адв. ИВАЙЛО ВАСИЛЕВ
доктор по гражданско и семейно право
Ключови думи: доброволна делба, съдебна делба, право на строеж, суперфиция, наследствени имоти, адвокат от Пловдив, имотни дела.
ПРАВНА УРЕДБА
ВЪПРОС
Допустима ли е съдебна делба на вещно право на строеж в случаите, когато постройката не е извършена?
ОТГОВОР
Правото на строеж е самостоятелно вещно право върху чужд имот. След осъществяването му то включва в себе си две права: право на собственост върху постройката, изградена въз основа на него, и правото да се държи тя в чужда земя.
Правото на строеж по смисъла на чл. 63 ЗС е типично вещно право върху чужда вещ. Вещният му характер се състои в това, че както собственикът на терена, така и всички други лица са длъжни да не предприемат срещу него действия, несъвместими с неговото съществуване, които могат да го нарушат или обременят. Веднъж учредено, вещното право на строеж следва обременения с него участък земя и при прехвърлянето му на друг собственик. То може да бъде защитено както с всички вещни искове за защита на собствеността, така и с всички искове за вреди и загуби.
Като вещно имуществено право правото на строеж може да бъде наследявано, защото законът не изключва изрично неговото наследяване при смъртта на притежателя му, както например правото на ползване – чл. 59 ЗС. Следователно при смъртта на носителя на правото на строеж, то преминава върху неговите наследници по пътя на универсалното правоприемство и те стават, ако са повече от един, негови съсобственици. Създава се следователно по силата на наследството и закона общност върху правото на строеж.
Освен по пътя на наследяването имуществената общност върху вещното право на строеж може да се създаде и по пътя на договорите. Това е най-често практикуваният способ за учредяване и прехвърляне на вещното право на строеж. По пътя на продажбата това право може да бъде прехвърлено върху няколко лица и да създаде имуществена общност върху него.
Съгласно чл. 34 ЗС и чл.69 от Закона за наследството никой не може да бъде принуден да стои неделен, освен ако законът разпорежда друго или ако то е несъвместимо с естеството и предназначението на вещта. Това правило следва да се приложи и относно вещните права върху недвижими имоти, включително и върху вещното право на строеж, защото съгласно чл. 11 ЗС разпоредбите относно недвижимите вещи се прилагат и спрямо вещните права върху недвижимите имоти, ако законът не постановява друго. Не съществува законна разпоредба, която да постановява друго за вещното право на строеж. Неговото естество и предназначение не са несъвместими с неговата делба, защото то е твърде сходно с правото на собственост както по съществото, така и по предназначението си. Във всички случаи обаче то трябва да е било учредено. Вещното право на строеж може да бъде предмет на делба както когато е осъществено и въз основа на него е изградена постройка върху чужд терен, така и когато не е осъществено, т.е. не е изградена такава постройка. То е материално, имуществено право и като такова има своя цена, която може да бъде определена било от закона (раздел V, ал. 2 на Тарифата за оценки на имоти, отчуждени за държавна и обществена полза), било от експерти в делбения процес. То може да бъде предмет на делба, когато е поделяемо, т.е. включва възможността за строеж на няколко обекта, и когато не е поделяемо, понеже се ограничава в строеж само на един обект. В последния случай не съществува законна пречка то да бъде поставено в дял само на един от съделителите. Всички тези модификации произтичат от същността на правото на строеж, което е вещно право, съвсем близко по съдържание и обем до правото на собственост, и по изложените по-горе законни основания и съображения няма причини да бъде третирано различно от нея.
Съдебна делба на вещното право на строеж в случаите, когато постройката не е извършена, е допустима.
Вж. ТР № 33/1971 г. на ОСГК на ВС