УВОД
Институтът на вписването на актове относно права върху недвижими имоти е част от класическата материя на българското вещно право. Той е включен във всички учебни курсове по вещно право и е предмет на анализ в множество научни изследвания. В тях могат да бъдат открити анализи както на процесуалния аспект на института – вписването като вид охранително производство, така и на материалния аспект– вписването като юридически факт и действието от вписването. Въпреки това, темата за вписването по българското вещно право е актуална и към днешна дата. Тя представлява интерес както за научната общност, така и за практикуващите юристи. Това се дължи основно на няколко обстоятелства:
- към настоящия момент системата на вписване в България е в преходен период – създава се имотен регистър, който трябва да замени вписването в книгите за вписванията по ПВ. От персонална система на вписване в следващите години се очаква в България да започне да функционира реална система на вписване;
- на вписване подлежат актове относно права върху недвижими имоти. Тоест, това са актове, които се отнасят предимно до активи с висока парична стойност. Поради това на вписването трябва да се гледа като на институт, който има важно значение за гражданския и търговския оборот. Неговото значение за субектите се изразява преди всичко в защитните последици, които възникват въз основа на вписването;
- предвид значението на института за гражданския и търговския оборот, през годините е натрупана богата съдебна практика на българските съдилища относно прилагането и тълкуването на комплекса от процесуални и материални норми. Не без значение е и фактът, че през последните години във ВКС се образуват почти ежегодно тълкувателни дела, в които за решаване се поставят противоречиво решавани от съдилищата въпроси, които се отнасят до уредбата на вписването.
Чрез реализацията на настоящия труд си поставям за основна цел да направя опит за съставяне на монографично изследване, посветено на актуалните въпроси на действието на вписването по българското вещно право. За да реализирам тази цел, поставям си три основни задачи:
- да анализирам материалните и процесуалните норми на института на вписването;
- да обобщя и анализирам аргументите и изводите на авторите в българската правната доктрина по въпросите на действието на вписването;
- да направя опит да обобщя и анализирам в разумни граници изводите от съдебната практика по въпросите на действието на вписването.
За да изпълня тези задачи, в следващите редове разделям изследването на четири тематични глави.
В Глава първа са анализирани общите положения на института на вписването. Чрез реализацията на тази част от изследването имам за цел да очертая принципната рамка на института, която да постави основата за продължаване на анализа към въпросите на действието на вписването. В центъра на анализа са поставени: историческите корени на института; някои сравнителни аспекти; видовете системи на вписване; понятието за вписване; принципните положения на видовете действие на вписването; принципната концепция на вписването по българското право като вид охранително производство; отказът на съдията по вписванията; принципът за публичност на вписването и проблемът с добросъвестността на третите лица. Процесуалните аспекти на вписването са анализирани както през призмата на действащата към настоящия момент персонална система на вписване в книгите за вписванията по ПВ, така и през тази на реалната система на вписване в имотния регистър по реда на ЗКИР и Наредба № 2/2005 г. Този подход е избран с оглед на бъдещото въвеждане на имотния регистър в съответен съдебен район. Преходът от персонална към реална система на вписване ще се извърши поетапно през следващите години, поради което се налага различията между двете системи да бъдат отчетени.
В рамките на анализа в тази част на изследването се търсят основно отговори на няколко въпроса. Кой е принципният проблем в обществените отношения, който институтът на вписването има за цел да реши? Как трябва да се обясни двояката правна същност на вписването като охранително производство и юридически факт, от който възникват определени в закона правни последици? Каква е правната логика при систематизацията на видовете действие на вписване? От кой момент възниква действието на вписването и ограничено ли е то във времето? Какво е съдържанието на принципа за публичност на вписването и по какъв начин трябва да бъде анализиран той с оглед на интересите на правоимащото лице по вписания акт и на третите лица? Какво е значението на вписването за добросъвестността на третите лица?
В Глава втора е анализирано чистото оповестително действие на вписването. При него са поставени във фокус въпросите относно значението на оповестяването на актовете и за доказателственото значение на извършените справки за вписани актове. Извършен е и анализ относно актовете, чието вписване има чисто оповестително действие: актове, с които се отчуждава недвижим имот за държавна или общинска нужда; установителни искове за прогласяване на нищожността на актове с вещно действие и съдебните решения по тях; молби за отмяна по чл. 303 ГПК и съдебните решения по тях; актове за признаване на правото на собственост и т.н.
В тази част на изследването основно се търсят отговори на три въпроса. Какви са правните последици от вписването за правоимащото лице по вписания акт и за третите лица, когато от вписването на определен акт възниква чисто оповестително действие? От вписването на кои актове възниква чисто оповестително действие?
В Глава трета е представен анализ на оповестително-защитното действие на вписването. Той е пречупен през специфичните аспекти на подлежащите на вписване актове: актове с вещен ефект; договори за наем, сключени за срок по-дълъг от една година; договори за аренда в земеделието; искови молби и постановените по тях съдебни решения и т.н. При всички тях са налице хипотези на противопоставимост на акта спрямо трети лица. Те уреждат възможности за решаване на проблеми на конкуренция между права на две или повече лица относно един и същи недвижим имот.
В тази част на изследването се търсят основно отговори на два въпроса. Какво е съдържанието на противопоставимостта спрямо трети лица, уредена в полза на правоимащото лице по вписания акт? Какви са специфичните правни последици за третите лица с конкуриращи права в конкретна хипотеза на противопоставимост?
В Глава четвърта е извършен анализ на смесеното оповестително-защитно и конститутивно действие на вписването. В нея са представени хипотезите на вписване на: ипотеките; възбраните; молбата на кредитор за отделяне на недвижимите имоти на наследодателя по чл. 67, ал. 1 ЗН; отказите от вещно право по чл. 100 ЗС.
Тук се търсят основно отговори на два въпроса. Кои са елементите от фактическия състав, от който вписването е част? Какво е съдържанието на специфичния ефект на противопоставимост спрямо трети лица, възникващ след вписване на акта?
Трябва да се подчертае, че в съответните части на изследването са направени и предложения de lege ferenda. Те имат за цел да дадат предложения за бъдещото усъвършенстване на законодателството в материята на вписванията.
СЪДЪРЖАНИЕ
СЪКРАЩЕНИЯ
УВОД
Глава първа
ОБЩИ ПОЛОЖЕНИЯ НА ВПИСВАНЕТО
Раздел първи
СРАВНИТЕЛЕН И ИСТОРИЧЕСКИ АНАЛИЗ. СИСТЕМИ НА ВПИСВАНЕ
1. Римското право
2. Феодалното право
3. Вписването след феодалното право
3.1. Френското право
3.2. Немското и австрийско право
3.3. Системата на Торенс
4. Системата на вписване по българското вещно право
5. Въпросът за хармонизацията на законовата уредба на вписването в ЕС
Раздел втори
ПОНЯТИЕ ЗА ВПИСВАНЕ
1. Вписването като юридически факт
1.1. Прост или сложен юридически факт е вписването?
1.2. Вид на юридическия факт
2. Действие на вписването
2.1. Чисто оповестително действие на вписването
2.2. Оповестително-защитно действие на вписването
2.3. Смесено оповестително-защитно и
конститутивно действие на вписването
2.4. Действие на вписването при отбелязвания и заличавания
2.5. В кой момент възниква действието на вписването?
2.6. Времево действие на вписването
3. Извод
Раздел трети
ПРОИЗВОДСТВО ПО ВПИСВАНЕ
1. Вписването като охранително производство
1.1. Правни белези
1.2. Етапи
2. Вписването по персоналната система
2.1. Подаване на молба с искане за вписване на акт
2.2. Изисквания към подлежащия на вписване акт
2.3. Допълнителни приложения към молбата
2.4. Определение на съдията по вписванията
3. Вписването по реалната система
3.1. Специфична предпоставка за извършване на вписване
3.2. Подаване на молба от молителя
3.3. Изисквания към подлежащия на вписване акт
3.4. Допълнителни приложения към молбата
3.5. Проверка на служителите от службата по вписване
3.6. Определение на съдията по вписванията
Раздел четвърти
ОТКАЗ НА СЪДИЯТА ПО ВПИСВАНИЯТА
1. Основания
1.1. Наличие на акт, който не подлежи на вписване
1.2. Липса на процесуална легитимация на лицето,
което подава молбата с искане за вписване на акт
1.3. Липса на правен интерес от вписване
1.4. Искането за вписване не е направено пред
местно компетентен съдия по вписванията
1.5. Липса на спазена форма на подлежащия на вписване акт
1.6. Липса на внесена държавна такса съобразно Раздел I от
Тарифата за държавните такси, събирани от Агенцията по вписванията
1.7. Липса на приложена скица-копие от кадастралната карта
1.8. Липса на представени доказателства за
изпълнение на чл. 264 ДОПК
1.9. Липса на идентификация на страните и имота
1.10. Липса на представени доказателства, че вносителят на непаричната
вноска в търговското дружество е носител на вещното право
2. Обжалване на отказа
Раздел пети
ПУБЛИЧНОСТ НА ВПИСВАНЕТО
1. Проблемът
2. Добросъвестност на владелеца
3. Намерението на сънаследника при еднолично владение
върху наследствен недвижим имот
4. Моментът, в който започва да тече срокът
за упражняване на право на изкупуване
5. Добросъвестност на купувача при отговорност за евикция
6. Моментът, в който започва да тече срокът по чл. 305, ал. 1, т. 1 ГПК
7. Извод
Глава втора
ЧИСТО ОПОВЕСТИТЕЛНО ДЕЙСТВИЕ НА ВПИСВАНЕТО
Раздел шести
ОПОВЕСТЯВАНЕ НА АКТОВЕ
1. Правно значение
2. Доказателствена сила на справките и удостоверенията
Раздел седми
ВПИСВАНЕ НА АКТОВЕ С ЧИСТО ОПОВЕСТИТЕЛНО ДЕЙСТВИЕ
1. Актове, с които се отчуждава недвижим имот
за държавна или общинска нужда
2. Установителни искове за прогласяване на нищожността на
актове с вещно действие и съдебните решения по тях
3. Молби за отмяна по чл. 303 ГПК и съдебните решения по тях
4. Актове за признаване на правото на собственост
5. Саморъчни завещания
6. Актове, с които се извършва поправка във вписани актове
Глава трета
ОПОВЕСТИТЕЛНО-ЗАЩИТНО ДЕЙСТВИЕ НА ВПИСВАНЕТО
Раздел осми
АКТОВЕ С ВЕЩЕН ЕФЕКТ ПО ЧЛ. 113 ЗС
1. Правила за уреждане на конкуренцията между вещни права върху имот
2. Предпоставки за възникване на противопоставимостта
2.1. Наличието на валидни актове с вещен ефект на две или повече лица,
от които черпят конкуриращи права от един и същи праводател
2.2. Вещният ефект по актовете да е настъпил
2.3. Поне един от актовете трябва да е вписан
3. Противопоставимост спрямо трети лица
3.1. Теория за относителната недействителност
3.2. Теории за вписването като елемент от
фактическия състав на придобивния способ
3.3. Теория за презумпцията
3.4. Теория за фингираното правоприемство
3.5. Теория за вписването като condicio iuris
4. Актове за прехвърляне на право на собственост върху недвижими имоти
5. Актове за учредяване на ограничени вещни права
5.1. Право на ползване
5.2. Право на строеж
5.3. Право на надстрояване и пристрояване
5.4. Сервитутни права
6. Брачни договори
7. Договори за доброволна делба на недвижим имот
8. Апорт на вещно право върху недвижим имот в търговско дружество
9. Актове за учредяване на фондация
10. Приложим ли е чл. 113 ЗС при ипотеката?
Раздел девети
ДОГОВОРИ ЗА НАЕМ, СКЛЮЧЕНИ ЗА СРОК ПО-ДЪЛЪГ ОТ ГОДИНА
1. Форма на договора за наем за неговото вписване
2. Противопоставимост спрямо трети лица по чл. 237, ал. 1 ЗЗД
3. Вписва ли се прекратяването на договора за наем?
Раздел десети
ДОГОВОРИ ЗА АРЕНДА В ЗЕМЕДЕЛИЕТО
1. Противопоставимост спрямо трети лица по чл. 17, ал. 2 ЗАЗ
2. Конкуренцията между права на арендатори
3. Вписване при прекратяване на арендното отношение по чл. 27, ал. 2 ЗАЗ
Раздел единадесети
ДОГОВОРИ ЗА УПРАВЛЕНИЕ НА ОБЩИТЕ ЧАСТИ В
ЖИЛИЩЕН КОМПЛЕКС ОТ ЗАТВОРЕН ТИП
1. Противопоставимост спрямо трети лица по чл. 2, ал. 2 ЗУЕС
2. Вписва ли се прекратяването на договора?
Раздел дванадесети
ДОГОВОРИ ЗА ОСОБЕН ЗАЛОГ ВЪРХУ ТЪРГОВСКО ПРЕДПРИЯТИЕ
1. Противопоставимост спрямо трети лица по чл. 21, ал. 3 ЗОЗ
1.1. Вписванията при учредяване на особения залог
1.2. Вписванията при пристъпване към изпълнение
1.3. Ред на особения залог при извършване на разпределение
2. Подновяване и ново вписване
Раздел тринадесети
ИСКОВИ МОЛБИ И ПОСТАНОВЕНИТЕ ПО ТЯХ СЪДЕБНИ РЕШЕНИЯ
1. Значение на вписването в съдебния процес
2. Искови молби по чл. 26, ал. 2, предл. пето ЗЗД
2.1. Противопоставимостта по чл. 17, ал. 2 ЗЗД
2.2. Противопоставимостта по чл. 17, ал. 3 ЗЗД
3. Искови молби по чл. 19, ал. 3 ЗЗД
4. Искови молби по чл. 33 ЗЗД
5. Искови молби по чл. 87, ал. 3 ЗЗД
6. Искови молби по чл. 135, ал. 1 ЗЗД
7. Искови молби по чл. 210 ЗЗД
8. Искови молби по чл. 227, ал. 1 ЗЗД
9. Искови молби по чл. 37 ЗН
10. Искови молби за заместване на актове по чл. 112, б. „а“ ЗС
11. Вписване и отбелязване на съдебното решение
Глава четвърта
СМЕСЕНО ОПОВЕСТИТЕЛНО-ЗАЩИТНО И КОНСТИТУТИВНО
ДЕЙСТВИЕ НА ВПИСВАНЕТО
Раздел четиринадесети
ИПОТЕКИ
1. Фактически състав
1.1. Договорна ипотека
1.2. Законна ипотека
1.3. Ипотека, дадена като обезпечение пред съд
1.4. Извод
2. Противопоставимост спрямо трети лица
2.1. Приобретатели на ипотекирания имот
2.2. Ищци с вписана искова молба с оповестително-защитно действие
2.3. Кредитори на ипотекарния длъжник
3. Подновяване и ново вписване
3.1. Подновяване на ипотеката
3.2. Ново вписване на ипотеката
3.3. Може ли да се иска ново вписване на ипотеката, ако
10-годишният срок по чл. 172, ал. 1 ЗЗД е изтекъл и ипотеката е заличена?
4. Вторични вписвания по чл. 171 ЗЗД
4.1. Форма на подлежащия на вписване акт
4.2. Действие на вписването на актовете по чл. 171 ЗЗД
4.3. Цесия на вземане, обезпечено с ипотека
4.4. Заместване в дълг, обезпечен от трето лице с ипотека
4.5. Новация
4.6. Извод
5. Заличаване на ипотеката
Раздел петнадесети
ВЪЗБРАНИ
1. Значение на индивидуалните и общите възбрани
2. Фактически състав
2.1. Обезпечително производство
2.2. Индивидуално принудително изпълнение
2.3. Универсално принудително изпълнение
2.4. Извод
3. Противопоставимост спрямо длъжника и трети лица
3.1. Забрана за извършване на правни и фактически действия с имота,
които накърняват правата на кредитора
3.2. Противопоставимост спрямо трети лица в полза на кредитора
3.3. Противопоставимост спрямо трети лица в полза на
купувача на възбранения имот
4. Заличаване на възбраните
5. Заличават ли се възбраните след публична продан на имота?
Раздел шестнадесети
МОЛБА НА КРЕДИТОР ЗА
ОТДЕЛЯНЕ НА ИМОТИ НА НАСЛЕДОДАТЕЛЯ
1. Предпоставки за упражняване на правото на кредитора
2. Фактически състав
3. Противопоставимост спрямо трети лица
3.1. „Отделяне“ на недвижимите имоти
3.2. Правото на кредитора да бъде „предпочетен“
3.3. Особености при действието на вписването при заветниците
Раздел седемнадесети
ОТКАЗ ОТ ВЕЩНО ПРАВО
1. Фактически състав
2. Противопоставимост спрямо трети лица
2.1. Отказ от собственост
2.2. Отказ от ограничено вещно право
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
ИЗПОЛЗВАНА ЛИТЕРАТУРА