ВЪПРОС
Допустимо ли е предоставените за ползване имоти по сключен договор за наем да бъдат индивидуализирани въз основа на заключение по съдебно – техническа експертиза?
ОТГОВОР
С решение № 49 от 29.03.2013 г. по гр.д. 363/2012 г. по описа на ВКС, ГК, IV ГО, е прието, че в сделки, с които не се прехвърлят вещни права върху недвижими имоти между живи и не подлежат на вписване, като например в завещание и в предварителен договор, е достатъчно всяко описание, което прави възможна идентификацията на имота с оглед отношенията между страните и обстоятелствата при извършването на сделката. Даден е пример, че ако в завещание или в предварителен договор е посочено „завещавам вилата – на племенника В.“, или „обещавам да продам вилата във В.“ е достатъчна индивидуализация на имотите, ако завещателят/обещателят има само една вила. Подчертано е, че що се отнася до неиндивидуализирането на имота с граници в исковата молба, това е неин недостатък, който подлежи на отстраняване по реда на чл. 100, ал. 3 ГПК, както е посочено в т. 4 от ТР ОСГК № 1 от 17.07.2001 г. по гр. д. № 1/2001 г. Изрично е посочено, че ако между страните има спор по идентичността, съдът, като прецени всички доказателства (в т.ч. заключение на съдебно-техническа експертиза), следва да индивидуализира имота и посочи точното му описание в диспозитива на съдебното решение.
С решение № 83 от 19.04.2014 г. по т.д. 1458/2016 г. по описа на ВКС, ТК, I TO на ВКС и цитираното с него решение по гр.д. 905/2010 г. по описа на ВКС, ГК, IV ГО, се приема, че е достатъчно всяко описание на имота, което е в състояние да го индивидуализира с оглед отношенията между страните и обстоятелствата по сключването на сделката, а точно посочване е необходимо в диспозитива на съдебното решение по иска за обявяване на договора за окончателен, като описанието на имота може да бъде уточнявано в хода на производството по делото. Споделено е обоснованото в решението по гр. д. № 363/2012 г. на ІV ГО на ВКС, разрешение, че когато между страните има спор по идентичността, съдът, като прецени всички доказателства, в това число и заключение на съдебно-техническа експертиза, следва да индивидуализира имота и посочи точното му описание в диспозитива на съдебното решение.
Индивидуализирането на процесните имоти с помощта на специалните знания на вещо лице и заключение по СТЕ е възприето като допустимо действие на съда и с постановените по реда на чл. 290 ГПК решение № 953 от 17.02.2010 г. по гр.д. 4844/2008 г. по описа на ВКС, ГК, I ГО, и решение № 108 от 18.11.2019 г. по гр.д. 178/2019 г. по описа на ВКС, ГК, II ГО.
Цитираните разрешения в практиката на ВКС изцяло се възприемат от настоящия състав на съда и на поставения правен въпрос следва да бъде отговорено, че при спор между страните относно индивидуализацията на предоставените за ползване имоти по сключен договор за наем е допустимо имотите да бъдат индивидуализирани въз основа на заключение по съдебно – техническа експертиза, след преценка на всички доказателства по делото и при съобразяване отношенията между страните и обстоятелствата при извършването на сделката.
Така Решение № 105/12.07.2024 г. по т.д. № 516/2024 г. на II ТО на ВКС