Адвокат д-р Ивайло Василев
тел.: 0896733134
e-mail: vasileff.lawfirm@gmail.com
Основното задължение на страните по предварителния договор, който е организационен и подготвителен по своя характер, е това за сключването на обещания с него окончателен договор. Няма пречка обаче в предварителния договор страните да включат и уговорки, които са поначало характерни за обещания окончателен договор. Нерядко в практиката страните по предварителен договор за продажба на недвижим имот включват такива уговорки за предаване на имота и/или за заплащане на продажната му цена в определен срок и пр., като уговарят и неустойки при неизпълнение, при неточно, непълно или забавено изпълнение на тези задължения. Често срещани са и смесените договори, които инкорпорират в себе си, както предварителен договор за продажба на недвижим имот, така и договор за изработка – за извършване строителството на имота от продавача, който в този случай се явява и изпълнител. В тези договори също могат да бъдат уговорени неустойки. Във всички тези случаи, по силата на различните клаузи на договора, наред с основното организационно задължение по предварителния договор – за сключване на окончателен такъв, възникват и различните по своя характер други – престационни задължения на страните. Те могат да бъдат изменени или прекратени само по взаимно съгласие на страните (чл. 20а от ЗЗД), или пък да бъдат погасени чрез изпълнение или чрез друг погасителен способ. Със сключването на обещания окончателен договор (в предвидената от закона форма; при договора за продажба на недвижим имот – във формата на нотариален акт), се погасява поради неговото изпълнение, именно и единствено това, посочено по-горе, основно организационно задължение на страните по предварителния договор. Останалите поети с клаузите на този договор престационни задължения (за построяването и/или за предаването на имота, за плащането на продажната цена/възнаграждението за изработката в уговорения срок и пр.), ако не са изпълнени или погасени по друг начин, или ако не са изменени или прекратени по взаимно съгласие на страните, обективирано в окончателния договор или в друго споразумение между тях, продължават да съществуват – също съгласно чл. 20а от ЗЗД. При неизпълнение, респ. при неточно, непълно или забавено изпълнение на тези задължения, възникват и съответните акцесорни задължения – за заплащане на съответните уговорени неустойки. Тези клаузи за неустойки, включени в предварителния договор (респ. в смесения такъв), също не се заличават и прекратяват, и не изгубват действието си, само поради факта на сключването на окончателния договор. Те запазват своето действие и продължават да обвързват страните, и след сключването на последния, стига тези неустоечни клаузи да не са изменени или прекратени с окончателния договор – изрично или мълчаливо – предвид конкретното му съдържание, респ. – стига с окончателния договор да не е постигнат и съответният престационен резултат – изпълнение на съответното задължение, за чието обезпечаване е уговорена неустойката. В тези случаи неустоечните клаузи запазват своето действие, дори и да не са преповторени в окончателния договор (в нотариалния акт), като за запазване на действието им не е необходимо и той да препраща към предварителния договор.
Ключови думи: адвокати в Пловдив, адвокатска кантора Пловдив, неустойка, предварителен договор, окончателен договор, нотариален акт, недвижим имот, продажба, продавач, купувач, искова молба, Районен съд – Пловдив, Окръжен съд – Пловдив, адвокат д-р Ивайло Василев.