаря с имота си за изпълнението на задължението).
Различно обаче е положението на придобилия имота в рамките на срока по чл. 172, ал. 1 ЗЗД. За него отговорността за чуждия дълг произтича от самата ипотека (поради противопоставимостта на възникналото от вписването ипотечно право), а не от ипотечния договор, по който той не е страна. Поради това при прекратяване на ипотечното право на основание чл. 172, ал. 1 ЗЗД и доколкото не е страна, нито е встъпил като страна в ипотечния договор, приобретателят повече не носи отговорност за обезпеченото задължение и следователно не може да се счита за учредило ипотеката лице. Това налага извода, че спрямо този приобретател повторно вписване на изсрочената ипотека не е допустимо поради отсъствието на условието по чл. 167, ал. 3 ЗЗД.
Вж. Р. № 101 от 13.02.2020 г. на ВКС