Когато възникне спор за защита на собственост на имот, свързан с принадлежност на имущество, често се стига до сложни юридически въпроси, които изискват намесата на опитен специалист. Адвокатска кантора „Ивайло Василев & партньори“ предоставя компетентна правна консултация и процесуално представителство по вещноправни спорове. Управляващият мениджър адв. д-р Ивайло Василев, като доказан експерт и доктор по гражданско и семейно право, редовно анализира актуалната съдебна практика, за да гарантира най-високо качество на предоставяните юридически услуги.
В настоящата статия ще разгледаме подробно Решение № 432 от 29.06.2026 г. на Върховния касационен съд (ВКС), което дава ценни разяснения относно това как се определя принадлежност на имущество по Закона за собствеността и кога една постройка представлява самостоятелен обект на право на собственост. Това решение е от изключително значение за всички, които се занимават с недвижимо имущество, тъй като дава ясни критерии за разграничаване между принадлежност и самостоятелен обект.
Какво е принадлежност на имущество и как се регулира в българското право?
Според чл. 98 от Закона за собствеността (ЗС), принадлежността следва главната вещ, ако не е постановено или уговорено друго. Това правило означава, че когато едно имущество е функционално свързано с друго и служи за неговото обслужване, то се счита за принадлежност. В такъв случай, прехвърлянето на правото на собственост върху главната вещ автоматично води до прехвърляне на собствеността и върху принадлежността, освен ако страните изрично не са уговорили друго.
Принадлежността е вещноправно понятие, което е фундаментално за разбирането на правата на собственост. Тя е свързана с концепцията за главна вещ и е регулирана не само в чл. 98 ЗС, но и в други разпоредби на закона, които определят как се трансферира собствеността и как се защитават правата на собствениците. Често обаче в практиката възниква спор за собственост на имущество, при който едната страна твърди, че дадена постройка е принадлежност, а другата – че тя е самостоятелен обект.
Какво е разликата между принадлежност и самостоятелен обект на право на собственост?
Разликата между принадлежност и самостоятелен обект е критична в правното регулиране на недвижимото имущество. Принадлежност е имущество, което служи за обслужване на главната вещ и е функционално подчинено на нея. Самостоятелен обект, от своя страна, е имущество, което има независимо предназначение и не служи за обслужване на друго имущество. Когато едно имущество е самостоятелен обект, то може да бъде предмет на отделна сделка и да има самостоятелен собственик, различен от собственика на главната вещ.
Именно такъв е случаят, разгледан в ВКС решение за собственост № 432. Това решение дава ясни указания как да се разграничават тези две понятия в практиката.
Какви са фактите по делото пред Върховния касационен съд и как се развива производството?
Производството е образувано по касационна жалба срещу решение на Окръжен съд – Пловдив. Спорът е между две страни, които притежават по 1/2 идеална част от дворно място и различни етажи и гаражи в построената в него жилищна сграда. Предмет на делото е помещение с площ от 22 кв. м., пристроено към западната външна стена на сградата. Производството е образувано по чл. 290 от Гражданския процесуален кодекс (ГПК), което означава, че касационната жалба е допустима при условията на закона.
Касационната жалба е подадена от П. П. К., чрез адв. И. Н., срещу решение № 586 от 29.04.2024 г., постановено по в. гр. дело № 427/2024 г. на Окръжен съд – Пловдив. Това решение е потвърдило решение № 369 от 15.12.2023 г., постановено по гр. д. № 718 по описа за 2023 г. на Районен съд Карлово. Касационната жалба съдържа оплаквания за неправилност на въззивното решение, поради постановяването му в нарушение на материалния закон, поради необоснованост и поради допуснати съществени нарушения на съдопроизводствените правила, което са основания за касационно обжалване по чл. 281, ал. 1, т. 3 ГПК.
Какво е твърдял Районният съд – Карлово и как е преценил делото?
Районният съд Карлово е издал решение № 369 от 15.12.2023 г., с което е признало за установено, че Д. Н. М. и Г. В. М. (ищците) са собственици на помещение с площ от 22 кв. м., пристроено към западната външна стена на сграда. Съдът е издал и осъждане на ответницата П. П. К. да предаде на ищците владението върху описаното помещение. Решението на Районния съд е базирано на твърдението, че помещението е принадлежност към гаража на ищците.
При издаване на решението, Районният съд е взел предвид показанията на свидетели, техническата експертиза и документите, представени от страните. Съдът е приел за безспорно, че по силата на сключен договор за покупко-продажба от 13.01.2022 г. ищците са придобили в режим на съсобственост (СИО) 1/2 идеална част от дворно място от 350 кв. м., находящо се в населено място, ведно с втори жилищен етаж от построената в имота жилищна сграда, както и западния гараж в същата сграда.
Как е преценил делото Окръжният съд – Пловдив?
Окръжният съд – Пловдив е издал решение № 586 от 29.04.2024 г., което е потвърдило решението на Районния съд Карлово. Съдът е приел аргументите на ищците и е счел, че помещението е действително принадлежност към гаража. Окръжният съд е посочил, че според заключението на съдебно-техническата експертиза спорното помещение не разполага със собствен санитарен възел и електрическа инсталация. В него има табло с електромер, който отчита и използвания ток от гаража на ищците. Процесното помещение е свързано с този гараж посредством коридор на приземния етаж на жилищната сграда, който коридор има обслужващо предназначение по отношение на гаража и спорното помещение.
Окръжният съд е направил извод, че коридорът няма вътрешна врата и достъп към стълбището, водещо към жилищните етажи, като за последното има отделен вход от западната страна на сградата. На базата на тези факти, съдът е направил извод, че процесната пристройка е конструктивно и функционално свързана с гаража на ищците, което я определя като принадлежност към него по смисъла на чл. 98 ЗС.
Какви са критериите за определяне на принадлежност според ВКС и как се прилагат те?
В своето решение Върховният касационен съд отменя акта на въззивната инстанция и дава ясни насоки за тълкуването на чл. 98 от Закона за собствеността. Съдът посочва, че критерият дали относно една постройка е приложим чл. 98 ЗС, или тя представлява самостоятелен обект на право на собственост, е нейното предназначение и функционална свързаност с главната сграда към момента на построяването ѝ. Това е революционен подход, който се отклонява от чисто физическата свързаност и се фокусира върху функционалната роля на постройката.
ВКС се позовава на решение № 207 от 10.04.2025 г. на ВКС по гр. д. № 5209/2023 г., което установява, че критерият дали относно постройка е приложим чл. 98 ЗС, чл. 92 ЗС или представлява самостоятелен обект на право на собственост, е предназначението на сградата и нейната функционална свързаност със сградата на основното застрояване или с поземления имот към момента на построяването й, респ. към момента, когато настъпва вещният ефект на съответния придобивен способ.
Какво означава функционална свързаност при определяне на принадлежност?
За да бъде една постройка квалифицирана като принадлежност, тя трябва да има спомагателен характер и да обслужва главната вещ според нейното предназначение. Функционалната свързаност не означава просто физическа връзка или архитектурна свързаност. Вместо това, тя означава, че постройката трябва да служи за обслужване на главната вещ в съответствие с предназначението на главната вещ.
В конкретния случай, ВКС установява от свидетелските показания, че след построяването си през 1995 г., процесното помещение е било ползвано за съхранение на картини, а по-късно – за даване на уроци по английски език. Следователно, постройката не е обслужвала използването на гаража според неговото предназначение (за паркиране на автомобили). Наличието на фактическа свързаност посредством коридор между гаража и спорното помещение не е достатъчно основание да се направи извод за обслужващо предназначение.
Дори този коридор да е единственият достъп до постройката, това не я прави автоматично принадлежност към гаража. ВКС ясно посочва, че наличието на фактическа свързаност сама по себе си не води до извод, че постройката е с обслужващо предназначение спрямо гаража. Това е важна прецедентна позиция, която променя начина, по който трябва да се преценяват такива спорове в бъдеще.
Какво е решил ВКС относно статута на спорното помещение?
Върховният касационен съд категорично заявява, че когато едно помещение има самостоятелно стопанско предназначение (например за склад или за учебна дейност), то не може да бъде считано за принадлежност към гараж, дори да има физическа връзка с него. Функционална свързаност на строежа означава не просто физически достъп, а подчиненост на функцията на главната вещ.
Съдът отменя решението на въззивния съд на основание чл. 293, ал. 2 ГПК, което позволява на касационния съд да отмени решението, ако е постановено в противоречие с материалния закон. Тъй като не се налага извършването на нови съдопроизводствени действия, спорът е решен по същество от настоящия състав на Върховния касационен съд.
Защо ВКС приема, че помещението е самостоятелен обект на право на собственост?
Решението на ВКС е базирано на няколко ключови аргумента.
Първо, ВКС подчертава, че предявеният иск за собственост е основан на твърдения, че спорното помещение е принадлежност към собствения на ищците гараж, намиращ се на сутеренния етаж на жилищната сграда. Разпоредбата на чл. 98 ЗС предвижда, че принадлежността следва главната вещ, ако не е постановено или уговорено друго.
Второ, ВКС установява, че от значение за изхода на спора е дали процесното помещение има спомагателен характер и обслужва гаража на ищците. При преценката дали представлява принадлежност по смисъла на чл. 98 ЗС, следва да се съобразят предназначението и функционалната му свързаност с главната вещ.
Трето, ВКС подчертава, че е установено от свидетелските показания, че процесното помещение е изградено в груб строеж през 1995 г., като след построяването му е ползвано за съхранение на картини, а през 2019 г. е ползвано за даване уроци по английски език от Л. Н. (праводател на ищците). По делото не се установява постройката, предмет на спора, да е обслужвала използването на гаража според неговото предназначение.
Четвърто, ВКС отбелязва, че дори и коридорът да е единственият достъп до постройката, не означава непременно, че същата има спомагателен характер спрямо гаража. В случая се и установява, че постройката е имала самостоятелно предназначение, което я отделя от функцията на гаража.
Какво е решението на ВКС относно собствеността на помещението?
На базата на всички тези аргументи, ВКС отменя решението на въззивния съд и приема, че помещението е самостоятелен обект на право на собственост. Съдът установява, че ищците не са придобили собствеността върху помещението заедно с покупката на гаража, тъй като помещението не е принадлежност към гаража, а самостоятелен обект.
Ответницата, която е закупила помещението с отделен нотариален акт № 66, том I, рег. № 1403, дело № 59/2023 г., се явява негов действителен собственик. Съдът отменя касационната жалба и потвърждава правата на ответницата върху спорното помещение.
Какви са практическите последствия от това решение на ВКС за вещноправните спорове?
Решението на ВКС има изключително важно значение за практиката при съдебна защита на имотни права. То ясно разграничава понятията „принадлежност“ и „самостоятелен обект“ въз основа на реалното предназначение на постройката, а не само на архитектурната ѝ свързаност. Това решение ще повлияе на начина, по който съдилищата разглеждат подобни спорове в бъдеще.
Решението установява, че при определяне на статута на една постройка, съдилищата трябва да се съсредоточат върху функционалната роля на постройката, а не само върху физическата връзка. Това означава, че дори ако две постройки са архитектурно свързани, те могат да бъдат самостоятелни обекти на право на собственост, ако имат различни предназначения.
Защо е важен предварителният правен анализ на имота преди сделка?
Преди да сключите сделка за недвижим имот, е абсолютно задължително да се извърши задълбочен правен анализ на имот. Както показва разгледаният казус, липсата на яснота относно статута на пристройките може да доведе до дългогодишни съдебни спорове. Адвокатска кантора „Ивайло Василев & партньори“ предлага експертно проучване на собствеността, за да гарантира сигурността на Вашата инвестиция и да предотврати бъдещи проблеми.
При правния анализ на имот, адвокатът трябва да провери всички документи, свързани с собствеността, включително договори за покупко-продажба, нотариални акти, кадастрални планове и решения на съдилищата. Трябва да се проверят и всички пристройки и допълнителни строения, за да се определи дали те са принадлежност или самостоятелни обекти на право на собственост.
Какво трябва да проверите преди да закупите имот с пристройки?
Ако имотът, който намерявате да закупите, има пристройки или допълнителни строения, трябва да проверите следното:
Първо, проверете дали пристройките са отразени в кадастралната карта като отделни обекти или като част от главната сграда. Ако са отразени като отделни обекти, това е силен индикатор, че те са самостоятелни обекти на право на собственост.
Второ, проверете договорите за покупко-продажба на имота и вижте дали пристройките са изрично посочени в договора. Ако пристройките не са посочени в договора, това означава, че те не са част от сделката.
Трето, проверете дали има отделни нотариални акти за пристройките. Ако има отделни нотариални акти, това означава, че пристройките са самостоятелни обекти на право на собственост.
Четвърто, проверете предназначението на пристройките. Ако пристройките имат самостоятелно предназначение (например склад, офис, учебна дейност), то те вероятно са самостоятелни обекти на право на собственост.
Какви са исковете за защита на собственост и как се прилагат те в практиката?
Исковете за защита на собственост на имот са един от най-важните видове вещноправни исковe. Те служат за защита на правата на собствениците срещу незаконни посегателства. Съществуват няколко вида такива исковe, включително иск за признаване на собственост, иск за защита от нарушение, иск за издаване на владението и други.
В случая, разгледан в ВКС решение № 432, ищците са предявили иск за признаване на собственост и издаване на владението на спорното помещение. Те са твърдили, че помещението е принадлежност към техния гараж и че следователно те са собственици на помещението. Ответницата, от своя страна, е твърдяла, че помещението е самостоятелен обект на право на собственост и че тя е собственик на помещението въз основа на отделен нотариален акт.
Какво е иск за признаване на собственост и как се прилага той?
Исковете за признаване на собственост служат за установяване на правото на собственост върху имущество. Те се предявяват, когато един собственик желае да утвърди правата си върху имущество срещу други лица, които оспорват собствеността или претендират за правата си върху имущество.
При предявяване на иск за признаване на собственост, ищецът трябва да докаже, че той е собственик на имущество. Доказателствата могат да включват договори за покупко-продажба, нотариални акти, кадастрални планове, решения на съдилищата и други документи.
В случая на ВКС решение № 432, ищците са предявили иск за признаване на собственост на помещението, твърдейки, че то е принадлежност към техния гараж. Те са представили договор за покупко-продажба, който показва, че са закупили гаража, и са твърдяли, че помещението е принадлежност към гаража и следователно е част от техната собственост.
Какво е решението на ВКС и как то влияе на бъдещите спорове за собственост?
Решението на ВКС № 432 е окончателно и не подлежи на обжалване. То установява, че помещението е самостоятелен обект на право на собственост, а не принадлежност към гаража на ищците. Съдът отменя решенията на по-ниските инстанции и потвърждава правата на ответницата върху спорното помещение.
Това решение ще повлияе на начина, по който съдилищата разглеждат подобни спорове в бъдеще. То установява ясни критерии за определяне на статута на постройка и подчертава значението на функционалната свързаност, а не само на физическата връзка.
Какво трябва да направите, ако сте изправени пред спор за собственост на имот?
Ако сте изправени пред спор за собственост на имущество или имате въпроси относно статута на Вашия имот, не се колебайте да потърсите професионална правна консултация. Свържете се с нас чрез началната страница на нашия сайт и запазете час при адв. д-р Ивайло Василев.
Адвокатската кантора „Ивайло Василев & партньори“ предоставя комплексна правна помощ по имотни дела, включително процесуално представителство пред всички инстанции. Нашите адвокати имат дългогодишен опит в разглеждането на подобни спорове и могат да Ви помогнат да защитите правата си.
Какви са основните правни принципи, които трябва да знаете за защита на собственост?
При защита на собственост, трябва да знаете следните основни правни принципи:
Първо, правото на собственост е основно право, което е защитено от конституцията и законите на Республика България. Собственикът има право да притежава, да използва и да разпорежда с имущество.
Второ, собствеността може да бъде защитена чрез различни исковe, включително иск за признаване на собственост, иск за защита от нарушение и иск за издаване на владението.
Трето, при определяне на собствеността, съдилищата трябва да разглеждат всички релевантни доказателства, включително договори, нотариални акти, кадастрални планове и решения на съдилищата.
Четвърто, при определяне на статута на постройка (принадлежност или самостоятелен обект), съдилищата трябва да разглеждат функционалната свързаност на постройката, а не само физическата връзка.
Пето, решенията на Върховния касационен съд са прецедентни и трябва да се следват от по-ниските инстанции.
Какво е важно да помните при сделки с недвижимо имущество?
При сделки с недвижимо имущество, важно е да помните следното:
Първо, винаги проверете собствеността на имота преди да сключите сделка. Убедете се, че продавачът е действителен собственик на имота.
Второ, проверете дали имотът има обременения, залози или други тежести. Ако имотът има обременения, те ще преминат към новия собственик.
Трето, проверете дали всички пристройки и допълнителни строения са включени в сделката. Ако не са посочени в договора, те не са част от сделката.
Четвърто, убедете се, че договорът е правилно съставен и че всички условия са ясно посочени.
Пето, потърсете професионална правна консултация преди да сключите сделка. Адвокатът може да Ви помогне да защитите правата си и да избегнете потенциални проблеми.
Какво е решението на ВКС и как то се отнася към Закона за собствеността?
Решението на ВКС № 432 е в пълно съответствие със Закона за собствеността и установява ясни критерии за определяне на принадлежност. То подчертава, че при определяне на статута на постройка, трябва да се разглежда функционалната свързаност на постройката, а не само физическата връзка.
Решението е важно, тъй като то дава ясни указания на съдилищата как да преценяват подобни спорове. То установява, че дори ако две постройки са архитектурно свързани, те могат да бъдат самостоятелни обекти на право на собственост, ако имат различни предназначения.
Решението на ВКС е окончателно и не подлежи на обжалване. То е прецедентно и трябва да се следва от по-ниските инстанции при разглеждането на подобни спорове.