С Решение № 331 от 03.06.2026 г. по гр. д. № 1524/2025 г. на ВКС, първо гражданско отделение, постановено по реда на чл. 290 ГПК, Върховният касационен съд поставя важен въпрос относно придобиване по давност на реална част от имот. Даден е ключов отговор за границите на придобивната давност при имоти в урбанизирана територия. Решението е особено значимо за собственици, наследници, купувачи на недвижими имоти, инвеститори и лица, които от години владеят част от чужд имот и смятат, че могат да я придобият по давност само защото тя вече има отделен идентификатор в кадастралната карта.
Основният извод на ВКС е ясен. Кадастралното обособяване само по себе си не прави една реална част от имот годен обект за придобиване по давност. Ако тази част се намира в урбанизирана територия, не отговаря на минималните изисквания по чл. 19 ЗУТ и е отделена като самостоятелен имот без лицето да има действително юридическо основание за това, тя не може да бъде придобита по давност. Това е пряко приложение на забраната по чл. 200, ал. 1 от Закона за устройство на територията.
Темата е важна, защото в практиката често се срещат случаи, при които ограда, паркинг, двор, подход към къща или малка ивица земя се ползват дълги години от лице, което не е собственик. В подобни ситуации първият въпрос обикновено е дали са изминали десет години. След това решение на ВКС обаче правилният правен въпрос е по прецизен. Той е дали владяната част въобще може да бъде самостоятелен обект на право на собственост при действащите устройствени правила.
Какъв е казусът пред ВКС
Делото е образувано по касационна жалба срещу въззивно решение на Варненския окръжен съд. Спорът е за поземлен имот с площ 157 кв. м., който е бил обособен като самостоятелен имот при изменение на кадастралната карта през 2012 г. Ищците твърдят, че са придобили този имот по давност, тъй като са го владели от 2004 г., оградили са го, насипали са чакъл и бетон и са го използвали като паркинг.
Въззивният съд приема, че докато площта е била реална част от основен имот, тя не е можела да се придобие по давност поради забраната на чл. 200 ЗУТ. Според въззивния съд обаче след обособяването ѝ като самостоятелен поземлен имот в кадастралната карта през 2012 г. тя вече е могла да бъде придобита по давност. Именно този извод е отменен от ВКС.
Върховният съд приема, че обособяването в кадастъра не е достатъчно, когато е извършено по заявление на лице, което не е доказало действително право на собственост върху отделяната част. По делото е установено, че ищците не са придобили спорния имот по договор за продажба, а отделянето му в кадастралната карта е било основано на твърдение за собственост, което впоследствие е отречено със съдебно решение.
Правният въпрос, на който ВКС дава задължителен отговор
Касационното обжалване е допуснато по въпроса дали може да бъде придобита по давност реална част от поземлен имот в урбанизирана територия, която не отговаря на изискванията на чл. 19 ЗУТ, когато липсва юридическо основание за обособяването ѝ като самостоятелен имот в действащата кадастрална карта.
Отговорът на ВКС е отрицателен. Когато реална част от чужд имот е отделена в кадастралната карта без действително право на собственост на заявителя, последващото позоваване на придобивна давност би заобиколило императивната забрана на чл. 200, ал. 1 ЗУТ. Законът не допуска чрез административно изменение на кадастъра да се създаде възможност за придобиване по давност на част, която по устройствените правила не може да съществува като самостоятелен имот.
Практическото значение на решението е, че самостоятелният идентификатор в кадастралната карта не е равнозначен на валидно придобито право на собственост. Кадастърът отразява данни за имотите, но не лекува липсата на вещноправно основание.
Какво означава реална част от поземлен имот
Реална част от поземлен имот е физически определена част от един основен имот. Това може да бъде конкретна площ от двор, част зад ограда, ивица земя между два съседни имота или терен, който фактически се използва отделно. За разлика от идеалната част, която е математически дял от правото на собственост, реалната част има конкретно местоположение и граници на терена.
Именно тук възниква проблемът. Българското вещно право допуска придобиване по давност на недвижим имот при наличие на владение, намерение за своене и изтичане на законов срок. Но при реална част от поземлен имот в урбанизирана територия не е достатъчно само лицето да владее. Необходимо е тази част да бъде годна да съществува като самостоятелен имот според устройствените изисквания.
Защо чл. 200 ЗУТ ограничава придобивната давност
Разпоредбата на чл. 200, ал. 1 ЗУТ предвижда, че реално определени части от поземлени имоти в границите на населените места и селищните образувания могат да се придобиват чрез сделки или по давност само ако са спазени минималните размери по чл. 19 ЗУТ. Това правило защитава устройството на територията. Неговата цел е да не се създават маломерни, функционално негодни и устройствено проблемни имоти.
Минималните размери по чл. 19 ЗУТ са различни според вида на населеното място и устройствената зона. Например при ниско жилищно застрояване в градовете законът изисква минимум 14 м лице и 300 кв. м площ, освен ако са налице предпоставки за допустимо намаляване. Затова площ от 157 кв. м., каквато е била процесната по делото пред ВКС, по принцип не покрива минималния стандарт за самостоятелен урегулиран имот при обичайна градска среда.
| Правен критерий | Значение за придобивната давност |
|---|---|
| Владение | Лицето трябва да упражнява фактическа власт като собственик, а не само да ползва имота търпимо или временно. |
| Срок | Обикновено се изследва десетгодишен срок, а при определени предпоставки и кратка петгодишна давност. |
| Годен обект | Владяната реална част трябва да може да бъде самостоятелен обект на собственост според закона. |
| Устройствени изисквания | При имоти в урбанизирана територия се прилагат ограниченията на чл. 200 ЗУТ и чл. 19 ЗУТ. |
| Кадастрално обособяване | Идентификаторът в кадастъра не преодолява липсата на вещноправно основание. |
Каква е ролята на кадастралната карта
Кадастралната карта има важно техническо и правно значение, но тя не е самостоятелно придобивно основание. Съгласно чл. 54, ал. 1 от Закона за кадастъра и имотния регистър непълнота или грешка в кадастралната карта се допълва или поправя въз основа на писмени доказателства и проект за изменение. Когато има спор за материално право, той се решава по съдебен ред.
ВКС подчертава, че ако чрез изменение на кадастралната карта се обособява нов имот чрез отделяне от основен имот, заявителят трябва да има действително юридическо основание за това. Такова основание обичайно е доказано право на собственост. Ако впоследствие съдът установи, че заявителят не е бил собственик на отделяната част, той не може да използва самото обособяване като мост към придобивна давност.
Кога маломерен имот все пак може да бъде придобит по давност
Решението не означава, че всеки маломерен имот е извън гражданския оборот. ВКС прави важно разграничение между съществуващ маломерен поземлен имот и реална част от основен имот, отделена без годно основание. Ако един маломерен имот вече съществува като самостоятелен обект поради исторически, регулационни или други законови причини, той може да бъде предмет на сделки и придобивна давност.
Различна е ситуацията, когато лицето първо фактически владее част от чужд имот, след това успява да я обособи в кадастралната карта, но без да е собственик на тази част, и накрая се позовава на давност. Именно тази конструкция ВКС не допуска, защото тя обезсмисля чл. 200, ал. 1 ЗУТ.
| Хипотеза | Правен резултат според логиката на ВКС |
|---|---|
| Съществуващ маломерен имот с историческо или регулационно основание | Може да бъде предмет на сделки и придобивна давност, ако са налице останалите предпоставки. |
| Реална част от основен имот, която не покрива чл. 19 ЗУТ | Не може да се придобие по давност, освен ако е приложимо законово изключение. |
| Новообособен имот в кадастъра без действително право на собственост на заявителя | Кадастралното обособяване не преодолява забраната на чл. 200, ал. 1 ЗУТ. |
| Присъединяване към съседен имот по реда на ЗУТ | Възможно е само при спазване на специалните устройствени правила и процедури. |
Как решението засяга собственици и владелци
За собствениците решението е силен аргумент срещу претенции на съседи или трети лица, които са завладели малка част от имота и се позовават на дългогодишно ползване. Ако завладяната площ е реална част от поземлен имот в урбанизирана територия и не отговаря на минималните размери по ЗУТ, възражението по чл. 200 ЗУТ може да бъде решаващо.
За владелците решението е предупреждение, че фактическата власт, ограждането, поддръжката, поставянето на настилка или използването на терена като паркинг не са достатъчни. Дори продължителното владение може да не доведе до собственост, ако обектът е правно негоден за придобиване по давност.
За купувачите на имоти решението показва защо предварителният правен анализ на имот е задължителен. Не е достатъчно имотът да има идентификатор, скица и фактическо владение. Трябва да се провери историята на кадастралните изменения, документите за собственост, регулационният статут и евентуалните спорове за материално право.
Какво трябва да се провери преди спор за придобивна давност
При всеки спор за придобиване по давност на имот първата задача е да се установи правният режим на обекта. Ако става дума за реална част от имот в урбанизирана територия, проверката трябва да включва не само владението и срока, но и устройствената допустимост на самостоятелното съществуване на тази част.
Необходимо е да се изследват кадастралната карта, кадастралните регистри, предходните планове, нотариалните актове, регулационната история, данните за изменение на КККР, участието на заинтересованите лица в административните производства и наличието на съдебни решения относно собствеността. Особено внимание заслужава въпросът дали лицето, по чието заявление е обособен имотът, е имало действително право на собственост към момента на заявлението.
В практиката на Адвокатската кантора „Ивайло Василев & партньори“ подобни казуси изискват съчетаване на вещноправен анализ, устройственоправна преценка и процесуална стратегия. Това е област, в която грешната квалификация на имота може да доведе до загуба на дело, въпреки че страната е ползвала терена в продължение на години.
Значение на решението за исковете за собственост
В разглеждания случай ВКС отменя въззивното решение и отхвърля иска по чл. 124, ал. 1 ГПК за установяване на право на собственост въз основа на давностно владение. Това е важно, защото показва, че съдът следи за приложението на императивните правила на ЗУТ при преценка дали давността може да породи вещноправен ефект.
Когато ответникът по иск за собственост възразява, че претендираният имот всъщност е реална част от основен имот, която не отговаря на чл. 19 ЗУТ, съдът трябва да изследва този довод. В подобни дела могат да бъдат решаващи съдебнотехническата експертиза, старите кадастрални и регулационни планове, нотариалните актове, данните за наследяване и административната преписка по изменение на кадастралната карта.
Ако се нуждаете от защита при спор за собственост, ревандикационен иск, установителен иск или възражение срещу претенция за давностно владение, професионалната помощ при искове за защита на собственост е от съществено значение. В много случаи изходът от делото зависи от това дали навреме са събрани правилните документи и дали спорът е поставен в точната правна рамка.
Връзката между придобивна давност, кадастър и устройствено право
Решението на ВКС е ценно, защото поставя придобивната давност в по широк контекст. То показва, че давността не действа изолирано от останалите правила на правната система. Тя не може да създаде право на собственост върху обект, който законът не допуска да бъде придобит в този вид.
Кадастърът описва имота, но не винаги решава спора за собственост. Устройственото право определя дали една част може да се обособи като самостоятелен имот. Вещното право определя дали е налице владение и дали то може да доведе до собственост. Гражданският процес дава реда, по който спорът се решава окончателно. Затова при подобни казуси е необходима комплексна правна защита, включително процесуално представителство за имотни дела.
Практически изводи от Решение № 331 от 03.06.2026 г. на ВКС
Първият извод е, че придобивната давност не е механичен резултат от изтичането на време. Десетгодишното владение има значение само ако владяният обект е годен да бъде придобит. При реални части от поземлени имоти в урбанизирана територия годността се преценява през ограниченията на ЗУТ.
Вторият извод е, че самостоятелният кадастрален идентификатор не е достатъчен. Ако имотът е обособен от чужд основен имот без заявителят да има действително право на собственост, кадастралното изменение не може да бъде използвано като начин за заобикаляне на чл. 200, ал. 1 ЗУТ.
Третият извод е, че собствениците трябва да реагират внимателно при всяко изменение на кадастралната карта, което засяга техен имот. Когато има спор за материално право, той трябва да бъде поставен своевременно, защото последиците от административните и съдебните действия могат да бъдат значими.
Четвъртият извод е, че купувачите не трябва да разчитат единствено на скица, данъчна оценка или фактическо ползване. Преди покупка на имот, особено когато той е маломерен, новообразуван или със спорна история, трябва да се направи задълбочена проверка на произхода на правото на собственост.
Заключение
Решение № 331 от 03.06.2026 г. на ВКС поставя ясна граница пред опитите придобивната давност да се използва за легитимиране на реални части от имоти, които не отговарят на устройствените изисквания. То защитава стабилността на собствеността, предвидимостта на кадастралните изменения и целите на устройственото планиране.
За гражданите водещото послание е практическо. Ако владеете част от имот, това не означава автоматично, че ще станете собственик. Ако някой владее част от Вашия имот, това не означава автоматично, че сте изгубили собствеността. Във всички случаи трябва да се провери дали са налице не само фактическите, но и правните предпоставки на придобивната давност.
При спор относно придобивна давност, реална част от имот, кадастрално изменение или защита на собствеността е препоръчително да се потърси специализирана правна помощ. Адвокатската кантора „Ивайло Василев & партньори“ оказва съдействие при анализ на документи, подготовка на стратегия и водене на дела, свързани със собственост, владение, кадастър и недвижими имоти.