В съвременната правна действителност въпросите, свързани с вещното право, често предизвикват сериозни дискусии и изискват задълбочен анализ на законовите норми и съдебната практика. Едно от най-значимите решения в тази област е постановено от Върховния касационен съд (ВКС) – Решение № 258 от 28.04.2026 г. по гр. д. № 1197/2025 г.. Този съдебен акт разглежда ключови аспекти на право на строеж и добросъвестно владение, като дава ясни отговори на сложни казуси, свързани с прилагането на Закона за собствеността (ЗС). В настоящата статия, подготвена от екипа на Адвокатска кантора „Ивайло Василев & партньори“, ще разгледаме подробно мотивите на съда и тяхното практическо значение за гражданите и бизнеса, работещи на територията на Пловдив и региона.
Ние предоставяме правни услуги в Пловдив и региона относно сделки и дела за имоти, като при нас може да намерите опитен адвокат по вещно право, който да отговори на всички Ваши въпроси и да разясни правата и задълженията Ви при казуси с право на строеж, владение и придобивна давност. Осъществяваме процесуално представителство по имотни дела, както и съдействаме при предявяване на искове за защита на собствеността.
Може ли да се погаси право на строеж след изграждане на сградата?
Един от основните въпроси, които ВКС разглежда в своето решение, е свързан с приложението на чл. 67 от Закона за собствеността. Според тази разпоредба, правото да се построи сграда върху чужда земя се погасява в полза на собственика на земята по давност, ако не се упражни в продължение на 5 години. Но какво се случва, ако сградата вече е построена, а собственикът на земята едва тогава прави възражение за погасяване на правото? Този въпрос е от критично значение за всички лица, които имат инвестиции в недвижими имоти.
Върховните съдии категорично постановяват, че собственикът на земята не може да се позове на погасяване на правото на строеж по давност, след като то вече е реализирано. С изграждането на постройката в груб строеж, правото на строеж се трансформира в право на собственост върху конкретния обект. Следователно, не може да се иска установяване на погасяване на право, което вече не съществува в първоначалния си вид. Подобно позоваване би представлявало злоупотреба с право, което е недопустимо според чл. 118 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД). Това тълкуване е от изключителна важност за всички сделки и дела за имоти, тъй като гарантира сигурността на инвестициите в недвижими имоти и предотвратява произволното позоваване на собственика на земята на давност след като правото вече е реализирано.
Какво е правното основание за отхвърляне на възражението за погасяване?
Съдът се позовава на устойчива практика на ВКС, която е била развита в редица решения, включително Решение № 476 от 27.07.2010 г. и Решение № 107 от 29.10.2018 г. Според тази практика, срокът от пет години, в който следва да се упражни правото на строеж, е давностен срок. Това означава, че неспазването му не води автоматично до погасяване на правото на строеж, и съдът не може служебно да приложи давността. Собственикът на земята трябва активно да се позове на давност, но не може да го направи след реализиране на правото на строеж. Това правило е логично и справедливо, тъй като целта на давностния срок е да защити суперфициара, който активно упражнява своето право чрез строителство, а не да наказва инвеститорите след завършване на строеж.
Как се прилага чл. 118 от ЗЗД в контекста на право на строеж?
Чл. 118 от Закона за задълженията и договорите установява, че собственикът не може да се позове на давност, ако правото е реализирано. В контекста на право на строеж, реализирането се случва с изграждането на постройката. Ако собственикът на земята е позволил или допуснал построяването на сграда, той не може впоследствие да твърди, че правото на строеж е погасено по давност. Това е защита срещу злоупотреба с право и гарантира, че инвеститорите могат да разчитат на стабилност при своите инвестиции в недвижими имоти.
Как се доказва придобиване на собственост по давност?
Вторият съществен въпрос, разгледан в решението на ВКС, засяга придобиването на собственост чрез давностно владение по чл. 79 от ЗС. Съдът подчертава, че за да бъде признато правото на собственост въз основа на давност, е абсолютно необходимо да се докаже началният момент на установяване на фактическата власт върху имота. Владението трябва да бъде явно, непрекъснато и несъмнено. Това е един от най-важните принципи в съвременното българско вещно право, тъй като предотвратява произволното придобиване на собственост без ясни и доказуеми факти.
ВКС уточнява, че сключването на облигационен договор с предмет недвижим имот може да установи начало на давностно владение, само ако от него несъмнено следва, че фактическата власт се предава в момента на сключване на договора. Ако има уговорка предаването да се извърши на по-късен етап, този факт подлежи на самостоятелно доказване с други доказателства. Това изискване е ключово при придобиване по давност на имот, тъй като предотвратява злоупотреби и гарантира, че само действителният владелец може да се възползува от института на придобивната давност. Без това изискване, лица биха могли да твърдят, че притежават имот, без да го владеят действително.
Какво е значението на добросъвестното владение?
В контекста на чл. 79, ал. 2 от ЗС, добросъвестното владение позволява придобиване на собственост след изтичането на по-кратък, 5-годишен давностен срок, в сравнение с 10-годишния срок при недобросъвестно владение. За да бъде владението добросъвестно, то трябва да се основава на правно основание, годно да направи владелеца собственик, без той да знае, че праводателят му не е собственик или че предписаната от закона форма е опорочена. В разглеждания казус, ВКС анализира дали ответникът е придобил собствеността въз основа на такова владение, като акцентира върху необходимостта от стриктно доказване на всички елементи от фактическия състав. Добросъвестното владение е важно защитно средство за лица, които придобиват имоти въз основа на договори, които впоследствие се оказват опорочени или недействителни.
Как се доказва началният момент на фактическата власт?
Съдът подчертава, че доказването на началния момент на фактическата власт е критично за всяко дело, свързано с придобиване на собственост по давност. Не е достатъчно лицето просто да твърди, че владее имота. То трябва да предостави конкретни доказателства, показващи кога и как е установило контрол над имота. Това могат да бъдат документи, свидетелски показания, фотографии, експертизи или други материали, които доказват, че лицето е упражнявало фактическа власт над имота. Без такива доказателства, съдът не може да признае право на собственост, придобито по давност.
Какви са последиците от развалянето на договор за суперфиция?
Решението на ВКС засяга и въпроса за противопоставимостта на правата при разваляне на договор за учредяване на право на строеж (суперфиция). Съдът приема, че правата на трети лица, придобити преди вписването на исковата молба за разваляне на договора, се запазват съгласно чл. 88, ал. 2 от ЗЗД. Това означава, че ако първоначалният суперфициар е прехвърлил правото на строеж на друго лице преди развалянето на договора със собственика на земята, приобретателят запазва своите права. Това правило е фундаментално за стабилността на гражданския оборот и защитата на добросъвестните приобретатели при упражняване на право на строеж.
Какво е значението на вписването на исковата молба?
Вписването на исковата молба за разваляне на договора е момент, от който обратното действие на решението за разваляне започва да се прилага. Правата, придобити преди това вписване, остават неприкосновени. Това е защита срещу произволното развалване на договори и гарантира, че трети лица, които са придобили права от суперфициара преди вписването, не могат да бъдат лишени от своите права. Това правило е особено важно в сложни имотни сделки, където участват множество лица и договори.
Защо е важна консултацията с опитен адвокат?
Сложността на вещноправните спорове, свързани с право на строеж, добросъвестно владение и придобиване на собственост, изисква висока експертиза и професионален подход. Всяка неточност при тълкуването на закона или при доказването на фактите може да доведе до сериозни имуществени загуби. Ето защо, навременната консултация с доказан специалист е от решаващо значение. Екипът на Адвокатска кантора „Ивайло Василев & партньори“ разполага с необходимия опит и знания, за да предостави компетентна правна помощ и процесуално представителство по сложни имотни дела. Адвокатската кантора работи на територията на Пловдив и региона, предоставяйки услуги в областта на вещното право, облигационното право и договорите.
Какви услуги предоставя адвокатската кантора в областта на вещното право?
Адвокатска кантора „Ивайло Василев & партньори“ предоставя широк спектър от услуги, свързани с право на строеж, придобиване на собственост и други вещноправни въпроси. Услугите включват правна консултация, процесуално представителство пред съдилищата, изготвяне и преглед на договори, анализ на имоти и защита при имотни спорове. Кантората разполага с екип от опитни адвокати, които притежават задълбочени познания в областта на гражданското право и практическия опит, необходим за успешното разрешаване на сложни казуси. Адвокат д-р Ивайло Василев е доктор по гражданско и семейно право и съчетава своята академична експертиза с богат практически опит.