Право на изкупуване при етажна собственост е тема, която често поражда практически спорове при продажба на етаж от къща, идеална част от дворно място или самостоятелен обект в сграда. С Решение № 341 от 04.06.2026 г. на ВКС Върховният касационен съд дава ясен отговор на въпроса кога чл. 33 ЗС не се прилага, въпреки че заедно със самостоятелен етаж от къща се продава и идеална част от дворното място.
Статията представя решението на достъпен език, но с необходимата юридическа точност. Целта е собственик, купувач или наследник да разбере защо не всяка продажба на идеална част от земя поражда право на изкупуване, какво означава етажна собственост, защо дворното място може да има обслужваща функция към самостоятелните обекти и кога е необходима предварителна правна проверка от адвокат по вещно право.
Адвокатска кантора Ивайло Василев & партньори консултира клиенти по сложни казуси с недвижими имоти, съсобственост, етажна собственост, вещни права, съдебни спорове и сделки с имоти. При подобни казуси правилната правна квалификация е решаваща, защото една привидно проста продажба на етаж от къща може да постави въпроси за чл. 33 ЗС, чл. 37 ЗС, чл. 38 ЗС, наследствено правоприемство, нотариални актове и съдебна защита.
Най важният извод от решението е следният: когато собственикът продава самостоятелен жилищен етаж от къща, който е отделен обект в режим на етажна собственост, заедно с прилежащата идеална част от дворното място, той не е длъжен първо да предложи този етаж на собственика на другия етаж. В такава хипотеза чл. 33 ЗС е неприложим.
Какъв е спорът по Решение № 341 от 04.06.2026 г. на ВКС?
Делото е образувано по касационна жалба срещу решение на Окръжен съд Благоевград, с което е потвърдено уважаването на иск по чл. 33, ал. 2 ЗС. Ищцата твърди, че като собственик на една втора идеална част от урегулиран поземлен имот и на втория жилищен етаж от двуетажна къща има право да изкупи продадената на трето лице една втора идеална част от същия имот, заедно с първия жилищен етаж от къщата и съответните идеални части от общите части, тавана и мазето.
Продажбата е извършена с нотариален акт от 2022 г. Продавачът се е легитимирал като собственик на първия жилищен етаж, на една втора идеална част от общите части на къщата, тавана и мазето, както и на една втора идеална част от дворното място. Спорът възниква, защото преди продажбата имотът не е предложен на собственичката на втория етаж. Именно това поставя въпроса дали е налице обикновена съсобственост, при която действа чл. 33 ЗС, или етажна собственост, при която правилото за изкупуване не намира приложение.
| Правен елемент | Съдържание по делото | Практическо значение |
|---|---|---|
| Предмет на продажбата | Първи жилищен етаж от двуетажна къща, съответни идеални части от общите части и една втора идеална част от дворното място. | Не се продава само идеална част от земята, а комплекс от права, свързан със самостоятелен жилищен обект. |
| Претенция на ищцата | Искане за изкупуване по чл. 33, ал. 2 ЗС. | Ищцата твърди, че продажбата е трябвало първо да бъде предложена на нея като съсобственик. |
| Позиция на касатора | Къщата е в режим на етажна собственост, защото първият и вторият етаж са самостоятелни жилища на различни лица. | Ако това е вярно, чл. 33 ЗС не се прилага при продажба на самостоятелния етаж. |
| Краен извод на ВКС | Искът за изкупуване е неоснователен. | Собственикът на самостоятелен етаж не е длъжен първо да го предложи на собственика на другия етаж. |
Какво представлява правото на изкупуване по чл. 33 ЗС?
Правото на изкупуване по чл. 33 ЗС е законова защита на съсобственика. Когато един съсобственик желае да продаде своята идеална част от недвижим имот на трето лице, той по правило трябва първо да я предложи на останалите съсобственици при същите условия. Ако не го направи или ако декларира неверни обстоятелства пред нотариуса, заинтересованият съсобственик може да предяви иск за изкупуване.
Това право има ясна цел. Законът предпочита да се намали или прекрати съсобствеността между лица, които вече имат права върху имота, вместо в общността да навлезе външно лице. Именно затова чл. 33 ЗС е важен при класическа съсобственост върху поземлен имот, апартамент, сграда или друг недвижим имот, когато предмет на продажбата е идеална част от общата вещ.
Тази защита обаче не е абсолютна. ВКС подчертава, че при етажна собственост правната логика е различна. Собственикът на самостоятелен обект не продава идеална част от общата вещ като самостоятелен предмет на сделката, а продава собственото си жилище, към което идеалните части от общите части и от мястото са принадлежност. Затова не всяка сделка, в която фигурира идеална част от земята, води до право на изкупуване.
Кога чл. 33 ЗС се прилага при продажба на идеална част?
Чл. 33 ЗС се прилага, когато се продава идеална част от съсобствен недвижим имот като самостоятелен предмет на разпореждане. Например, ако двама наследници притежават по една втора идеална част от незастроен урегулиран поземлен имот и единият продаде своя дял на външно лице без предложение към другия, обичайно възниква хипотеза за иск по чл. 33, ал. 2 ЗС.
Същото важи и когато предметът на сделката е идеална част от обикновена съсобствена вещ, която не е функционално привързана към отделен самостоятелен обект в етажна собственост. В тези случаи съсобственикът има реален интерес да предотврати навлизането на трето лице в съсобствеността и да придобие продаваната част при действително уговорените условия.
Кога чл. 33 ЗС не се прилага при продажба на самостоятелен етаж?
Чл. 33 ЗС не се прилага, когато предметът на продажбата е самостоятелен етаж или самостоятелно жилище в сграда в режим на етажна собственост, а идеалната част от дворното място е прилежаща и обслужваща този обект. В тази хипотеза правото на собственост върху етажа е водещо, а идеалните части от общите части и земята следват самостоятелния обект.
Именно този извод е в основата на решението на ВКС. Съдът приема, че продавачът не е продал идеална част от къщата, а собственото си самостоятелно жилище, намиращо се на първия етаж. Затова той не е имал задължение да предложи изкупуване първо на собственика на втория етаж.
Какво означава етажна собственост при къща с два самостоятелни етажа?
Етажната собственост възниква, когато в една сграда има самостоятелни обекти, които принадлежат на различни собственици. Това могат да бъдат апартаменти, ателиета, магазини, гаражи или отделни жилищни етажи от къща, ако те имат необходимата самостоятелност и принадлежат на различни лица. Важно е, че възникването на етажна собственост не изисква специален учредителен акт. Тя възниква по право, когато отделните обекти станат собственост на различни лица.
В разглеждания казус ВКС отчита, че всеки от двамата собственици се е снабдил с констативен нотариален акт за отделен жилищен етаж от двуетажната къща. От този момент сградата се разглежда като сграда в режим на етажна собственост по смисъла на чл. 37 ЗС, а общите части по чл. 38 ЗС принадлежат към отделните самостоятелни обекти.
Защо дворното място има значение като обща и обслужваща част?
Дворното място при етажна собственост често има обслужваща функция. То осигурява достъп, ползване, функционална връзка със сградата и нормално упражняване на правото на собственост върху самостоятелните обекти. Когато идеалната част от земята се прехвърля заедно със самостоятелен етаж, тя не се разглежда изолирано, а като прилежаща към основния обект на сделката.
Точно поради тази връзка ВКС прави разграничение между продажба на идеална част от обикновен съсобствен имот и продажба на самостоятелен жилищен етаж, заедно с прилежащата идеална част от двора. При първата хипотеза може да има право на изкупуване. При втората хипотеза, ако е налице етажна собственост, такова право не възниква.
Защо собственикът на другия етаж не получава право да изкупи продадения етаж?
Собственикът на другия етаж не получава право да изкупи продадения етаж, защото законът не го поставя в положение на съсобственик на самостоятелното жилище, което се продава. Той е съсобственик на определени общи части, но не и на чуждия самостоятелен обект. Затова не може да третира продажбата на този обект като продажба на идеална част от обща вещ.
ВКС се позовава на трайна съдебна практика, включително Тълкувателно решение № 45 от 01.04.1960 г. на ОСГК на ВС и Решение № 858 от 23.12.2009 г. на ВКС по гр. д. № 3069/2008 г. Съдът приема, че при отделни сгради или отделни самостоятелни жилища, принадлежащи на различни собственици, съсобствеността върху дворното място не променя правното положение на самостоятелните обекти и не поражда автоматично приложение на чл. 33 ЗС.
Какъв е точният отговор на ВКС по въпроса за чл. 33 ЗС?
Касационното обжалване е допуснато по въпроса дали чл. 33, ал. 2 ЗС се прилага, когато съсобственикът на дворното място се разпорежда не само с идеалната си част от мястото, но и със самостоятелния етаж от жилищна сграда, на който е едноличен собственик. Това е същинският правен въпрос, който има значение не само за страните по делото, но и за множество сходни казуси в практиката.
Отговорът на ВКС е категоричен. Собственикът на самостоятелно жилище, представляващо отделен етаж от къща, построена в съсобствено дворно място, при разпореждане със своя самостоятелен обект от сградата не е длъжен първо да предложи етажа на собственика на другия етаж. При съществуваща етажна собственост разпоредбата на чл. 33 ЗС не е приложима.
Практически превод на правния извод: ако продавате първи етаж от двуетажна къща, който е Ваш самостоятелен обект, заедно с прилежащите идеални части от общите части и дворното място, собственикът на втория етаж по правило не може да изисква първо на него да бъде предложена сделката само защото има идеална част от същото дворно място.
Защо ВКС отменя решенията на предходните съдилища?
Въззивният съд е приел, че ищцата има право на изкупуване, защото дворното място не било обща част в степен, която да изключва приложението на чл. 33 ЗС. ВКС не споделя този подход. Според касационния съд решаващо е не абстрактното наличие на съсобственост върху земята, а правната характеристика на предмета на продажбата.
Предметът на продажбата не е самостоятелно отчуждена идеална част от земята. Продавачът е прехвърлил собствения си първи жилищен етаж, заедно с идеалните части, които обслужват и следват този етаж. Поради това ВКС приема, че предявеният иск за изкупуване е неоснователен, отменя въззивното решение и потвърденото с него първоинстанционно решение, след което отхвърля иска по чл. 33, ал. 2 ЗС.
| Позиция | Правен извод | Оценка на ВКС |
|---|---|---|
| Ищцата | Продадена е идеална част от дворно място и затова възниква право на изкупуване. | Тезата е отхвърлена, защото продажбата е на самостоятелен етаж с прилежащи идеални части. |
| Въззивният съд | Чл. 33 ЗС е приложим поради особеностите на собствеността върху двора. | Изводът е определен като неправилен. |
| ВКС | При етажна собственост продажбата на самостоятелен етаж не поражда право на изкупуване по чл. 33 ЗС. | Искът е отхвърлен като неоснователен. |
Какво е значението на решението за собственици на етажи от къща?
Решението има важно практическо значение за собственици на етажи от къщи, наследници, купувачи и продавачи на имоти. В много български градове и села съществуват къщи, при които единият етаж принадлежи на едно лице, другият етаж на друго лице, а земята е съсобствена. Това често е резултат от наследяване, доброволни разпределения в семейството, сделки между роднини или констативни нотариални актове по наследство и давностно владение.
В подобна ситуация продажбата на един самостоятелен етаж не може механично да се приравни на продажба на идеална част от съсобствен имот. Ако е налице етажна собственост, купувачът придобива етажа, съответните идеални части от общите части и съответната част от дворното място, която обслужва използването на обекта. Това повишава сигурността на оборота, защото потвърждава, че собственикът на самостоятелен етаж може да се разпорежда с него без предварително предлагане на останалите етажни собственици.
За купувачите решението е особено важно при правна проверка на имот. Ако купувачът придобива етаж от къща, трябва да се установи дали етажът е самостоятелен обект, как са описани общите части, какъв е статутът на дворното място, има ли други сгради в имота, има ли лица със собственост върху сгради без право на собственост върху земята и дали има данни за висящи спорове. Затова преди сделка е разумно да се направи правна консултация за сделки и дела с недвижими имоти.
Какви рискове възникват при грешна преценка за право на изкупуване?
Грешната преценка може да доведе до съдебен спор, вписване на искова молба, блокиране на последваща продажба, несигурност за купувача и допълнителни разноски. Ако продавачът приеме, че чл. 33 ЗС не се прилага, но впоследствие съдът установи обикновена съсобственост, сделката може да бъде атакувана с иск за изкупуване. Ако пък собственикът на другия етаж неправилно предяви иск, въпреки че е налице етажна собственост, той рискува делото да бъде отхвърлено и да бъде осъден за разноски.
Именно затова е важно да се прави разграничение между самостоятелен обект, общи части, прилежаща идеална част от дворно място и обикновена съсобственост. В практиката тези понятия често се смесват, но правните последици са различни.
Как решението влияе върху продажбата на етаж от къща?
При продажба на етаж от къща нотариалният акт трябва да описва правилно самостоятелния обект, общите части и идеалната част от дворното място. Ако етажът е индивидуализиран като самостоятелно жилище, притежава отделна правна идентичност и се държи от различен собственик от този на другия етаж, сделката по правило не попада в приложното поле на чл. 33 ЗС. Това означава, че нотариусът не следва да изисква доказателства за предложение до собственика на другия етаж само на това основание.
Разбира се, всеки казус има особености. Възможно е по документите да има неясноти относно това дали етажът е самостоятелен обект, дали действително е възникнала етажна собственост, дали има общи части, които са неправилно описани, или дали продавачът не се разпорежда с идеална част от друга обща вещ извън обхвата на самостоятелния обект. Тези обстоятелства трябва да бъдат проверени преди подписване на предварителен договор или нотариален акт.
Какво трябва да провери купувачът преди сделка?
Купувачът трябва да провери титула на собственост, наследствената история, площта и статута на етажа, описанието на общите части, кадастралните данни, устройственото положение на имота, наличието на тежести, вписани искови молби, възбрани, ипотеки, договори за ползване и предходни сделки. Особено внимание трябва да се обърне на това дали продавачът продава самостоятелен обект или само идеална част от общ имот.
При съмнение е препоръчително да се възложи процесуално представителство за имотни дела или предварителен правен анализ от адвокат, когато вече има спор или опасност от предявяване на иск по чл. 33 ЗС.
Какво значение има решението за спорове между наследници?
Много спорове за право на изкупуване възникват между наследници. Обичайна хипотеза е наследствена къща да бъде разделена фактически между различни лица, като един наследник ползва първия етаж, друг наследник ползва втория етаж, а дворът остава съсобствен. С течение на времето тези отношения често се отразяват в нотариални актове, придобивна давност, наследствени удостоверения и сделки.
Решението на ВКС показва, че съдът няма да се ограничи до формалния факт, че в сделката е включена идеална част от земята. Ще се изследва дали тази идеална част е самостоятелен предмет на продажба или принадлежност към самостоятелен етаж. Това е особено важно при наследствени имоти, защото неправилното третиране на етажа като обикновен съсобствен дял може да доведе до неоснователни претенции и дълги съдебни спорове.
Каква е разликата между делба и иск по чл. 33 ЗС?
Искът по чл. 33 ЗС не е средство за делба на имота. Той служи за заместване на купувача от съсобственика при вече извършена продажба, ако са налице предпоставките на закона. Делбата, от друга страна, цели прекратяване на съсобствеността чрез реално разпределяне, изнасяне на публична продан или възлагане при условията на закона. Смесването на тези два института често води до неправилна процесуална стратегия.
Ако проблемът между наследниците е свързан с невъзможност да се ползва имотът, несъгласие относно управление, спор за квоти или необходимост от окончателно прекратяване на съсобствеността, подходящото средство може да бъде съдебна делба, а не иск за изкупуване. Ако проблемът е продажба на идеална част на трето лице без предложение до съсобственика, тогава може да се обсъжда чл. 33 ЗС. Разграничението трябва да се направи след преглед на всички документи.
Как решението се вписва в трайната практика на ВКС?
Решение № 341 от 04.06.2026 г. не е изолирано. То стъпва върху трайна линия в съдебната практика. ВКС изрично се позовава на Тълкувателно решение № 45 от 01.04.1960 г. на ОСГК на ВС, според което при отделни сгради в съсобствен парцел, принадлежащи на различни съсобственици, чл. 33 ЗС не намира приложение, когато един от тях продава собствената си сграда заедно със съответната част от мястото.
Съдът използва и Решение № 858 от 23.12.2009 г. на ВКС, в което се приема, че при отделни самостоятелни жилища, принадлежащи на различни собственици, е налице хоризонтална етажна собственост, а дворното място има характер на обща част с оглед използването на сградите. Посочени са още Решение № 201 от 20.01.2020 г. по гр. д. № 2616/2018 г. на ВКС и Решение № 847 от 19.01.2010 г. по гр. д. № 2164/2008 г. на ВКС относно възникването на етажната собственост по право.
Така решението не променя практиката, а я потвърждава и конкретизира за често срещаната хипотеза на двуетажна къща, в която първият и вторият етаж са самостоятелна собственост на различни лица, а земята е съсобствена.
Какви са практическите изводи за продавачи и купувачи?
| Участник в сделката | Какво следва от решението? | Какво е разумното действие? |
|---|---|---|
| Продавач на етаж | Ако продава самостоятелен етаж в режим на етажна собственост, чл. 33 ЗС по правило не го задължава да предлага етажа на собственика на другия етаж. | Да провери предварително дали документите ясно доказват самостоятелността на етажа и прилежащите идеални части. |
| Купувач | Не всяка идеална част от дворно място в нотариалния акт означава риск от успешно изкупуване. | Да изиска пълен правен анализ на собствеността преди плащане на цена или капаро. |
| Собственик на друг етаж | Не може автоматично да претендира изкупуване само защото има права върху същия двор. | Да провери дали има обикновена съсобственост или етажна собственост, преди да започне съдебен спор. |
| Наследник | Наследственият произход на имота не отменя правилата за самостоятелни обекти и етажна собственост. | Да събере нотариални актове, удостоверения за наследници, скици, схеми и данъчни документи за точна оценка. |
Кога е необходим адвокат при право на изкупуване и етажна собственост?
Адвокатска помощ е необходима винаги когато има съмнение дали конкретната сделка попада в обхвата на чл. 33 ЗС. Въпросът не е само теоретичен. От правилния отговор зависи дали сделката ще бъде стабилна, дали купувачът ще запази имота, дали продавачът ще избегне съдебен спор и дали съсобственикът има реален шанс да упражни право на изкупуване.
Правният анализ включва проверка на нотариалните актове, кадастралните документи, строителните книжа, режима на сградата, общите части, квотите в дворното място, съдебната практика и евентуалните процесуални срокове. Особено важно е да се прецени дали става дума за обикновена съсобственост, етажна собственост или хипотеза с отделни сгради в общ двор.
При нужда от съдействие по подобен казус можете да се обърнете към адвокат за етажна собственост или към екипа на Адвокатска кантора Ивайло Василев & партньори за консултация.
Какъв е окончателният извод от Решение № 341 от 04.06.2026 г. на ВКС?
Окончателният извод е, че право на изкупуване при етажна собственост не възниква само защото заедно със самостоятелен етаж от къща се прехвърля и идеална част от дворното място. Ако етажът е самостоятелен жилищен обект, собственост на продавача, а идеалната част от земята е прилежаща и обслужваща този обект, чл. 33 ЗС не се прилага.
Решението е важно, защото дава сигурност при сделки с етажи от къщи и ограничава неправилното разширяване на иска за изкупуване. То напомня, че вещното право изисква прецизност. Една и съща дума в нотариален акт, като идеална част, може да има различно значение според това дали се отнася до обикновена съсобственост или до принадлежност към самостоятелен обект в етажна собственост.
За гражданите практическият урок е ясен. Преди покупка, продажба или съдебен спор за имот трябва да се установи точният правен режим на обекта. За юристите решението е поредно потвърждение, че чл. 33 ЗС трябва да се прилага внимателно, само когато са налице неговите реални предпоставки, а не при всяко формално участие на идеална част от земя в сделката.