адв. ИВАЙЛО ВАСИЛЕВ
доктор по гражданско и семейно право
Резюме: В статията поставям във фокус актуалния проблем от практиката относно липсата на заличаване на възбраните след публична продан на имота и последващите проблеми, които възникват за купувача. Подложил съм на критика аргументът, който се използва най-често от служители на банки, за да се откаже отпускане на потребителски кредит на купувача от публичната продан – че незаличените възбрани ограничават правото на собственост на купувача и поради това имотът е обременен с права на трети лица.
Ключови думи: собственост, възбрана, заличаване, вписвания, вещно право, публична продан, купувач, действие на вписването, имотен регистър, Правилник за вписванията, субективни и обективни предели на възбраната, Тълкувателно решение от 10.07.2018 г. по тълк. д. № 1/2015 г., ОСГТК на ВКС, адвокат.
В диспозитива на т. 3 от Тълкувателно решение от 10.07.2018 г. по тълк. д. № 1/2015 г., ОСГТК на ВКС, е прието, че възбраните не се заличават след публична продан на имота, освен в изрично предвидените в закона случаи.
Това доведе до наличието на множество случаи в практиката, в които купувачът от публична продан придобива имот, но възбраните, вписани по персоналната партида на длъжника по изпълнителното дело, остават незаличени. Поради това при издаване на удостоверение за тежести върху имота по реда на чл. 42 и сл. ПВ съдиите по вписванията отразяват и тези възбрани. Проблемът се поражда от това, че при опит за последващо разпореждане с имота купувачът от публичната продан представя това удостоверение на лицето, с което се договаря, и то остава с впечатлението, че върху имота има наложена възбрана, която за вбъдеще би могла да засегне по неблагоприятел начин неговите права, ако той придобие имота. Това на практика води до отказ от сключване на договори по повод на този имот.
Като пример може да се посочи хипотезата на сключване на договор за потребителски кредит от купувача на публичната продан, който трябва да бъде обезпечен с ипотека върху закупения имот. Тъй като незаличената възбрана е отразена в удостоверението за тежести, банката отказва да финализира преговорите за сключване на договора, докато всички възбрани върху имота не бъдат заличени. Купувачът от публичната продан обаче не може да постигне този ефект, тъй като е длъжен да се съобрази с извода в т. 3 от Тълкувателно решение от 10.07.2018 г. по тълк. д. № 1/2015 г., ОСГТК на ВКС, поради което и съдебният изпълнител не може да вдигне наложените възбрани.
Според мен гореописаният проблем е създаден въз основа на неправилна интерпретация на основните законови положения осносно действието на вписването при възбраните. То се корени в това, че се мисли в насока, че възбраната следва имота след продажбата му на публична продан. Поради това, за съжаление, твърде често може да срещне аргументът, че незаличената възбрана ограничавала правомощието на разпораждане на купувача от публичната продан, което е съставна част от правото му на собственост.
Според мен правомощието на разпореждане с имота на купувача от публичната продан не е ограничено от незаличените възбрани. Действието на незаличените възбрани не го засяга по какъвто и да е начин. Възбраните, които са останали вписани, имат действие единствено спрямо длъжника. Те остават вписани по неговата партида в книгите за вписванията по ПВ, респ. имотната партида при реалната система на вписване, и имат единствено за цел да бранят правата на кредитора спрямо увреждащи действия от длъжника. Тоест, възбраните като властнически актове имат определени субективни и обективни предели, които се разпростират само до лицето, което е посочено в тях като длъжник по изпълнителното дело. Както изрично е посочено в самата възбрана, забранява се разпореждане с имота само на това лице, за което обстоятелство трябва да се държи сметка.
Аргумент в подкрепа на гореизложеното дават и разпоредбите на чл. 24, б. „б“ ПВ във вр. с чл. 25 ПВ. В писмото, с което се иска вписване на постановлението за възлагане, изрично се посочват данните на кредитора и длъжника по изпълнителното дело. Тези данни трябва да се съдържат и в самото постановление за налагане на възбрана, което е приложено към писмото – чл. 25, изр. трето ПВ. По този начин се постига яснота за всички трети лица относно субективните предели на възбраната. От това следва, че засегнатите лица от наложената възбрана са единствено кредиторът и длъжникът по изпълнителното дело.
Липсва законова възможност и за разширяване на обективните предели на действието на вписването след прехвърляне на собствеността върху имота на купувача. Такъв законодателен подход е изрично предвиден, например, при ипотеките – чл. 173, ал. 1 ЗЗД. Ипотеката обременява правата на всеки приобретател на имота, който го е придобил след учредяването й. Такъв подход обаче не е възприет при възбраните. В закона липсва каквато и да е разпоредба, която да може да обоснове обратното становище. Следователно, не може да се приеме тезата, че незаличените възбрани след публичната продан могат автоматично да породят правно действие и по отношение на купувача съобразно разпоредбите на чл. 451-453 ГПК. Липсата на заличаване не може и да е причина за възникване на вреди за купувача, за които отговорност да носи кредиторът по изпълнителното дело или съдебният изпълнител.
С оглед на горното, за вбъдеще практиката трябва да се ориентира към тълкуване на издадените удостоверения за тежести, което да е съобразено с правната обстановка по всеки отделен казус. Ако незаличената възбрана е вписана по партидата на длъжника по изпълнително дело, тя трябва да се отрази в удостоверението, но трябва да бъде съобразено, че купувачът от публичната продан на имота не е засегнат от нейното действие. Поради това лицето, с което договаря, няма възможност да използва като аргумент удостоверението за тежести, в което незаличената възбрана е отразена, и неоснователно да прекрати преддоговорните отношения с купувача от публичната продан. Трябва да се подчертае, че незнанието на правото не извинява никого. Включително и тези, които в добросъвестния си опит да защитят правата си по максимално ефективен начин, излагат тези и интерпретации, които нямат законова опора. Следователно, в разглеждания случай подобно поведение на лице в преддоговорните отношения трябва да се квалифицира като недобросъвестно и от него да се търси отговорност по чл. 12 ЗЗД, ако са налице настъпили вреди.