Темата за подобрения в имот по предварителен договор е представена в светлината на решение № 279 от 07.05.2026 г. по гр. д. № 1601 от 2024 г. Върховният касационен съд.То дава важен отговор на въпроса кога купувачът по предварителен договор или носителят на право на строеж може да търси заплащане за подобрения в чужд имот. Темата е съществена за собственици, инвеститори, строители и купувачи, защото често в практиката една страна владее имота, извършва разходи, строителни дейности или подготвителни работи, но окончателният договор не се сключва.
Настоящата статия на Адвокатска кантора „Ивайло Василев & партньори“ представя решението на достъпен език, без да се губи юридическата точност. Анализът е особено полезен при казуси за сделки и дела за имоти, предварителен договор за имот, право на строеж, ползване и сервитути и искове за защита на собственост.
Какъв е краткият отговор на ВКС за подобрения в имот по предварителен договор?
Краткият отговор е, че предварителният отказ от бъдещо право да се претендира стойността на подобренията е недействителен. Според ВКС страната може да се откаже от съществуващо право, но не може предварително да се откаже от право, което още не е възникнало. Затова уговорка, според която купувачът предварително приема всички бъдещи подобрения да останат без заплащане за собственика, не може сама по себе си да унищожи правото на иск по чл. 72 ЗС.
ВКС приема още, че когато за преценката дали има подобрения са нужни специални знания, съдът е длъжен служебно да назначи вещо лице. Това важи дори когато страната не е направила изрично искане за експертиза, ако без експертно заключение съдът не може да установи дали имотът е увеличил пазарната си стойност.
Какъв спор разглежда ВКС в решение № 279 от 07.05.2026 г.?
Делото е образувано по касационна жалба срещу въззивно решение на Апелативен съд Пловдив. Спорът се развива около учредено право на строеж върху два поземлени имота, сключени предварителни договори за продажба на същите имоти и последващи насрещни искове за заплащане на подобрения. Правото на строеж е било счетено за погасено по давност, а спорът пред ВКС се концентрира върху последиците от извършените работи в имотите.
По делото купувачът и суперфициар твърди, че е извършил дейности, които представляват подобрения и са увеличили стойността на имотите. Собствениците възразяват, че в предварителните договори е имало клауза, според която продавачът не дължи суми за разноски и подобрения, направени във връзка с реализирането на правото на строеж. Именно тази уговорка поставя централния въпрос пред ВКС.
Пълният съдебен акт може да бъде проверен в официалната страница на решение № 279 от 07.05.2026 г. на ВКС. Правната му стойност е значима, защото решението е постановено по реда на чл. 290 ГПК и съдържа отговори на конкретни правни въпроси, по които е допуснато касационно обжалване.
Какви са двата основни правни въпроса пред ВКС?
Първият въпрос е дали е действителен предварителният отказ на купувача по предварителен договор да претендира от собственика стойността на извършените подобрения. ВКС отговаря отрицателно. Когато владението се основава на предварителен договор за покупка на имота, купувачът може да има права по чл. 70, ал. 3 ЗС във връзка с чл. 72 ЗС, а предварителният отказ от бъдещото право на обезщетение е недопустим.
Вторият въпрос е дали въззивният съд трябва служебно да назначи вещо лице, когато разрешаването на спорен въпрос изисква специални знания. ВКС отговаря положително. Ако съдът не може сам да установи дали дадени дейности са довели до увеличаване на пазарната стойност на имота, той следва да допусне техническа експертиза, назначена от съда.
Защо предварителният отказ от бъдещи подобрения в имот е недействителен?
В гражданското право отказът от право предполага, че правото съществува. Ако правото още не е възникнало, страната няма от какво реално да се откаже. Точно този аргумент е в основата на решението на ВКС. Клаузата в предварителния договор не може предварително да изключи бъдещото право на купувача или суперфициаря да претендира увеличената стойност на имота, ако впоследствие се установи, че такава стойност е реално създадена.
Този извод е важен, защото в практиката често се включват клаузи, които изглеждат като пълен отказ от бъдещи претенции. ВКС не отрича свободата на договаряне. Напротив, съдът изрично отчита, че страните могат да уреждат отношенията си договорно. Ограничението обаче е ясно: свободата на договаряне не позволява предварителен отказ от невъзникнало право, когато това би довело до неоснователно обогатяване на собственика за сметка на лицето, вложило труд, средства и материали.
Каква е връзката между чл. 70 ЗС и чл. 72 ЗС?
Разпоредбата на чл. 70 ЗС относно добросъвестното владение предвижда, че когато владението е предадено въз основа на предварителен договор, сключен със собственика, владелецът има правата по чл. 71 и чл. 72 ЗС. Това правило е особено важно при предварителни договори за недвижими имоти, защото купувачът често влиза във фактическа власт преди окончателното нотариално изповядване.
Съгласно чл. 72 ЗС относно подобренията от добросъвестния владелец добросъвестният владелец може да иска сумата, с която се е увеличила стойността на вещта вследствие на подобренията. Увеличението се определя към деня на постановяване на съдебното решение. Това означава, че не всеки разход се заплаща автоматично. Заплаща се само доказаното увеличение на стойността на имота.
Какво означава това за купувача по предварителен договор?
За купувача това означава, че ако е получил владение върху имота, извършил е дейности и тези дейности са увеличили пазарната стойност на имота, той може да претендира обезщетение при условията на закона. Самият факт, че в предварителния договор има клауза за отказ от бъдещи претенции, не е достатъчен, за да бъде отхвърлен искът му. Нужно е съдът да провери дали правото е възникнало, дали дейностите са подобрения и дали има реално увеличение на стойността.
Какво означава това за собственика на имота?
За собственика това означава, че договорната защита трябва да бъде внимателно структурирана. Не всяка клауза, която изключва бъдещи претенции, ще бъде призната за действителна. Ако собственикът получава обратно имот с увеличена стойност, без да плати нищо за това увеличение, възниква риск от неоснователно имуществено разместване. Ето защо при сделки с имоти е препоръчително предварителният договор да бъде изготвен след подробен правен анализ.
Как се определя дали извършените работи са подобрения в имот?
ВКС подчертава, че преценката дали определени дейности са подобрения е винаги конкретна. Не е достатъчно да се твърди, че са направени разходи. Трябва да се докаже, че вложените труд, средства и материали са довели до увеличаване на пазарната стойност на имота. Това е ключовата разлика между разход, подготовка, поддръжка и подобрение.
Например разчистването на терен, подготвителни работи или временни дейности може да не се окажат подобрения, ако не увеличават стойността на имота към момента на решението. От друга страна, ако извършените работи обективно повишават функционалността, използваемостта или пазарната цена на имота, те могат да бъдат квалифицирани като подобрения. Именно затова експертизата често е решаващо доказателствено средство.
| Въпрос | Правно значение според ВКС |
|---|---|
| Има ли направени разходи? | Разходите сами по себе си не са достатъчни. Трябва да се установи реален ефект върху имота. |
| Има ли увеличение на пазарната стойност? | Това е основната предпоставка за уважаване на иск по чл. 72 ЗС. |
| Кога се оценява увеличението? | Увеличението се преценява към деня на постановяване на съдебното решение. |
| Нужна ли е експертиза? | Да, когато въпросът изисква специални технически или оценителски знания. |
Защо съдът не може произволно да реши дали има подобрения?
ВКС приема, че когато по делото няма достатъчно доказателства за пазарната стойност на имота преди и след извършените дейности, съдът не може просто да отхвърли иска. Ако за изясняване на въпроса са нужни специални знания, съдът трябва да назначи вещо лице. Това следва от чл. 195 ГПК относно назначаването на вещо лице, както и от трайната практика на ВКС.
Практически това означава, че съдът трябва да осигури пълно изясняване на фактическата обстановка. В конкретния случай ВКС отменя въззивното решение именно защото въззивният съд е направил изводи за липса на подобрения при неизяснена фактическа обстановка и без необходимото експертно изследване.
Каква е ролята на правото на строеж в този спор?
Правото на строеж, наричано още суперфиция, дава възможност едно лице да построи сграда върху чужда земя и да придобие собственост върху постройката, ако правото бъде упражнено законосъобразно. В разглеждания случай правото на строеж е било учредено заедно с предварителни договори за продажба, а договорите са били функционално свързани. Крайната цел е била придобиване на собственост върху имотите и реализиране на строителен проект.
Съгласно чл. 67 ЗС относно погасяването на правото на строеж правото да се построи сграда върху чужда земя се погасява в полза на собственика, ако не се упражни в продължение на пет години. Когато правото на строеж се погаси, възникват сложни последици относно вече извършените работи и евентуалното увеличение на стойността на имота.
От значение е и чл. 92 ЗС относно собствеността върху постройките и насажденията, според който собственикът на земята е собственик и на постройките върху нея, освен ако е установено друго. Именно тук възниква балансът между правото на собственика и защитата на лицето, което е вложило средства в чуждия имот.
Защо ВКС приема, че предварителният договор и правото на строеж са свързани?
ВКС отчита, че предварителните договори и договорите за учредяване на право на строеж са самостоятелни сделки, но в конкретния случай са насочени към един общ резултат. Този резултат е придобиване на собственост върху имотите от купувача и реализиране на строителен проект. Затова съдът не разглежда отделните клаузи изолирано, а анализира цялата договорна конструкция.
Въпреки това договорната връзка между сделките не променя основния извод: предварителният отказ от бъдещо право за заплащане на подобрения е недействителен. Няма значение дали претенцията се разглежда през положението на купувач по предварителен договор или през положението на суперфициар. И в двата случая не може да има валиден отказ от право, което още не съществува.
Какво трябва да докаже лицето, което търси заплащане за подобрения в имот?
Лицето, което предявява иск за подобрения в имот, трябва да докаже няколко основни обстоятелства. Първо, че е упражнявало фактическа власт върху имота на правно основание, което му дава защита по закона. Второ, че е извършило конкретни дейности, които не са само обикновени разноски или временна подготовка. Трето, че тези дейности са увеличили пазарната стойност на имота. Четвърто, че увеличението съществува към момента, в който съдът постановява решението.
ВКС поставя акцент върху сравнението между пазарната стойност на имота в настоящото му състояние и пазарната стойност, която би имал без извършените работи. Именно тази разлика показва дали има подлежащо на заплащане увеличение. Затова в новото разглеждане на делото Апелативен съд Пловдив следва да допусне техническа експертиза, назначена от съда, която да даде заключение по тези въпроси.
Какви доказателства са особено важни при иск за подобрения?
С най голямо практическо значение са документите за извършените дейности, строителни книжа, договори с изпълнители, фактури, документи за приемане и предаване, снимков материал, свидетелски показания, технически документи и експертно заключение. В имотни спорове обаче решаващо значение обикновено има експертизата, защото тя отговаря на въпроса дали разходите са се превърнали в реално увеличение на стойността на недвижимия имот.
Точно тук се вижда практическата стойност на решението. То не позволява на съда да замести експертната оценка със собствено предположение. Когато са нужни специални знания, съдът трябва да назначи експертиза и да даде възможност спорът да бъде решен върху доказателствена основа, а не върху формално тълкуване на договорна клауза.
Какво е правото на задържане при подобрения в имот?
Правото на задържане по чл. 72, ал. 3 ЗС е средство за защита на добросъвестния владелец. То му позволява да задържи вещта до заплащане на дължимите суми за подобрения и необходими разноски, ако законовите предпоставки са налице. В разглежданото дело въззивният съд е отхвърлил и възражението за право на задържане, защото е приел, че исковете за подобрения са неоснователни.
След като ВКС отменя въззивното решение и връща делото за ново разглеждане, въпросът за правото на задържане остава отворен. При новото разглеждане, ако се установи, че са направени подобрения, съдът трябва да се произнесе и по възражението за право на задържане. Това е логично, защото правото на задържане е свързано с наличието на вземане за подобрения.
Кога правото на задържане има реална практическа стойност?
Правото на задържане има практическа стойност, когато владелецът все още държи имота и има признато или доказуемо вземане за подобрения. То може да бъде важен защитен инструмент, защото поставя собственика в положение да уреди имуществените отношения, преди да получи фактическата власт. В същото време това право не възниква автоматично. Нужни са конкретни доказателства за правното основание, характера на владението и размера на увеличението.
Какво означава решението за предварителните договори за имот?
Решението показва, че предварителният договор за имот не трябва да бъде възприеман като формален документ. Той често урежда владение, срокове, инвестиции, строителство, неустойки, задължения за прехвърляне и последици при несключване на окончателен договор. Правната уредба на предварителния договор се съдържа в чл. 19 ЗЗД относно предварителния договор, според който договорът трябва да съдържа съществените условия на окончателния договор, а всяка страна може да предяви иск за сключване на окончателен договор.
Когато предварителният договор е свързан с предаване на владение, строителство или значителни инвестиции, той трябва да предвиди ясни правила за разходите, подобренията, риска от несключване на окончателен договор и начина за доказване на извършените работи. Не е достатъчно страните да запишат обща клауза, че всички бъдещи подобрения остават без заплащане. След решение № 279 от 07.05.2026 г. на ВКС такава клауза трябва да се преценява внимателно през забраната за отказ от бъдещи невъзникнали права.
Как Адвокатска кантора „Ивайло Василев & партньори“ може да помогне при предварителен договор за имот?
При сделки с недвижими имоти правната сигурност започва преди подписването. Адвокатска кантора „Ивайло Василев & партньори“ може да съдейства при преглед, изготвяне и преговори по предварителни договори, проверка на собствеността, анализ на риска при предаване на владение, уредба на подобренията, защита при неизпълнение и процесуално представителство при имотни спорове. Релевантни услуги са правен анализ на имот, обявяване на предварителен договор за окончателен и процесуално представителство за имотни дела.
Какви практически изводи следват от решение № 279 от 07.05.2026 г. на ВКС?
Първият практически извод е, че клаузите за отказ от бъдещи претенции за подобрения трябва да се формулират и оценяват много внимателно. Ако правото още не е възникнало, отказът от него може да бъде недействителен. Вторият извод е, че при спор за подобрения централният въпрос не е само какво е записано в договора, а дали имотът действително е увеличил стойността си. Третият извод е, че експертизата има ключово значение, когато съдът няма специални знания да оцени техническия и пазарния ефект на извършените работи.
Четвъртият извод е, че предварителният договор, правото на строеж и владението върху имота трябва да се разглеждат като част от обща правна и икономическа картина. Една формална клауза не винаги решава спора. Важно е да се установи какви права са възникнали, кога са възникнали, какви работи са извършени и дали собственикът получава имуществена полза без основание.
Какво трябва да направи купувачът преди да инвестира в чужд имот?
Купувачът трябва да поиска предварителен правен анализ, да изясни дали ще получи владение, да уреди писмено какви дейности може да извършва, да събира доказателства за всяка дейност и да не разчита само на устни договорки. от особено значение е да се предвиди какво се случва, ако окончателният договор не бъде сключен. В противен случай доказването на подобренията може да стане трудно, а спорът да се решава години впоследствие.
Какво трябва да направи собственикът преди да предаде владението?
Собственикът трябва да знае, че предаването на владение по предварителен договор може да породи права за купувача. Затова е необходимо да се уредят режимът на ползване, допустимите работи, контролът върху строителството, документите, последиците при неизпълнение и начинът за уреждане на евентуално увеличение на стойността. Юридическият риск не се изчерпва с включване на обща клауза за отказ от бъдещи претенции.
Какво решава ВКС в крайния си диспозитив?
ВКС отменя въззивното решение на Апелативен съд Пловдив в частта, с която са отхвърлени насрещните искове за заплащане на подобрения по чл. 72, ал. 1 ЗС и е оставено без уважение възражението за право на задържане по чл. 72, ал. 3 ЗС. Делото е върнато за ново разглеждане от друг състав на въззивния съд.
При новото разглеждане въззивният съд трябва да допусне техническа експертиза, назначена от съда. Експертизата следва да даде заключение за пазарната цена на имотите в настоящото им състояние и за пазарната цена без извършените работи. На тази основа съдът трябва да прецени дали стойността на имотите е увеличена и дали има основание за заплащане на подобрения.
Кога е разумно да се потърси адвокат при спор за подобрения в имот?
Разумно е адвокат да се потърси още преди подписване на предварителен договор, когато се предвижда предаване на владение или извършване на строителни работи. Ако спорът вече е възникнал, адвокатската намеса е важна за правилно формулиране на исковете, събиране на доказателства, искане на експертиза, защита срещу възражения за договорен отказ и преценка дали може да се упражни право на задържане. За консултация може да използвате страницата за контакти с Адвокатска кантора „Ивайло Василев & партньори“.