Тази статия разглежда ключови въпроси за управление на жилищен комплекс от затворен тип. Ако живеете или сте инвестирали в апартамент в жилищен комплекс от затворен тип, трябва да знаете кой има право да управлява общите части — инвеститорът чрез договор или Общото събрание на собствениците. Върховният касационен съд (ВКС) постанови Решение № 175 от 17.03.2026 г. по гр. д. № 4161/2024 г., което дава окончателен отговор на един от най-спорните въпроси в практиката по управление на етажна собственост. Адвокатска кантора „Ивайло Василев & партньори“ представя задълбочен анализ на това решение, за да разберете правата и задълженията си.
Какво е жилищен комплекс от затворен тип по смисъла на ЗУЕС?
Законът за управление на етажната собственост (ЗУЕС) въвежда специална правна категория — жилищен комплекс от затворен тип. Съгласно § 1, т. 3 от Допълнителните разпоредби на ЗУЕС, такъв комплекс е налице, когато са изпълнени едновременно следните условия: в един урегулиран поземлен имот са изградени повече от една сграда в режим на етажна собственост; налице са общи обекти и съоръжения (паркинги, басейни, зелени площи, детски площадки и др.), предназначени за ползване от всички собственици и обитатели; и е въведен контролиран достъп за външни лица.
Именно тези критерии бяха приложени от ВКС в разглежданото дело. Комплексът „YOO OBZOR B.“ в Обзор, изграден от „Бляк сий инвестмънт тръст“ ЕАД, включва четири жилищни сгради, три плувни басейна, открит паркинг, охрана с видеонаблюдение и контролиран достъп — и отговаря изцяло на законовото определение за жилищен комплекс затворен тип.
Договор за управление по чл. 2 ЗУЕС — какво представлява и защо е важен?
При жилищните комплекси от затворен тип законът предвижда специален ред за управление: чрез писмен договор за управление ЗУЕС, сключен между инвеститора и всеки отделен собственик на самостоятелен обект. Съгласно чл. 2 ЗУЕС, договорът трябва да е с нотариална заверка на подписите и да бъде вписан в имотния регистър, за да обвързва и бъдещите купувачи на имоти в комплекса.
Тази форма на управление е коренно различна от обичайното управление на етажна собственост. При нея инвеститорът — а не Общото събрание на собствениците — организира и осъществява поддръжката на общите части, събира таксите за управление и взема оперативни решения за комплекса. Причината е практическа: инвеститорът нерядко запазва собствеността върху земята и инфраструктурата (басейни, алеи, паркинги), а тяхната поддръжка надхвърля правомощията на отделните етажни собственици.
Какво се случи в делото: Спорът за управлението на комплекса
На 22.11.2021 г. група собственици на апартаменти в сграда „С-Компас“ от комплекса свикала Общо събрание на етажната собственост и взела решения, с които освободила инвеститора от управлението и избрала нов управител. Инвеститорът „Бляк сий инвестмънт тръст“ ЕАД оспорил тези решения пред съда, като поискал да бъдат прогласени за нищожни поради противоречие с чл. 2 ЗУЕС.
Усложнението в случая се дължало на следното: от общо 53 самостоятелни обекта в сградата, само 18 собственика имали сключени договори за управление с нотариална заверка на подписите и вписани. Останалите 26 собственика имали договори без нотариална заверка (сключени преди влизането в сила на ЗУЕС през 2009 г.), а за останалите изобщо не били представени договори. Въззивният Бургаски окръжен съд приел, че тъй като не всички договори отговарят на изискванията на чл. 2 ЗУЕС, управлението следва да се осъществява чрез Общо събрание — и отхвърлил иска за нищожност.
Решението на ВКС: Волята за управление е решаваща
ВКС отменя решението на въззивния съд и постановява, че решенията на Общото събрание на етажната собственост от 22.11.2021 г. са нищожни. Мотивите на съда са принципни и имат значение за всички подобни случаи в страната.
„Когато не е оспорена автентичността на подписите в договорите, които нямат нотариална заверка, или когато оспорването не е доказано, формата на управление е по чл. 2 ЗУЕС и тя изключва общия ред за управление чрез Общо събрание на етажната собственост.“
— Решение № 175 от 17.03.2026 г. на ВКС, I г. о.
Съдът установява, че всички купувачи на апартаменти в комплекса са подписали предварителни договори, в които изрично е предвидено управлението да се осъществява от инвеститора. Тази изразена воля е решаваща. Фактът, че договорите за управление, сключени преди 2009 г., нямат нотариална заверка на подписите, не може да се ползва като основание за отричане на вече изразената воля — стига автентичността на подписите да не е оспорена и доказано оспорена.
Защо Общото събрание не може да управлява жилищен комплекс от затворен тип?
ВКС разяснява, че управлението на жилищен комплекс от затворен тип чрез договори по чл. 2 ЗУЕС е специален ред, който изключва общия ред на управление чрез Общо събрание на етажната собственост. Причините са системни: инвеститорът запазва собствеността върху земята, басейните и инфраструктурата, а управителят на жилищния комплекс трябва да управлява комплекса като едно цяло — нещо, което е невъзможно при разпокъсано управление чрез отделни общи събрания на всяка от четирите сгради.
Решенията, взети от нелегитимен орган — Общото събрание, при наличие на действащи договори за управление — са нищожни, тъй като създават привидност за несъществуваща форма на управление. Нищожността е абсолютна и не може да бъде санирана.
Какво означава това решение за собствениците в жилищни комплекси от затворен тип?
Решение № 175/2026 г. на ВКС има пряко практическо значение за хиляди собственици на имоти в затворени комплекси из цялата страна. То изяснява следното:
Ако сте закупили апартамент в жилищен комплекс от затворен тип и при покупката сте подписали договор за управление с инвеститора — независимо дали той е с нотариална заверка или без — вие сте обвързани от него, при условие че автентичността на подписа ви не е оспорена. Инвеститорът запазва правото и задължението да управлява комплекса, а свикването на Общо събрание с цел смяна на управлението е незаконосъобразно и взетите на него решения са нищожни.
Ако сте инвеститор или управител на жилищен комплекс от затворен тип и се сблъсквате с опити на собственици да организират паралелно управление чрез Общо събрание, разполагате с правно основание да оспорите тези действия пред съда. При спор за управление на етажна собственост в такъв комплекс е препоръчително незабавно да потърсите правна защита за жилищен комплекс от специализиран адвокат по вещно право.
Как Адвокатска кантора „Ивайло Василев & партньори“ може да ви помогне?
Адвокатска кантора „Ивайло Василев & партньори“ в Пловдив предлага специализирано правно обслужване в областта на вещното право, управлението на етажна собственост и имотните спорове. Ръководена от адв. д-р Ивайло Василев — доктор по гражданско и семейно право — кантората разполага с задълбочена теоретична и практическа подготовка по всички въпроси, свързани с жилищни комплекси от затворен тип и договори за управление по ЗУЕС.
Ние можем да ви съдействаме при: проверка на валидността на вашия договор за управление; оспорване на незаконни решения на Общото събрание на етажната собственост; извънсъдебно разрешаване на имотни спорове; и процесуално представителство за имотни дела пред всички инстанции. Свържете се с нас на +359 896 733 134 или на адрес гр. Пловдив, ул. „Брезовска“ № 12, ет. 1, офис 3.
Често задавани въпроси
Може ли Общото събрание на етажната собственост да смени управителя в жилищен комплекс от затворен тип?
Не. Съгласно Решение № 175/2026 г. на ВКС, при наличие на действащи договори за управление по чл. 2 ЗУЕС, управлението чрез Общо събрание е изключено. Решенията на такова събрание са нищожни.
Договорът ми за управление е без нотариална заверка на подписите — валиден ли е?
Ако договорът е сключен преди влизането в сила на ЗУЕС (01.05.2009 г.) и автентичността на подписите не е оспорена, ВКС приема, че изразената в него воля за управление от инвеститора е валидна и обвързваща. Конкретната ситуация обаче трябва да се преценява индивидуално от адвокат.
Какво е нищожно решение на Общото събрание на етажната собственост?
Нищожно е решение, взето в нарушение на закона — например от нелегитимен орган. Нищожното решение не поражда правни последици и може да бъде прогласено за нищожно по съдебен ред по иск с правно основание чл. 124, ал. 1 ГПК, вр. чл. 2 ЗУЕС.
Как мога да оспоря решение на Общото събрание в жилищен комплекс от затворен тип?
Оспорването се извършва по съдебен ред — чрез иск за прогласяване на нищожност или иск за отмяна по чл. 40, ал. 1 ЗУЕС. Препоръчително е да потърсите правна консултация незабавно, тъй като за иска по чл. 40 ЗУЕС тече кратък преклузивен срок.