ВЪПРОС
Може ли съдът, сезиран с иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД на купувача, който не е изплатил напълно договорената цена, да обяви за окончателен по реда и при условията на чл. 362, ал. 1 ГПК предварителен договор за покупко – продажба, съдържащ уговорка, че окончателният договор ще се сключи след заплащане на цялата цена?
ОТГОВОР
Предварителният договор за покупко – продажба е съглашение, по силата на което страните по него поемат насрещни задължения едната да продаде, а другата да закупи обещаната й вещ (най – често недвижим имот) при там посочена цена. Достатъчно е да е спазена формата на договора, когато такава се изисква (арг. от чл. 19, ал. 1 ЗЗД, когато се касае за сключване на окончателен договор, за който се изисква нотариална или нотариално заверена форма), а също и да има уговорки относно съществените условия на окончателния договор. При неизпълнение на насрещните задължения на страните по предварителния договор, с оглед целта, за постигането на която е сключен – да се подготви (когато характерът на прехвърлянето изисква това) и извърши впоследствие окончателен продажбен договор, всяка една от тях може да предяви иск за сключване на окончателния договор.
Наред с посочените по – горе предпоставки за уважаване на иска, е необходимо към момента на вписване на исковата молба ответникът – продавач да е титуляр на правото, което ще бъде прехвърлено със съдебното решение, и задължението за прехвърляне на собствеността да е изискуемо. Изискуемостта на това задължение настъпва с изтичането на уговорения между страните срок за сключване на окончателния договор. Изпълнението на насрещното задължение на купувача за заплащане на цената, дори и да е с уговорен по – ранен срок на изпълнение, не винаги съставлява предпоставка за изискуемостта на задължението на продавача. То би съставлявало такава предпоставка, само ако страните са уговорили, че сключването на окончателния договор ще се извърши в определен срок след заплащане на цената. Когато падежът на задължението за сключване на окончателния договор е уговорен като календарна дата и/или като определен срок от сключването на предварителния договор, изискуемостта на задължението на продавача настъпва с изтичането на този срок. Ако към този момент купувачът не е изпълнил задължението си за плащане на цената и е неизправна страна по договора, правата на продавача са уреждат от разпоредбата на чл. 362, ал. 1 ГПК.
Обстоятелството, че купувачът не е заплатил цялата продажна цена, не представлява пречка за успешното провеждане на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД и в хипотезите, когато това е предвидено като условие на предварителния договор за сключването на окончателния. Самият закон допуска такава хипотеза и регламентира възможността да се обяви за окончателен предварителен договор за покупко – продажба, по който не е платена цялата цена, както и разписва условията, при които се реализира тя – както по отменената процесуална уредба – чл. 297, ал. 1 ГПК (отм.), така и по действащия ГПК – чл. 362, ал.1 ГПК. Необходима предпоставка за това е съществуването на правна връзка между страните, основана на валиден предварителен договор, съдържащ уговорка за всички съществени условия на окончателния договор, който не е развален или прекратен.
Заплащането на уговорената цена от купувача, дори и когато в предварителния договор е предвидено то да се осъществи преди сключването на окончателния договор, не следва да се разглежда като абсолютна предпоставка за основателността на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД и съответно липсата й да има за задължителна последица отхвърлянето на претенцията. В производството по този иск следва бъде разрешен спорът между страните относно наличието на предпоставките за сключване на окончателния договор, включително и спорните въпроси относно съдържанието на поетите с предварителния договор права и задължения. Във всички случаи съдът, разглеждащ дело с такъв предмет, трябва да прецени правното значение и последици на всички факти и обстоятелства, които са установени по делото, и които могат да се приемат за относими към постигнатите между страните уговорки за съществените условия на договора, както и за изпълнението на задълженията на всяка една от страните. В обхвата на тази преценка трябва да се включат и онези факти, съставляващи причина или явяващи се пречка купувачът да не престира дължимия резултат според уговореното (т. е. цялата продажна цена) преди сключването на окончателния договор. Това поведение може да е резултат от спор относно точния размер на цената, когато у купувача е породено съмнение за конкретния размер на дължимото, а е възможно той да е готов да изпълни, но да съществуват непреодолими за това пречки, включително и свързани с поведението на продавача, който не е оказал необходимото съдействие или не е приел предложеното му изпълнение. При очертаните хипотези създадената облигационна връзка по предварителния договор не би могла да съществува сама по себе си, да продължава да обвързва страните без възможност да се иска обявяването на договора, от който тя е породена, за окончателен със съдебно решение. Подобно разрешение не е правно издържано, а и е житейски неоправдано.
Дори и в производството по иска с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД да се установи, че ищецът – купувач е неизправен и неизпълнението на задължението за заплащане на цената не се дължи на обективни причини или на забава на кредитора, това обстоятелство не е пречка за уважаването на иска, когато то не е довело до прекратяване на облигационната връзка между страните. При виновно неизпълнение от страна на купувача по предварителния договор в полза на ответника – продавач се е породило правото да го развали. След като той не е упражнил това право с изявление до купувача преди предявяването иска или в хода на производството, то и за двете страни е налице интерес от запазването на облигационната връзка и осъществяването на крайния резултат, към който е насочена – сключване на окончателния договор. В този случай с постановеното по делото решение съдът ще разреши спора относно точния размер на дължимата по договора цена, като уважи иска, но при прилагане на посоченото в чл. 362, ал. 1 ГПК условие цената да се плати в двуседмичен срок от влизане на решението в сила.
Горното разрешение е в съответствие с изрично предвидената в закона възможност неизправната страна по един двустранен договор да търси изпълнение на своето вземане по съдебен ред – по арг. от чл. 90, ал. 1 ЗЗД. В общия случай на неизправност на ищеца – кредитор по един двустранен договор, длъжникът – ответник може да се брани с възражение за неизпълнен договор. Предвид спецификата на производството по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, в което съдебното решение замества окончателния договор, ответникът – продавач не може да иска осъждане на ищеца да изпълни едновременно с него. С оглед на това в чл. 362, ал. 1 ГПК е уредена правната възможност за уважаване на иска и в случай на постигнато между страните съгласие в предварителния договор за едновременно изпълнение на насрещните им задължения при сключване на окончателния договор, или за заплащане на цената преди сключването му. В тази хипотеза искът ще бъде уважен при условие ищецът – купувач да изпълни задължението в двуседмичен срок от влизане в сила на съдебното решение. При неплащане в този срок решението може да бъде обезсилено съгласно чл. 362, ал. 2 ГПК.
Аргумент в подкрепа на изложеното становище се извежда и от необходимостта за идентично разрешение на въпроса относно предпоставките за основателност на конститутивния иск, независимо от това коя от страните по предварителния договор е поискала той да бъде обявен за окончателен по съдебен ред. След като кредиторът по иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД може да поиска да бъде обявен предварителният договор за окончателен въпреки неизпълнението на задължението за предварително плащане на цената от неизправния купувач, отклонението от предвидената последователност на изпълнение на насрещните задължения по това съглашение не може да се разглежда като недопустимо негово изменение. Забраната за изменение на договора от съда се отнася до уговореното от страните съдържание на окончателния договор, който се замества от съдебното решение, а плащането на цената – ако тя не е заплатена изцяло преди постановяване на решението, се регламентира от разпоредбата на чл. 362, ал. 1 ГПК.
При успешното провеждане на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД с обявяване на предварителния договор за покупко – продажба за окончателен съдът следва да разпредели отговорността за разноските съобразно установените обстоятелства във всеки конкретен случай, ръководейки се от това коя от страните е станала причина за водене на делото.
СЪДЪТ, СЕЗИРАН С ИСК ПО ЧЛ. 19, АЛ. 3 ЗЗД НА КУПУВАЧА, КОЙТО НЕ Е ИЗПЛАТИЛ НАПЪЛНО ДОГОВОРЕНАТА ЦЕНА, МОЖЕ ДА ОБЯВИ ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН ПО РЕДА И ПРИ УСЛОВИЯТА НА ЧЛ. 362, АЛ. 1 ГПК ПРЕДВАРИТЕЛЕН ДОГОВОР ЗА ПОКУПКО – ПРОДАЖБА, СЪДЪРЖАЩ УГОВОРКА, ЧЕ ОКОНЧАТЕЛНИЯТ ДОГОВОР ЩЕ СЕ СКЛЮЧИ СЛЕД ЗАПЛАЩАНЕ НА ЦЯЛАТА ЦЕНА.
Така Тълкувателно решение от 09.05.2023 г. по т.д. 4/2020 г. на ОСГТК на ВКС