Нищожност на предварителен договор поради липса на съгласие е правен проблем с изключително практическо значение, който възниква при сделки с недвижими имоти в България. В практиката на Адвокатска кантора „Ивайло Василев & партньори“ в Пловдив се сблъскваме с множество казуси, при които една от страните по предварителен договор за покупко-продажба на имот твърди, че не е изразила валидно съгласие за сключването му. За да внесем яснота по този въпрос, в настоящата статия ще разгледаме подробно Решение № 363/12.06.2026 г. на Върховния касационен съд (ВКС), Трето гражданско отделение, което дава важни насоки за тълкуването на чл. 26, ал. 2, пр. 2 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД).
Като експерти в областта на сделки и дела за имоти, ние от Кантора „Ивайло Василев & партньори“ в Пловдив подчертаваме значението на прецизната правна защита при подписване на договори за недвижими имоти. Нашият екип, ръководен от адвокат д-р Ивайло Василев, който притежава научна степен „доктор по гражданско и семейно право“ и над 10 години практически опит, предоставя висококвалифицирана консултация за защита на Вашите интереси на територията на Пловдив и региона. Академичната експертиза и дългогодишният практически опит на адв. д-р Василев гарантират, че всеки правен казус се разглежда с нужното внимание към детайла, като се прилагат най-актуалните правни стандарти и съдебна практика.
Предварителният договор за имот и неговото значение
Предварителен договор за имот е съглашение, с което страните поемат задължение в бъдеще да сключат окончателен договор (нотариален акт) при вече уговорени съществени условия. Съгласно чл. 19 от ЗЗД, предварителният договор трябва да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор, а именно предмета (конкретния имот) и цената. Този договор създава правна сигурност между страните в периода до окончателното изповядване на сделката, но не прехвърля правото на собственост.
Предварителният договор поражда облигационни задължения за двете страни. Продавачът се задължава да прехвърли собствеността, а купувачът да заплати уговорената цена. Ако едната страна откаже доброволно да изпълни задължението си, изправната страна има право да предяви иск за обявяване на предварителен договор за окончателен по реда на чл. 19, ал. 3 от ЗЗД. В такова съдебно производство съдебното решение замества нотариалния акт и прехвърля собствеността.
Именно в рамките на подобни производства ответникът нерядко прави възражение за нищожност на предварителен договор поради липса на съгласие. Целта на такова възражение е да се обезсили предварителният договор изцяло и да се отхвърли искът за обявяването му за окончателен. Точно такъв е случаят, разгледан в цитираното решение на ВКС.
Фактическа обстановка по делото пред ВКС
Решение № 363/12.06.2026 г. е постановено по гр.д. № 4550/2025 г. на ВКС, Трето гражданско отделение, в производство по чл. 290 ГПК (касационно обжалване). Делото е образувано по повод иск за обявяване за окончателен на предварителен договор от 22.01.2018 г. за покупко-продажба на поземлен имот с площ от 550 кв.м. Уговорената продажна цена е 70 000 лв., като при подписването на договора е заплатен задатък (капаро) в размер на 35 000 лв.
Продавачката е 86-годишна жена с увредено зрение (катаракта на двете очи). Тя твърди, че предварителният договор е нищожен поради липса на съгласие, тъй като не е могла да прочете съдържанието му и не е разбирала за какво се задължава. Въззивният съд (Софийски апелативен съд) е приел нейната теза и е потвърдил отхвърлянето на иска на купувача, като е приел, че е налице нищожност поради липса на съгласие.
Върховният касационен съд обаче отменя въззивното решение. Магистратите установяват няколко ключови обстоятелства. На първо място, продавачката е напълно дееспособна и с правилен мисловен процес. На второ място, тя е подписала лично договора, което е доказано чрез тройна графологична експертиза. На трето място, не е установено упражняване на физическо насилие. На четвърто място, продавачката не е подписала договора на шега или при мисловна уговорка. На пето място, няма несъвпадане на волеизявленията на двете страни. ВКС приема, че фактът, че зрението на продавачката е било затруднено, сам по себе си не обосновава липса на съгласие по смисъла на чл. 26, ал. 2, пр. 2 ЗЗД.
Нищожност на предварителен договор поради липса на съгласие: правна рамка
Нищожността поради липса на съгласие е уредена в чл. 26, ал. 2, пр. 2 от ЗЗД. Тя представлява най-тежкият порок на волеизявлението, при който договорът изобщо не поражда правни последици. За разлика от унищожаемостта (при грешка, измама или заплашване), при нищожността не е необходимо предявяване на иск за унищожаване, тъй като договорът не е породил действие от самото начало.
Според константната практика на ВКС, включително ТР № 5/12.12.2016 г. по тълк.д. № 5/2014 г. на ОСГТК, липса на съгласие (чл. 26, ал. 2, пр. 2 ЗЗД) е налице само в строго определени хипотези. Първата хипотеза е физическо насилие (vis absoluta), при което лицето е било принудено физически да подпише документа, например ръката му е била водена от друго лице. Втората хипотеза е мислена уговорка (reservatio mentalis), при която лицето изразява съгласие, но вътрешно не желае сделката, и това обстоятелство е станало достояние на другата страна. Третата хипотеза е изявление на шега или като учебен пример, при което от контекста е ясно, че липсва сериозно намерение за правно обвързване. Четвъртата хипотеза е пълно несъвпадане на волеизявленията, при което двете страни са се договорили за напълно различни неща по отношение на предмета на сделката.
Във всички останали случаи, дори когато е налице порок на волята (грешка, измама, заплашване), договорът не е нищожен, а унищожаем. Това означава, че той поражда правни последици до момента, в който бъде унищожен по съдебен ред с влязло в сила решение.
Затрудненото зрение и дееспособността
ВКС категорично постановява в Решение № 363/12.06.2026 г., че влошеното здравословно състояние (като затруднено зрение поради катаракта) или напредналата възраст не са основания за нищожност поради липса на съгласие, ако лицето е дееспособно и е подписало документа доброволно. Дееспособните лица с увредено зрение могат да сключват всякакви сделки самостоятелно, стига да са изразили воля за обвързване. Съдът подчертава, че липсата на съгласие се преценява към момента на сключване на договора, а не въз основа на последващи обстоятелства или промяна в намеренията на страната.
В конкретния случай ВКС отбелязва, че предходната активност на продавачката (тя е развалила договор за издръжка и гледане, сключен преди предварителния договор) показва добра ориентация за нейните права и способност за вземане на самостоятелни правни решения. Привързаността към имота също не е аргумент за липса на съгласие, тъй като мотивите за сключване на сделката не са елемент от фактическия състав на договора.
Разграничение между нищожност и унищожаемост
Важно е да се разграничи нищожността поради липса на съгласие от унищожаемостта поради грешка или измама. При грешка (чл. 28 ЗЗД) лицето е формирало воля за сключване на сделката, но тази воля е опорочена от неправилна представа за съществен елемент на договора. При измама (чл. 29 ЗЗД) лицето е било умишлено въведено в заблуждение от другата страна. И в двата случая договорът е действителен до момента на унищожаването му по съдебен ред, за разлика от нищожния договор, който не поражда правни последици от самото начало.
ВКС връща делото на Софийски апелативен съд за ново разглеждане по останалите възражения, включително за унищожаемост и разваляне на договора. Това показва, че дори когато възражението за нищожност е неоснователно, страната разполага с други правни средства за защита, които обаче подлежат на самостоятелна преценка от съда.
Защита на собствеността и процесуално представителство
Ако сте изправени пред казус, свързан с действителността на предварителен договор за имот, е изключително важно да потърсите навременна правна помощ от специалист. Доказването на нищожност или действителност на един договор изисква задълбочени познания в областта на облигационното и вещното право, както и опит в процесуалното представителство пред съдилищата. Нашите адвокати на територията на Пловдив предлагат компетентно процесуално представителство за имотни дела и могат да предявят необходимите искове за защита на собственост, за да защитят Вашите права пред съда.
За да Ви предпазим от рискове още преди подписването на каквито и да било документи, ние извършваме пълен правен анализ на имот. Това включва детайлно проучване на документацията и историята на собствеността, проверка на правното основание за придобиване, анализ на наличните вписвания в Имотния регистър и оценка на потенциалните рискове при сключване на сделката. Превантивният правен анализ е ключов за предотвратяване на бъдещи съдебни процеси относно нищожност на предварителен договор поради липса на съгласие или други пороци на волята.
Част от превантивната ни работа е и щателна проверка на тежести върху имот. Ние проверяваме за наличието на ипотеки, възбрани, учредени вещни права, вписани искови молби и други тежести, които биха могли да застрашат Вашата инвестиция. Тази проверка е задължителна стъпка преди подписването на предварителен договор и гарантира, че купувачът е напълно информиран за правното състояние на имота.
Нашата цел е да осигурим Вашата защита при имотни измами чрез компетентно консултиране и стриктна проверка на всички детайли по сделката. Ние сме до Вас във всяка стъпка от процеса, за да гарантираме безпроблемно изповядване на сделка пред нотариус и пълна правна сигурност при придобиването на недвижим имот.
Практически изводи от решението на ВКС
Решение № 363/12.06.2026 г. на ВКС има съществено значение за практиката по имотни дела. То потвърждава, че институтът на нищожността поради липса на съгласие има тесен обхват на приложение и не може да се използва като универсално средство за оспорване на договори. Съдилищата подхождат стриктно към твърденията за нищожност и изискват доказване на конкретна хипотеза от изчерпателно изброените в практиката на ВКС.
За купувачите по предварителни договори това решение дава допълнителна правна сигурност. То означава, че ако продавачът е дееспособен, подписал е лично договора и не е бил подложен на физическо насилие, предварителният договор е действителен и може да бъде обявен за окончателен по съдебен ред. Затрудненото зрение, напредналата възраст или последващата промяна в намеренията на продавача не могат да обосноват нищожност.
За продавачите решението показва, че ако желаят да оспорят договор, трябва да се позоват на правилното правно основание. Вместо нищожност поради липса на съгласие, в подобни случаи е по-подходящо да се търси унищожаемост поради грешка или измама, или разваляне на договора поради неизпълнение. Всяко от тези основания има различни предпоставки и срокове, поради което навременната консултация с адвокат е от решаващо значение.
Подписването на предварителен договор е сериозен правен акт, който поражда обвързващи последици за двете страни. За да избегнете дълги и скъпи съдебни спорове, винаги се консултирайте с опитен адвокат преди да сложите подписа си. Адвокатска кантора „Ивайло Василев & партньори“ предоставя широк спектър от правни услуги на територията на Пловдив, включително по въпроси, свързани с търговско право и сделки и семейно право. Доверете се на нашия професионализъм и академичен подход за разрешаване на Вашите правни проблеми.