В практиката на адвокатите по вещно право в Пловдив често възниква въпросът за сигурността на сделките с недвижими имоти. Един от най-дискусионните юридически инструменти е договорът за продажба на имот с отлагателно условие, особено когато прехвърлянето на собствеността е обвързано с бъдещо плащане на цената. Допустимо ли е страните да се отклонят от общия принцип, че собствеността преминава с подписването на договора? Може ли една община да продаде свой имот, като запази собствеността до пълното плащане? В свое ключово Решение № 136 от 27.02.2026 г. по гр. д. № 1142/2025 г. Върховният касационен съд (ВКС) дава категоричен и изключително важен отговор, който засяга както граждани, така и общинската администрация.
Фактическата обстановка по казуса
Казусът, разгледан от ВКС, е свързан с договор за продажба на общински апартамент, сключен през 2011 г. между община и двама граждани. В договора е включена специфична клауза (т. 5), според която собствеността върху имота ще премине върху купувачите едва след заплащане на пълната продажна цена. Срокът за плащане е определен до 31.12.2011 г. Купувачите обаче не извършват плащането в уговорения срок.
Години по-късно общината предявява иск, за да установи, че купувачите не са станали собственици, тъй като не са изпълнили основното си задължение – да платят цената, което е било поставено като отлагателно условие за прехвърляне на собствеността. Въззивният съд (Апелативен съд – Пловдив) отхвърля иска на общината с изненадващи мотиви. Според апелативните съдии, уговорката за отлагане на прехвърлянето на собствеността до плащане на цената е недействителна, тъй като противоречи на повелителната норма на чл. 24 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД), според която собствеността се прехвърля по силата на самия договор. Така, според въззивния съд, купувачите са станали собственици веднага, независимо от неплащането. Общината обжалва това решение пред ВКС.
Правният въпрос, на който ВКС отговаря
Основният правен въпрос, който Върховният касационен съд разрешава, е от огромно практическо значение: Противоречи ли на закона уговорка в договор за продажба на недвижим имот (включително частна общинска собственост), с която страните са се споразумели вещно-прехвърлителният ефект да настъпи едва след заплащане на продажната цена?
С други думи, ВКС трябва да отговори дали свободната воля на страните може да дерогира (отмени) общия принцип на чл. 24 ЗЗД и да постави преминаването на собствеността в зависимост от едно бъдещо несигурно събитие, каквото е плащането на цената.
Какво прие Върховният касационен съд?
Върховният касационен съд отменя изцяло решението на Апелативен съд – Пловдив и постановява ново, с което приема, че продажба на имот с отлагателно условие е напълно допустима и законна.
Отлагателното условие за плащане на цената е валидно
ВКС е категоричен, че разпоредбата на чл. 24 ЗЗД, която предвижда автоматично прехвърляне на собствеността, не е от такъв императивен (повелителен) характер, че да не може да бъде изменена по волята на страните. Точно обратното, законът в чл. 25, ал. 1 ЗЗД изрично позволява действието на един договор да бъде поставено в зависимост от „бъдещо несигурно събитие“. Плащането на цената е точно такова събитие.
Според върховните съдии, уговорката, че собствеността ще премине след плащане на цената, не е нищожна. Тя представлява валидно отлагателно условие. Това означава, че договорът е сключен, той е перфектен, но неговото най-важно действие – прехвърлянето на собствеността – е „замразено“ до момента, в който купувачът изпълни задължението си да плати.
Договорът за продажба на имот с отлагателно условие не е предварителен
ВКС обръща внимание и на друг важен аспект – наличието на такова отлагателно условие не превръща договора в предварителен. Договорът си е окончателен, но с отложено във времето действие. Това е съществена разлика, която има важни правни последици.
Какво означава това решение за Вас?
Решението на ВКС има огромно практическо значение и дава важна сигурност както на продавачи, така и на купувачи.
1.Продавачите могат да се защитят. Всеки продавач, включително и общините, може да включи в нотариалния акт клауза, че купувачът ще стане собственик едва след като плати цялата цена. Това е мощен инструмент за защита срещу недобросъвестни купувачи.
2.Купувачите трябва да са наясно с риска. Ако подписвате договор за продажба на имот с отлагателно условие, трябва да знаете, че докато не платите последната стотинка, вие не сте собственик. Ако изпаднете в забава, рискувате условието да не се сбъдне и никога да не придобиете имота.
3.Значение за разваляне на договора. В конкретния казус ВКС разглежда и въпроса за развалянето на договора. Тъй като купувачите не са платили в срок, общината е имала право да развали договора. Въпросът за погасителната давност за това право (5 години) също е ключов и трябва да се следи внимателно.
Често задавани въпроси за продажба на имот с отлагателно условие
Какво е продажба на имот с отлагателно условие?
Това е договор за продажба, в който е записано, че купувачът ще стане собственик не в момента на подписване на нотариалния акт, а в един по-късен момент – след като се сбъдне определено условие (най-често плащане на цената).
Законно ли е да се продава имот с отлагателно условие?
Да, според последното решение на ВКС от 27.02.2026 г., такава уговорка е напълно законна и валидна, тъй като чл. 25 ЗЗД го позволява.
Какво се случва, ако не платя цената в срок при такъв договор?
Ако не платите цената в уговорения срок, отлагателното условие не се сбъдва. Това означава, че вие не ставате собственик на имота, а продавачът може да развали договора и да си търси правата по съдебен ред. Затова е нужна консултация с адвокат по вещно право в Пловдив.
Нуждаете се от консултация по имотен казус?
Ако планирате покупка или продажба на имот и се сблъсквате с клаузи за продажба на имот с отлагателно условие, или имате нужда от защита по имотен спор, екипът на адвокатска кантора „Ивайло Василев & партньори“ е на ваше разположение. Като опитни адвокати по вещно право в Пловдив, ние ще ви осигурим нужната правна сигурност и ще защитим вашите интереси. Свържете се с нас!